TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 27 JUIN 2024
Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/09832 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YHYC
N° de MINUTE : 24/01039
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet MASSON, SA, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Ghislaine CHAUVET LECA de la SELEURL CHAUVET-LECA AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0065
C/
DEFENDEUR
Madame [J] [E] [R]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 25 Avril 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Mme [E] [R] est propriétaire des lots 218 et 440 au sein de la résidence [Adresse 5]), immeuble soumis au statut des immeubles en copropriété.
Par exploit du 18 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5]) (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner Mme [E] [R] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :
- 11.993, 62 euros au titre des charges de copropriété, 4ème trimestre 2023 inclus, assortie des intérêts légaux à compter de la date de l’assignation et avec capitalisation,
- 96 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 50 euros d’astreinte par jour de retard courant sur une période de trois mois partant à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision,
- 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,
- 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Outre l’exécution provisoire.
Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement assignée par dépôt à l’étude du commissaire de justice, ce dernier ayant pu vérifier l’exactitude du domicile de Mme [E] [R] par la présence de son nom sur la boite aux lettres ainsi que par la confirmation du voisinage, la défenderesse n’a pas constitué avocat.
La clôture a été prononcée le 23 janvier 2024 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 25 avril 2024 et mise en délibéré au 27 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :
- le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [E] [R] ;
- l’extrait du compte copropriétaire de Mme [E] [R] pour la période du 1er avril 2020 au 1er octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, établissant le solde dû à la somme de 12.089,62 euros, frais de recouvrement compris ;
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 26 février 2020, 15 novembre 2021, 10 novembre 2022, 12 décembre 2023 et 28 mars 2024 ;
- les appels de fonds adressés à la copropriétaire du 23 mars 2020 au 12 septembre 2023.
Le décompte produit fait apparaitre à titre de charges des sommes d’un montant total de 3.022,28 euros, qui correspondent à des frais, à savoir :
- Frais relance LRAR du 14 août 2020
33,60 €
- Frais contentieux du 15 septembre 2020
480,00 €
- Sommation de payer du 29 septembre 2020 (facturée le 08 octobre 202)
151,08 €
- Frais contentieux du 17 mars 2021
480,00 €
- Frais contentieux du 20 juin 2021
120,00 €
- Frais contentieux du 19 septembre 2021
120,00 €
- Frais contentieux du 21 décembre 2021
120,00 €
- Frais « SDC/TIBURCZY BOURBON AVOCATS » du 10 janvier 2022
108,00 €
- Frais contentieux du 20 mars 2022
120,00 €
- Frais contentieux du 14 juin 2022
680,00 €
- Mise en demeure du 10 août 2022
33,60 €
- Frais contentieux du 16 septembre 2022
480,00 €
- Frais de 2ème relance du 22 mai 2023
48,00 €
- Frais de 3ème relance du 20 juillet 2023
48,00 €
3 022,28 €
Il y a lieu d’exclure des charges ces sommes qui ne correspondent pas à des charges de copropriété.
Au regard de ces éléments, il convient de condamner Mme [E] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.067,34 euros (12.089,62 – 3.022,28) à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et avec capitalisation.
Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.
Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.
En l’espèce, les intérêts moratoires ont commencé à courir à compter de l’assignation délivrée le 18 octobre 2023. Aucune des mises en demeure où relance n’a été nécessaire au cours des intérêts. Et aucun des frais avancé n’est postérieur à une mise en demeure nécessaire. Par conséquent, les frais associés à ces démarches ne sont pas les frais nécessaires à la présente procédure.
Par conséquent, la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation de la défenderesse au paiement des frais de recouvrement sera rejetée.
Sur la demande de condamnation sous astreinte
En vertu de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.
En l’espèce, l’astreinte, qui a vocation à accompagner une injonction de faire ou de ne pas faire n’est pas nécessaire pour assurer l’exécution d’une condamnation au paiement d’une somme d’argent laquelle est assortie des intérêts et peut donner lieu à des mesures d’exécution forcée efficaces.
Par conséquent, la demande de condamnation au paiement d’une astreinte sera rejetée.
Sur la demande indemnitaire
En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s'est octroyé d'office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d'ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d'autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens.
En l’espèce, il n’est pas établi que Mme [E] [R] serait de mauvaise foi aussi le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.
Sur les autres demandes
Mme [E] [R], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.
Mme [E] [R] sera également condamnée à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner ou de le rappeler.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe,
Condamne Mme [E] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5]) la somme de 9.067,34 euros au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2023, provision du 4ème trimestre 2023 incluse et avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023 avec capitalisation des intérêts ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5]) de sa demande au titre des frais de recouvrement ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5]) de sa demande d’astreinte ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5]) de sa demande à titre de dommages-intérêts ;
Condamne Mme [E] [R] aux dépens;
Condamne Mme [E] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5]) la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Fait au Palais de Justice, le 27 juin 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière, présente lors du prononcé.
LA GREFFIERE LA JUGE
Madame AIT Madame CARLIER
