TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 27 JUIN 2024
Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 22/12502 - N° Portalis DB3S-W-B7G-XBA6
N° de MINUTE : 21/01013
DEMANDEUR
E.U.R.L. CABINET MOSTIMO (UNITIA MOSTIMO)
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Isabelle ULMANN de la SELARL ULMANN EDERY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0449
C/
DEFENDEUR
S.C.I. LES ALIZES
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Nicolas CHEWTCHOUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0851
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 02 Mai 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 16 décembre 2019, la société Les Alizés et la société Cabinet Mostimo sont convenues de procéder au renouvellement du bail commercial souscrit le 23 décembre 2008 portant sur les locaux sis au [Adresse 1], à [Localité 6] (93), pour une période de trois, six ou neuf années à compter du 1er janvier 2019 et jusqu’au 31 juillet 2027, moyennant un loyer de 39.960 euros hors taxe et hors charges pour y exercer l’activité de « administrateur de biens, syndic de copropriété, rédaction d’actes, transactions immobilières, activité de conseil immobilier et de conseil en placements immobiliers » à l’exclusion de tout autre commerce ou activité.
A titre de dépôt de garantie, le bail renouvelé prévoit à l’article « XII – Dépôt de garantie » que « le bailleur reconnait avoir reçu du locataire la somme de mille deux cent cinquante euros et cinquante centimes pour compléter celles déjà versées et formé ainsi la somme de neuf mille cent quatre-vingt-dix euros ».
Par exploit du 24 juin 2021, la société Cabinet Mostimo donnait congé à la société Les Alizés à effet au 31 décembre 2021.
Le 28 décembre 2021, la société Cabinet Mostimo et la société Les Alizés faisaient établir un procès-verbal de remise de clef et d’état des lieux de sortie par Me [M], commissaire de Justice de la société ID Facto.
Par exploit du 15 décembre 2022, le cabinet Mostimo faisait délivrer une assignation à la société Les Alizés devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir condamner la bailleresse à restituer le dépôt de garantie d’un montant de 9.990 euros outre 2.000 euros à titre de dommages intérêts.
Aux termes de ses conclusions régularisées le 8 novembre 2023, la société Cabinet Mostimo demande au tribunal judiciaire de Bobigny au visa des articles 1103, 1104, 1231 et suivants et 1343-2 du code civil, de :
- Débouter la SCI LES ALIZES de ses demandes, fins et prétentions ;
- Condamner la SCI LES ALIZES à payer à la société CABINET MOSTIMO (UNITIA MOSTIMO) la somme de 9 990,00 euros correspondant au montant du dépôt de garantie qu’elle détient, avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure du 30 mai 2022 et capitalisation s'il y a lieu à compter de la date de la présente assignation ;
- Condamner la SCI LES ALIZES à payer à la société CABINET MOSTIMO (UNITIA MOSTIMO) la somme de 2 000,00 € à titre de dommages et intérêts ;
- Condamner la SCI ALIZES à payer à la société CABINET MOSTIMO (UNITIA MOSTIMO) la somme de 3 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SCI ALIZES aux entiers dépens.
Aux termes de ses conclusions régularisées le 1er février 2024, la société Les Alizés demande au tribunal, au visa des articles 1231-1et 1732 du code civil, de :
- Constater que la société CABINET MOSTIMO a manqué à son obligation de restituer les locaux en parfait état de réparation et d’entretien ;
- Dire que la créance de la SCI LES ALIZES à l’égard de la société CABINET MOSTIMO s’élève à la somme de 5.329,63 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l’état des locaux restitués ;
- Autoriser la SCI LES ALIZES à conserver la somme de 5.329,63 € sur le montant du dépôt de garantie versé par la société CABINET MOSTIMO ;
- Débouter la société CABINET MOSTIMO de l’ensemble de ses demandes ;
- Condamner la société CABINET MOSTIMO au paiement de 1.500 euros par application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ;
Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture a été prononcée le 9 février 2024 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 2 mai 2024 et mise en délibéré au 27 juin 2024.
MOTIFS
A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.
1. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie
Moyens des parties
La société Cabinet Mostimo soutient que le bail prévoit une restitution du dépôt de garantie au départ du preneur. Elle expose n’être tenue, en vertu du bail, que d’une obligation de rendre en fin de jouissance les lieux loués en bon état de réparation de toutes sortes. Elle ajoute qu’en vertu des articles 1730 et 1732 du code civil et des états des lieux de 2020 et de 2021, elle a rendu les locaux propres et en bon état locatif. Elle conteste devoir quelque somme que ce soit au titre des fenêtres. Elle précise avoir restitué les quatre clefs qu’elle a reçues et conteste avoir reçu 6 jeux et avoir reçu une clef pour ouvrir la porte d’accès à la cour commune. Elle conteste devoir prendre en charge des frais de nettoyage et plomberie contestant le mauvais état allégué. La société Cabinet Mostimo conteste également devoir prendre en charge des travaux de rafraichissement au titre de l’article 1755 du code civil. Elle estime qu’ayant occupé les lieux plus de 20 ans, elle les a restitués en bon état locatif mais on ne peut lui reprocher de ne pas avoir rendu les locaux remis à neuf. Les frais liés à la vétusté après un usage normal et légitime sont à la charge du bailleur. Quant au dégât des eaux, la société Cabinet Mostimo retient qu’elle a procédé aux réparations attendues. Elle ajoute que la bailleresse a accordé une franchise de loyer aux nouveaux locataires, ce qui est usuel lors d’une entrée en jouissance.
