TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
62 rue Franklin
93100 MONTREUIL
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N° RG 24/00710 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZBBS
Minute :
Monsieur [X], [R], [S] [V]
C/
Madame [B] [N]
Copie exécutoire à
Monsieur [X], [R], [S] [V]
copie certifiée conforme à
Madame [B] [N]
le
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Juillet 2024
DEMANDEUR :
Monsieur [X], [R], [S] [V]
4 bis, rue du Général Lacharrière
94000 CRÉTEIL
représenté
DÉFENDEUR :
Madame [B] [N]
33, rue de la Mare à l’Âne
Bâtiment C -escalier droite-1er étage, appart. fond à droite
93100 MONTREUIL- SOUS-BOIS
non comparante, ni représentée
DÉBATS :
Audience publique du 04 Juin 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024, par Mme Laurence HAIAT, en qualité de juge des contentieux de la protection statuant en référés, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé du 1er août 2020 à effet du même jour, Monsieur [X] [V] a donné à bail à Madame [B] [N] un appartement à usage d'habitation situé 33, rue de la mare à l’âne, 93100 MONTREUIL SOUS BOIS.
Par exploit d'huissier du 19 janvier 2023, un congé valant offre de vente a été signifié à Madame [B] [N] à effet du 31 juillet 2023.
Par acte d’huissier en date du 31 juillet 2023, Monsieur [X] [V] a assigné Madame [B] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, statuant en référé, aux fins de validation du congé, d'expulsion du preneur devenu sans droits ni titre avec concours de la force publique s'il y a lieu avec transport des meubles, et de condamnation en paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et charges, jusqu'à libération des lieux, de 350 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec exécution provisoire.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 juin 2024.
Monsieur [X] [V], régulièrement représenté, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [B] [N] n'a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il sera par conséquent statué par décision réputée contradictoire.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juillet 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, et prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Sur la demande d'expulsion
En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
En l'espèce, le bail consenti à Madame [B] [N] le 1er août 2020 à effet du même jour pour une durée de trois ans, est venu de manière manifeste à expiration le 31 juillet 2023.
Le congé du bailleur signifié le 19 janvier 2023 au preneur, a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué avec une offre de vente.
Le bail s'est trouvé ainsi résilié de manière non sérieusement contestable par l'effet du congé le 19 janvier 2023.
Madame [B] [N], qui s’est maintenue dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 31 juillet 2023 et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la provision au titre de l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.
En l'espèce, Madame [B] [N] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 31 juillet 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Sur la demande en paiement pour résistance abusive
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l'espèce, le demandeur ne sollicite pas de condamnation en paiement d’une somme. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Le demandeur n’ayant pas exposé de frais irrépétibles, il sera débouté de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions de délivrance à Madame [B] [N] par Monsieur [X] [V] d'un congé pour vente relatif au bail conclu le 1er août 2020 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 33, rue de la mare à l’âne, 93100 MONTREUIL SOUS BOIS sont réunies et que le bail à ainsi expiré le 31 juillet 2023;
ORDONNONS en conséquence à Madame [B] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DISONS qu’à défaut pour Madame [B] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [X] [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNONS Madame [B] [N] à verser à Monsieur [X] [V] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, à compter du 31 juillet 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
DEBOUTONS Monsieur [X] [V] de sa demande de dommages-intérêts ;
DEBOUTONS Monsieur [X] [V] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [B] [N] aux dépens ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
En foi de quoi la présente ordonnance a été signé par le Juge et le Greffier.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection
