TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 27 JUIN 2024
Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/10834 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YHEY
N° de MINUTE : 24/00999
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet BONUS PATER FAMILIAS, SAS
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869
C/
DEFENDEUR
Madame [J] [C]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 25 Avril 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Mme [C] est propriétaire des lots 48 et 126 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] (93) soumis au statut des immeubles en copropriété.
Par exploit du 16 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] (93) (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner Mme [C] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :
- 9.873,95 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 17 octobre 2023, 4e trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2022, date de mise en demeure,
- 270 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 2.500 euros à titre des dommages et intérêts,
- 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Candan.
Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement assignée par dépôt à l’étude du commissaire de justice, ce dernier ayant pu vérifier l’exactitude du domicile de Mme [C] par la présence de son nom sur la boite aux lettres et sur le tableau des occupants ainsi que par le constat du fait que le facteur dépose du courrier au nom de Mme [C] à cet endroit, la défenderesse n’a pas constitué avocat.
La clôture a été prononcée le 23 janvier 2024 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 25 avril 2024 et mise en délibéré au 27 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété
Sur le quantum des charges
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :
- la relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [C] ;
- l’extrait du compte copropriétaire de Mme [C] pour la période du 1er avril 2021 au 17 octobre 2023 établissant le solde dû à la somme de 9.873,95 euros ;
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 28 mai 2018, 18 novembre 2019, 24 mars 2021, 27 juin 2022 et 28 juin 2023 ;
- les appels de fonds adressés à la copropriétaire du 23 mars 2021 au 14 décembre 2023.
Il ressort de la lecture du décompte que la somme de 9.873,95 euros inclut les frais de recouvrement à hauteur de 270 euros. Ces frais seront déduits du montant des charges et traités au titre des frais de recouvrement.
Au regard de ces éléments, il convient de condamner Mme [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.603,95 euros (9.873,95 - 270) à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 17 octobre 2023, appel provisionnel du 4e trimestre 2023 inclus.
Sur les intérêts
En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.
La condamnation au paiement des charges sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 5.707,50 euros à compter de la mise en demeure du 3 mai 2022.
Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.
Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait état de frais de mises en demeure et de relances entre le 5 novembre 2021 et le 8 mars 2022 à hauteur de 150 euros. Toutefois, ces frais ne sont pas nécessaires à la présente procédure. Les intérêts moratoires n’ont commencé à courir à compter de la mise en demeure du 3 mai 2022. Les autres mises en demeure et relances n’ont pas été nécessaires à l’introduction de l’instance de sorte que les frais qui y sont associés n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi de 1965.
En outre, le Syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de 120 euros au titre de frais de rédaction par son conseil de la mise en demeure facturés le 24 mai 2023. Toutefois, les honoraires d’avocat sont traités au titre des frais irrépétibles et n’entrent pas dans la catégorie des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Par conséquent, la demande de prise en charge des frais de recouvrement par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.
Sur la demande indemnitaire
En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s'est octroyé d'office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d'ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d'autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens.
En l’espèce, il n’est pas établi que Mme [C] serait de mauvaise foi aussi le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.
Sur les autres demandes
Mme [C], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance dont distraction au profit de Me Candan.
Mme [C] sera également condamnée à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner, de le rappeler ni de préciser qu’il n’y a pas lieu de l’écarter en l’absence de demande de cet ordre par le défendeur.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
Condamne Mme [J] [C] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] (93) la somme de 9.603,95 euros au titre des charges arrêtées au 17 octobre 2023, provision du 4e trimestre de l’année 2023 incluse et avec intérêts au taux légal sur le montant de 5.707,50 euros à compter du 3 mai 2022 ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] (93) de sa demande au titre des frais de recouvrement ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] (93) de sa demande à titre de dommages-intérêts ;
Condamne Mme [J] [C] aux dépens dont distraction au profit de Me Candan ;
Condamne Mme [J] [C] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] (93) la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Fait au Palais de Justice, le 27 juin 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière, présente lors du prononcé.
LA GREFFIERE LA JUGE
Madame AIT Madame CARLIER
