TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 27 JUIN 2024
Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 22/12166 - N° Portalis DB3S-W-B7G-W5WT
N° de MINUTE : 24/00969
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[Adresse 7]” SIS [Adresse 1], REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC LA SOCIÉTÉ CITYA
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Johanna TAHAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : l0154
C/
DEFENDEURS
Madame [N] [R] épouse [D]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Aliria BARBOSA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0028
Madame [C] [M]
[Adresse 1]
[Localité 6]
non représenté
Monsieur [P] [D]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Me Aliria BARBOSA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0028
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Mechtilde CARLIER, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 25 Avril 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
M. et Mme [D] sont propriétaires d’un appartement au sein de la résidence [Adresse 7] sise [Adresse 1], à [Localité 6] (93). Ils ont donné leur appartement à la location à Mme [M] laquelle y vivait avec ses enfants jusqu’à son départ en octobre 2023.
Par exploit du 6 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » sise [Adresse 1], à [Localité 6] (93) a assigné M. et Mme [D] ainsi que Mme [M] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de voir condamner les parties défenderesses in solidum au paiement de 50.000 euros en indemnisation du préjudice subi, de voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail de Mme [M] et d’ordonner l’expulsion de cette dernière.
Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 31 aout 2023 et par voie de signification auprès de Mme [M] le 22 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1103, 1341-1, 1217 et 1228, 1240 du code civil et des articles 6-1 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, de :
CONDAMNER in solidum Monsieur [P] [D] et Madame [N] [D] à régler au Syndicat des Copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » sis [Adresse 1] la somme de 50.000 Euros en indemnisation du préjudice subi ;
PRONONCER la résiliation judiciaire du bail liant Monsieur [P] [D] et Madame [N] [D] à Madame [C] [M] ;
En conséquence :
ORDONNER l’expulsion de Madame [C] [M] ainsi que tous occupants dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance du Commissaire de Police, d’un serrurier et de la force publique s’il y a lieu, à compter de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 100 Euros par jour de retard ;
ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ou dans un autre lieu aux choix du bailleur, les frais étant à la charge de Madame [C] [M] ;
FIXER l’indemnité d’occupation due par Madame [C] [M], au montant du dernier loyer contractuel actualisé, outre les charges et la prime d’assurance, jusqu’à complet déménagement et restitution des clés, et juger que cette indemnité d’occupation suivra la même augmentation que l’indexation du loyer s’il n’avait pas été résilié ;
CONDAMNER Madame [C] [M] à payer à Monsieur [P] [D] et Madame [N] [D] ladite indemnité d’occupation ;
CONDAMNER in solidum Monsieur [P] [D], Madame [N] [D] et Madame [C] [M] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » sis [Adresse 1] et la somme de 6.000 Euros chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens.
Aux termes de leurs conclusions régularisées par voie électronique le 6 novembre 2023 et par acte extrajudiciaire auprès de Mme [M] le 8 janvier 2024, M. et Mme [D] demandent au tribunal de :
« - REJETER toutes les demandes, fins et conclusions du Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » sis [Adresse 1] à l’encontre de Monsieur [P] [D] et Madame [N] [D] ;
SUBSIDIAIREMENT,
- CONDAMNER Madame [C] [M] à garantir Monsieur [P] [D] et Madame [N] [D], de toutes condamnations prononcées à leur encontre, du fait des nuisances causées par elle ou des personnes dont elle est responsable ;
- RAMENER la demande d’indemnisation du Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » sis [Adresse 1], à une plus juste proportion ;
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » sis [Adresse 1] à la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;
- LE CONDAMNER aux entiers dépens dont distractions au profit de Maître Aliria BARBOSA. »
Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
Mme [M], bien que régulièrement assignée en décembre 2022 et bien que destinataire des conclusions qui lui ont été signifiées, n’a pas constitué avocat.
La clôture a été prononcée le 26 janvier 2024 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 25 avril 2024 et mise en délibéré au 27 juin 2024.
MOTIFS
A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.
1. Sur la demande de dommages-intérêts
Moyens des parties
Dans ses conclusions, le syndicat des copropriétaires se fonde sur l’article 1103 du code civil et explique que M. et Mme [D] ont l’obligation de respecter et de faire respecter le règlement de copropriété par leurs locataires. Mme [M] n’ayant pas respecté les articles préliminaire, 9, 10 et 14 du règlement de copropriété, les violations avancées constituent des manquements au règlement de copropriété par M. et Mme [D]. Le syndicat des copropriétaires se fonde également sur le principe du respect de la tranquillité d’autrui, « inhérent au régime de copropriété » selon lui.
Le syndicat des copropriétaires soutient que Mme [M] a manqué à ces obligations à raison de nuisances causées à la copropriété à savoir des nuisances sonores et olfactives diurnes et nocturnes, un mauvais entretien de son appartement entrainant la présence de nuisibles, des dégradations des parties communes, des fuites d’eaux à répétition et des dégradations du jardin.
M. et Mme [D] soutiennent que les atteintes alléguées par le syndicat des copropriétaires ne sont pas établies et qu’elles sont à tout le moins ponctuelles.
