TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 27 JUIN 2024
Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/06600 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XWOH
N° de MINUTE : 24/01047
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LA [Adresse 10], agissant porsuites et diligences de son syndic, la SAS SABIMO, prise en la personne de ses représentaux légaux.
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Me Renée WELCMAN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 204
C/
DEFENDEURS
Monsieur [I] [G] [V] [K] [O]
[Adresse 8]
[Localité 9] (CAMEROUN)
non représenté
Madame [J] [N] [O] [K]
[Adresse 8]
[Localité 9] CAMEROUN
non représentée
Monsieur [U] [K] [O]
[Adresse 8]
[Localité 9] (CAMEROUN)
non représenté
Madame [Z] [M] [K]
[Adresse 8]
[Localité 9] (CAMEROUN)
non représentée
La Société AXYME, prise en la personne de Maître [C], es-qualité de liquidateur de la société BELGRAND IMMOBILIER, anciennement dénommée SAS 3L PARTNERS,SAS
[Adresse 3]
[Localité 4]
non représentée
La Société AXA FRANCE IARD, es-qualité d’assureur de la société BELGRAND IMMOBILIER, SA, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux
[Adresse 2]
[Localité 5]
non représentée
Monsieur [A] [F] [O] [K]
[Adresse 8]
[Localité 9] (CAMEROUN)
non représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 25 Avril 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
M. [B] [K] [O] et Mme [T] [D] étaient propriétaires des lots 7, 38 et 102 au sein de la résidence « la [Adresse 10] » sise [Adresse 7] à [Localité 11], immeuble soumis au statut des immeubles en copropriété.
Mme [J] [N] [O] [K], M. [U] [K] [O], M. [I] [G] [V] [K] [O], Mme [Z] [M] [K] et M. [A] [F] [O] [K] viennent aux droits de M. [B] [K] [O].
Par exploits du 26 juin 2023 et du 28 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence « la [Adresse 10] » sise [Adresse 7] à [Localité 11] (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner Mme [J] [N] [O] [K], M. [U] [K] [O], M. [I] [G] [V] [K] [O], Mme [Z] [M] [K] et M. [A] [F] [O] [K] (les consorts [K] [O]) ainsi que la société Axa France Iard en sa qualité d’assureur de la société Belgrand immobilier et la société Axyme en sa qualité de liquidateur de la société Belgrand immobilier devant le tribunal judiciaire de Bobigny.
Au titre de l’assignation, le syndicat des copropriétaires sollicite de la juridiction de céans et au visa de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation à titre principal des consorts [K] [O] au paiement des sommes suivantes :
- 66.151,19 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 03 mai 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2020 avec capitalisation,
- 389 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 2.000 euros au titre de l’article 100 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
Outre l’exécution provisoire.
Subsidiairement, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal judiciaire de Bobigny la condamnation de la société Axa France Iard à le garantir de toute somme dont il serait débouté au titre des charges.
Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement assignées par la remise de l’acte à domicile, le commissaire de justice ayant remis une copie de l’acte à l’hôtesse d’accueil de la société Axa France Iard ainsi qu’à une employée de la société Axyme et ayant déposé un avis de passage conforme à l’article 658 du code de procédure civile, les sociétés Axa France Iard France et Axyme n’ont pas constitué avocat.
En outre, conformément à l’article 1er de l’accord de coopération en matière de justice entre le gouvernement de la République française et le gouvernement de la République unie du Cameroun du 21 février 1974, les assignations ont été délivrées par le commissaire de justice à l’entité compétente soit le parquet de Douala qui est bien celui du ressort dont dépendent Mme [J] [N] [O] [K], M. [U] [K] [O], M. [I] [G] [V] [K] [O], Mme [Z] [M] [K] et M. [A] [F] [O] [K]. Toutefois, ces derniers n’ont pas constitué avocat.
La clôture a été prononcée le 26 janvier 2024 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 25 avril 2024 et mise en délibéré au 27 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété
Sur le quantum des charges
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :
- l’acte de vente du 12 novembre 1999 portant sur les lots 7, 38 et 102 justifiant de la qualité de copropriétaires de M. [B] [K] [O] et de Mme [T] [D] ;
- des échanges de courriers avec les représentants de la succession [K] [O] et de la succession [D] [H] (M. [X] et M. [R]) justifiant de la qualité de copropriétaires de Mme [J] [N] [O] [K], M. [U] [K] [O], M. [I] [G] [V] [K] [O], Mme [Z] [M] [K] et de M. [A] [F] [O] [K] ;
- la promesse de vente portant sur les lots 7, 38 et 102 au sein de la résidence « la [Adresse 10] » signée les 25 et 27 février 2022 listant les consorts [K] [O] en qualité de copropriétaires et vendeurs ;
- l’extrait du compte copropriétaire de la succession [K] [O] établi par l’ancien syndic, la société Belgrand immobilier du 1er décembre 2016 au 1er octobre 2018 établissant le solde dû à la somme de 48.911, 32 euros ;
- l’extrait du compte copropriétaire de la succession [K] [O] du 1er janvier 2018 au 03 novembre 2022 établissant le solde dû à la somme de 64.526,87 euros incluant les frais de recouvrement et à 66.151,19 euros à la date du 03 mai 2023 une fois les frais de recouvrement déduits ;
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 20 décembre 2019, 30 janvier 2020, 09 avril 2021, 04 novembre 2021 et 03 novembre 2022 ;
- les appels de fonds délivrés au conseil de la succession [K] [O], M. [X], entre le 1er trimestre 2018 et le 2ème trimestre 2023.