La société Les Alizés se fonde sur les stipulations contractuelles au soutien des manquements allégués justifiant l’attribution partielle du dépôt de garantie. La société bailleresse énumère les points de vigilance et manquants qu’elle allègue et relevé par le constat de sortie des lieux. Elle soutient avoir été dans l’obligation d’engager des frais pour remédier aux griefs relevés par elle à savoir : des travaux de serrurerie (1.681,20€), le remplacement de la serrure de la porte d’entrée (938,40€), des travaux de plomberie et de nettoyage (848,43€), des travaux de rafraichissement (2.800€). La bailleresse ajoute qu’elle a remis 6 jeux de clefs à la preneuse lors de l’entrée en jouissance.
Réponse du tribunal
Selon l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. En vertu de ce texte, le preneur n'est pas tenu d'effectuer les travaux de remise en état réclamés par le bailleur lorsque les dégâts allégués proviennent d'un usage normal et légitime de la chose louée.
En l’espèce, le bail renouvelé met à la charge du preneur le bon entretien des locaux et l’oblige à les restituer en bon état de réparations de toutes sortes. Ainsi, le bail ne prévoit pas que les locaux devraient être restitués en parfait état de réparation et d’entretien ni remis à neuf. En vertu de la loi, les travaux de remise en état dus à l’usage normal des locaux sont à la charge du bailleur.
En l’état, le constat d’huissier permet d’observer que l’utilisation des locaux par la société Cabinet Mostimo n’a pas donné lieu à des dégradations, établissant ainsi un usage normal des locaux par la preneuse. La société Cabinet Mostimo établit, par la production de la facture d’intervention de la société RPI, qu’elle a fait réaliser les travaux de réparation à la suite d’un dégât des eaux. Le constat du 28 décembre 2021 ne porte par mention de conséquences visibles d’un dégat des eaux au sein du 1er bureau du rez-de-chaussée ni du 2e bureau au 1er étage, lieux d’intervention de la société RPI. La société Les Alizés produit un constat d’huissier de décembre 2022 établit de manière non contradictoire et à distance de la sortie des lieux de la preneuse. La société Les Alizés produit également un devis d’entretien de portes et fenêtres à savoir des opérations de dégondage, graissage et rabotage dont il n’est pas établi qu’il s’agirait des conséquences de dégâts causés par la preneuse mais s’apparente davantage à l’entretien normal du local.
Pour ce qui est des clefs, la société Les Alizés n’établit pas que la société Cabinet Mostimo aurait reçu les clefs de la cour. En revanche, il est exact que le bail initial porte mention de la fourniture de six clefs alors que seulement quatre ont été restituées. Toutefois, le coût associé à la reproduction de deux clefs ne correspond ni aux travaux de remise en état des portes, ni au remplacement de la serrure de la porte d’entrée pour un montant avoisinant les 1.000 euros étant précisé que le devis DALMAI du 7 juillet 2022 ne distingue pas les coûts associés au changement de la serrure de la porte sur cour du changement de serrure de la porte sur rue. Le devis de la société Dalmai fait mention de la « reproduction de clés supplémentaires pour porte accès rue » d’un montant de 98 euros chacune. Ainsi, il conviendra d’allouer à la société Les Alizés la somme de 196 euros hors taxe à ce titre.
Pour ce qui est des travaux de plomberie, le constat d’huissier du 28 décembre 2021 fait mention du bon fonctionnement des sanitaires et du bon état général des parties en eaux tant au rez-de-chaussée qu’au 1er étage. Les frais associés aux travaux de plomberie ne seront pas mis à la charge de la preneuse.
Enfin, les travaux d’aménagement, de rafraichissement et de remise en état des locaux ne constituent pas des travaux de réparation locatives susceptibles d’être mises à la charge de la société locataire.
Par conséquent, la somme de 196 euros sera mise à la charge de la société Cabinet Mostimo et la somme de 9.794 (9.990 – 196) euros devra être restituée par la société Les Alizés.
Eu égard aux échanges intervenus, il convient de relever que la somme de 4.660,37 euros a été restituée à la société Cabinet Mostimo. Par conséquent, la société Les Alizés sera condamnée à restituer à la société Cabinet Mostimo le solde de 5.133,63 euros (9.794 – 4.660,37).
2. Sur la demande de dommages-intérêts de la société Cabinet Mostimo
Moyens des parties
La société Cabinet Mostimo se fonde sur la résistance abusive du bailleur au soutien de sa demande de dommages-intérêts.
Réponse du tribunal
En vertu de l’article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Selon l'article 1231-6 du code civil, le débiteur qui a causé à son créancier, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du simple retard de paiement, peut être condamné à payer des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l’espèce, la société Cabinet Mostimo ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de la société Les Alizés ni des difficultés de trésorerie qu’elle avance.
La société Cabinet Mostimo sera déboutée de sa demande.
3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
3.1. Sur les dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La société Les Alizés, partie qui succombe, sera condamnée aux dépens.
3.2. Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, la société Les Alizés, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la société Cabinet Mostimo la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
Condamne la société Les Alizés à restituer à la société Cabinet Mostimo le solde de 5.133,63 euros ;
Déboute la société Cabinet Mostimo de sa demande de dommages-intérêts ;
Condamne la société Les Alizés aux dépens ;
Condamne la société Les Alizés à verser à la société Cabinet Mostimo la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Fait au Palais de Justice, le 27 juin 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière, présente lors du prononcé.
LA GREFFIERE LA JUGE
Madame AIT Madame CARLIER