Réponse du tribunal
En vertu des articles 1103 et suivants du code civil, les dispositions du règlement de copropriété ont force obligatoire pour les copropriétaires et ont un caractère contractuel à l’égard de chaque copropriétaire.
De principe constant, le charge de la preuve repose sur le demandeur.
En l’espèce, pour ce qui est des nuisances et notamment du barbecue, le syndicat des copropriétaires produit des photographies et des échanges de messages téléphoniques pour établir la preuve des faits avancés. Ce procédé ne saurait toutefois caractériser de manière probante les allégations avancées. En effet, les échanges de messages entre deux personnes dont on ignore si elles habitent dans les lieux peuvent concerner une tout autre copropriété et d’autres personnes. Ce type de preuve ne saurait présenter force probante nécessaire. Les photographies, celles-ci ne caractérisent pas les manquements allégués étant rappelé que chaque occupant est libre d’occuper son bien de la manière dont il l’entend. Il n’est pas démontré que l’encombrement de la loggia de M. et Mme [D] serait à l’origine de la présence de nuisibles. Le gestionnaire de la société HIS confirme, sans pour autant établir une attestation, que des nuisibles ont été présents et s’autorisent des commentaires sans lien avec la cause ce qui jette le discrédit sur la partialité de son témoignage. Quant aux détritus, le syndicat des copropriétaires est également défaillant dans l’administration de la preuve de ses allégations. Les photographies témoignent de la présence d’objets sur de l’herbe mais on ignore où et quand la photographie a été prises et surtout, on ignore les conditions dans lesquelles les objets sont arrivés là où ils ont été pris en photo. Ainsi, les photographies produites n’établissent pas de manière probante que les détritus auraient été jetés sciemment par les enfants de Mme [M]. Pour ce qui est des nuisances sonores, il ressort des éléments produits qu’aucun constat d’huissier ne permet de corroborer les allégations portées par Mme [O] dans les messages qu’elle envoie à M. et Mme [D]. Le syndicat des copropriétaires produit un document en pièce n°43 qui ne constitue pas une attestation au sens du code de procédure civile et qui ne revêt que le caractère de simple renseignement sans pouvoir prétendre à une valeur probante suffisante pour caractériser le grief d’autant que M. [Z] n’y décrit que deux scènes de bruit sans que le manquement au règlement de copropriété ne soit caractérisé. Le syndicat des copropriétaires fait mention d’un appel à la police mais ne produit aucun rapport de police venant confirmer ses allégations. Les nuisances sonores ne sont pas attestées de manière probante, elles ne constituent pas un manquement à une obligation expresse prévue à l’article 9 du règlement de copropriété et il n’est pas avéré qu’elles auraient causé un préjudice au syndicat des copropriétaires. Les dégâts des eaux ne sont pas établis, aucune déclaration de sinistre n’est produite. En outre les dégâts des eaux sont pris en charge par les assureurs. Les manquements relatifs au défaut de revêtement du sol n’en sont pas, le syndicat des copropriétaires ne démontrant pas en quoi cette situation serait de nature à caractériser un manquement à une obligation à la charge de M. et Mme [D]. De même, le défaut de réparation d’une fenêtre ne constitue pas un manquement à l’obligation de sécurité prévue au règlement de copropriété s’agissant d’un événement courant de la vie d’un immeuble. L’éventualité d’un risque n’étant pas en tant que tel un manquement à une obligation de sécurité. Le risque allégué n’est pas caractérisé. La photographie prise par Mme [E] d’un sac poubelle dans les escaliers ne permet pas de démontrer que Mme [M] laissait ses ordures dans les parties communes. La pétition du 13 juin 2022 a été signée par plusieurs personnes qui ne résident pas dans le même immeuble que l’appartement de M. et Mme [D].
La profusion de photographies du bien de M. et Mme [D] qui ont été produites au débat ainsi que la récurrence des messages envoyés par Mme [E] ou Mme [W], souvent l’une à l’autre, témoignent du climat délétère au sein de la copropriété mais les éléments produits et les allégations de certains copropriétaires ne sauraient suffire à caractériser les manquements allégués au règlement de copropriété.
Aucun autre moyen de droit que celui tiré de la violation du règlement de copropriété n’étant soutenu dans la discussion figurant dans les conclusions du syndicat des copropriétaires, il sera débouté de sa demande.
2. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail
Selon l’article 1228 du code civil le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
En l’espèce, le bail a été résilié par les parties et Mme [M] a quitté les lieux. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande devenue sans objet ainsi que de sa demande d’expulsion.
3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
3.1. Sur les dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
L’article 699 du même code prévoit que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.
La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.
Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux dépens dont distraction au profit de Me Barbosa, avocat au barreau de Paris.
3.2. Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, condamné aux dépens, sera condamné à payer à M. et Mme [D] ensemble, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de résiliation du bail souscrit par Mme [M] auprès de M. et Mme [D] ainsi que de sa demande d’expulsion ;
Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens dont distraction au profit de Me Barbosa, avocat au barreau de Paris.
Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [D] ensemble, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
La minute de la présente décision a été signée par Madame CARLIER, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.
LE GREFFIERLE JUGE
MADAME SEGHIRMADAME CARLIER