Il convient de relever que les frais suivants, d’un total de 569 euros, figurent au décompte du syndicat des copropriétaires et sont comptabilisés par le demandeur au titre des charges de copropriété :
- Le 19/12/2016 : « Facture 3LP » : 150 euros
- Le 19/02/2018 : « Frais de mise en demeure [K] [O] » : 30 euros,
- Le 19/02/2018 : « [K] [O] frais de mise en demeure » : 30 euros,
- Le 03/08/2018 : « [K] [O] frais de mise en demeure » : 55 euros,
- Le 24/08/2018 : « [K] [O] mise en demeure » : 100 euros,
- Le 10/09/2019 : « MD avant poursuites » : 24 euros,
- Le 18/09/2020 : « Hon. Dossier avocat » : 180 euros.
Ces montants correspondent à des frais et ne pourront donner lieu à un condamnation au titre des charges copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965.
Il ressort par ailleurs des éléments produits et notamment du courrier de Me [W] [R] du 7 juillet 2022 que les consorts [K] [O] n’ont plus soulevé de contestation quant aux demandes du syndicat des copropriétaires mais ont proposé un apurement de leur dette moyennant une transaction amiable.
Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé en ses demandes sous les réserves précitées à hauteur de 65.582,19 euros (66.151,19 – 569).
Au regard de ces éléments, les consorts [K] [O] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 65.582,19 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 3 mai 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus.
Sur les intérêts
En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.
Selon l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.
En l’espèce, dans le dispositif de son assignation, le syndicat des copropriétaires sollicite l’application des intérêts au taux légal sur les sommes dues par les consorts [K] [O] « à compter du 30 novembre 2020 ». Toutefois, aucune mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent, délivrée aux consorts [K] [O] à cette date, n’est produite aux débats.
En conséquence, il convient de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation au titre des intérêts ainsi qu’au titre de l’anatocisme.
Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.
Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.
En l’espèce, la mise en demeure, utile à la présente procédure, serait la mise en demeure du 30 novembre 2020 à partir de laquelle le syndicat des copropriétaires fait courir les intérêts moratoires. Toutefois cette mise en demeure n’est pas produite et le tribunal ne peut en vérifier le contenu.
Par conséquent, faute de caractériser l’existence de la mise en demeure, utile à la présente procédure, les autres frais dont le syndicat des copropriétaires demande le paiement n’entrent pas dans la catégorie des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi de 1965.
Par conséquent, la demande de prise en charge des frais de recouvrement par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.
Sur la demande indemnitaire
En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l’espèce, il n’est pas établi que les consorts [K] [O] seraient de mauvaise foi aussi le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.
Sur la solidarité
L’article 1310 du code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. Ainsi, la solidarité entre copropriétaires indivis d’un lot ne se présume pas. Elle doit etre expressément stipulée notamment au terme de la convention d’indivision ou du règlement de copropriété. Ainsi, la solidarité entre copropriétaires indivis d'un lot ne se présume point et qu'il faut qu'elle soit expressément stipulée (Cass. Civ. 3e, 20 janv. 1993, no 90-15.112).
En l’espèce, le règlement de copropriété prévoit qu’en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les propriétaires indivis seront solidairement et indivisément responsables entre eux, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion, de toutes sommes dues, afférentes audit lot.
En conséquence, les consorts [K] [O] seront donc condamnés solidairement aux sommes dues au titre du présent jugement.
Sur les autres demandes
Les consorts [K] [O], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.
Les consorts [K] [O] seront également condamnés in solidum à verser 2.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner ou de le rappeler.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe,
Condamne solidairement Mme [J] [N] [O] [K], M. [U] [K] [O], M. [I] [G] [V] [K] [O], Mme [Z] [M] [K] et M. [A] [F] [O] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « la [Adresse 10] » sise [Adresse 7], à [Localité 11] la somme de 65.582,19 euros au titre des charges arrêtées au 3 mai 2023, provision du 2ème trimestre 2023 incluse ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence « la [Adresse 10] » sise [Adresse 7] à [Localité 11] de sa demande au titre des frais de recouvrement ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence « la [Adresse 10] » sise [Adresse 7] à [Localité 11] de sa demande à titre de dommages-intérêts ;
Condamne in solidum Mme [J] [N] [O] [K], M. [U] [K] [O], M. [I] [G] [V] [K] [O], Mme [Z] [M] [K] et M. [A] [F] [O] [K] aux dépens dont distraction au profit de Welcman, avocat au barreau de la Seine-Saint-Denis ;
Condamne in solidum Mme [J] [N] [O] [K], M. [U] [K] [O], M. [I] [G] [V] [K] [O], Mme [Z] [M] [K] et M. [A] [F] [O] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « la [Adresse 10] » sise [Adresse 7] à [Localité 11] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Fait au Palais de Justice, le 27 juin 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière, présente lors du prononcé.
LA GREFFIERE LA JUGE
Madame AIT Madame CARLIER
