TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 27 JUIN 2024
Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/06124 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XS5H
N° de MINUTE : 24/00995
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le cabinet LARIGAUDRY SA (IMMO CITY), elle même prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Maître Romain HAIRON de la SELEURL RHA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire :
C/
DEFENDEURS
S.C.I. VITRUVE GAMBETTA, représentée par son Gérant
[Adresse 1]
[Adresse 1]
non représentée
Monsieur [R] [Y] [G] [F]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
non représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 25 Avril 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER,Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
La société Vitruve Gambetta est propriétaire du lot 12 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] soumis au statut des immeubles en copropriété.
Par exploit du 16 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la société Vitruve Gambetta devant le tribunal judiciaire de Bobigny. L’assignation a été dénoncée au gérant de la société Vitruve Gambetta, M. [F].
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par exploit du 21 novembre 2023, et signifiées par RPVA le 27 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires sollicite de la juridiction de céans, au visa de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation de la société Vitruve Gambetta au paiement des sommes suivantes :
- 9.073,20 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 05 septembre 2017, date de la première mise en demeure, sur la somme de 8.219,12 euros ; puis à compter du 11 juin 2018, date de la deuxième mise en demeure, sur la somme de 9.392,05 euros ; puis à compter du 21 septembre 2021, date de la troisième mise en demeure, sur la somme de 9.687,91 euros ; puis à compter du 29 mars 2021, date du commandement de payer, sur la somme de 9.285,82 euros ; puis à compter du 19 novembre 2021, date de la quatrième mise en demeure, sur la somme de 10.441,82 euros ; puis à compter du 1er mars 2022, date de la cinquième mise en demeure, sur la somme de 11.211,12 euros ; puis à compter du 18 août 2022, date de la sixième mise en demeure, sur la somme de 12.319,35 euros et enfin à compter de l’assignation pour le surplus avec capitalisation,
- 2.870,88 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Il est renvoyé aux conclusions précitées pour un plus ample exposé des prétentions du syndicat des copropriétaires par application de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement attraite par la remise de l’assignation et des conclusions postérieure, le commissaire de justice ayant pu vérifier l’exactitude du siège social de la société Vitruve Gambetta par la mention de sa dénomination sociale sur la boîte aux lettres, la confirmation du voisinage mais également pour M. [F], par l’inscription de son nom sur le tableau des résidents, les défendeurs n’ont pas constitué avocat ni comparu.
La clôture a été prononcée le 26 janvier 2024 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 25 avril 2024 et mise en délibéré au 27 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété
Sur le quantum des charges
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la société Vitruve Gambetta ;
- l’extrait du compte copropriétaire de la société Vitruve Gambetta pour la période du 1er trimestre 2017 au 4ème trimestre 2022 inclus établissant le solde dû à la somme de 12.503,86 euros dont 2.030,88 euros de frais de recouvrement ;
- l’extrait du compte copropriétaire de la société Vitruve Gambetta pour la période du 1er trimestre 2017 au 4ème trimestre 2023 inclus établissant le solde dû à la somme de 11.944,08 euros dont 2.870, 88 euros de frais de recouvrement ;
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 31 mars 2016, 30 mars 2017, 09 avril 2018, 04 avril 2019, 1er juillet 2020, 20 octobre 2021, 20 avril 2022 et 15 février 2023 ;
- les appels de fonds adressés à la copropriétaire du 1er janvier 2017 au 1er octobre 2023.
Il ressort des éléments produits que des frais de recouvrement figurent dans le décompte au titre des charges : 2.870,88 euros relatifs aux frais de recouvrement relevés par le syndicat des coropriétaires mais également 24 euros relatifs à la mise en demeure du 11 juin 2018, 152,36 euros pour la « facture TEBOUL » du 27 juin 2023, non comptabilisés à tort par le syndicat des copropriétaires dans le cadre desdits frais de recouvrement. Ces frais d’un montant total de 3.047,24 euros doivent être déduits des charges.
Au regard de ces éléments, il convient de condamner la société Vitruve Gambetta à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.896,84 euros (11.944,08 – 2.870,88 – 176.36) à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus.
Sur les intérêts
En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.
Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.
En l’espèce, les intérêts ne courent pas sur les sommes qui ne sont pas dues par le débiteur. La condamnation prononcée au bénéfice du syndicat des copropriétaires s’élève à 8.896,84 euros. Le 5 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la société Vitruve Gambetta de régler la somme de 8.219,12 euros. Il a ensuite mis en demeure la débitrice de régler la somme de 9.385,82 euros à compter du 11 juin 2018. Postérieurement, les montants des mises en demeure ont été supérieurs à ce dernier montant.
Par conséquent, la condamnation au paiement des intérêts, qui ne peut porter que sur le montant de la condamnation au principal soit la somme de 8.896,84 euros, sera prononcée sur la somme de 8.219,12 euros à compter du 5 septembre 2017 et sur le solde à compter du 11 juin 2018.
Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.
Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait état de frais de mises en demeure à hauteur de 24 euros au titre de la mise en demeure du 5 septembre 2017. Les intérêts moratoires ont commencé à courir à compter de la mise en demeure envoyée le 5 septembre 2017. Cette mise en demeure a bien été un préalable nécessaire à l’introduction de l’instance de sorte que les frais qui y sont associés entrent dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi de 1965.
Le syndicat des copropriétaires fait état de frais de mise au contentieux à hauteur de 1.250 euros (250 euros le 21 septembre 2020 ; 300 euros le 19 novembre 2021 ; 350 euros les 1er mars 2022 et 18 août 2022) mais ces frais ne sont pas nécessaires à l’introduction de l’instance.
Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre l’octroi de 100 euros au titre de la sommation de payer du 23 novembre 2017, de 100 euros pour l’assignation du 27 décembre 2017, de 183,18 euros au titre de la sommation de payer du 21 février 2018 et de 171,70 euros au titre du commandement de payer du 12 octobre 2021. Toutefois, ces sommes devront être traitées au titre des dépens.
Enfin, le Syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de 102 euros au titre de frais de procédure versés au bénéfice de son conseil le 13 février 2018, de 100 euros de « transmission dossier avocat » le 27 septembre 2019 et de 840 euros au profit de M. [O] facturés le 07 juillet 2023 toutefois ces diligences entrent dans les missions normales du syndicat des copropriétaires dans le cadre du recouvrement des charges de copropriété. Les frais d’avocat entrent dans la catégorie des frais irrépétibles et non dans les frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Par conséquent, la société Vitruve Gambetta sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 24 euros au titre des frais de recouvrement.
Sur la demande indemnitaire
En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s'est octroyé d'office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d'ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d'autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens.
En l’espèce, il n’est pas établi que la société Vitruve Gambetta serait de mauvaise foi aussi le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.
Sur les autres demandes
La société Vitruve Gambetta, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.
La société Vitruve Gambetta sera également condamnée à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe,
Condamne la société Vitruve Gambetta à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 8.896,84 euros au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2023, provision du 4ème trimestre 2023 incluse et avec intérêts au taux légal sur la somme de 8.219,12 euros à compter du 5 septembre 2017 et sur le solde à compter du 11 juin 2018 avec capitalisation des intérêts ;
Condamne la société Vitruve Gambetta à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 24 euros au titre des frais de recouvrement ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande à titre de dommages-intérêts ;
Condamne la société Vitruve Gambetta aux dépens ;
Condamne la société Vitruve Gambetta à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Fait au Palais de Justice, le 27 juin 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière, président lors du prononcé.
LA GREFFIERE LA JUGE
Madame AIT Madame CARLIER
