TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 27 JUIN 2024
Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 22/10908 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WZC5
N° de MINUTE : 24/00966
DEMANDEURS
Madame [Z] [R] épouse [D]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Andréa DRAY ZENOU, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : 479
Monsieur [N] [D]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Me Andréa DRAY ZENOU, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : 479
C/
DEFENDEURS
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1], représenté par son syndinc S.A.S. AZUR SYNDIC,
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Patricia ROY-THERMES MARTINHITA de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0399
S.A.S. AZUR SYNDIC,
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Eléonore ADDUARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Mechtilde CARLIER, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 25 Avril 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
M. et Mme [D] sont propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée et donnant sur cour au sein de l’immeuble sis [Adresse 1], à [Localité 6] (93).
Aux termes de l’assemblée générale du 7 juillet 2022, la copropriété a adopté la résolution n° 57 prévoyant la mise en place d’une zone de stationnement des vélos dans la cour.
M. et Mme [D] ont contesté auprès du syndicat des copropriétaires la régularité de la convocation à l’assemblée générale ainsi que le procès-verbal qui en est issu.
Par exploit du 16 septembre 2022, M. et Mme [D] ont assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], à Saint Ouen (93) et le syndic de l’immeuble, la société Azur Syndic, devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de voir annuler la résolution n°57 de l’assemblée générale du 7 juillet 2022.
Aux termes de leurs conclusions régularisées par voie électronique le 8 juin 2023, M. et Mme [D] demandent au tribunal, au visa des articles 21, 30 et 34 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 11 et 19-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de :
« DIRE recevables et bien fondées Madame [Z] [R] épouse [D] et Monsieur [N] [D],
Y faisant droit,
A titre principal,
• DIRE que la résolution n°57 de l’assemblée générale en date du 7 juillet 2022 du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] est régie par l’article 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
• ANNULER la résolution n°57 de l’assemblée générale en date du 7 juillet 2022 du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SASU AZUR SYNDIC ;
Subsidiairement,
• DIRE inopposable à Madame [Z] [R] épouse [D] et Monsieur [N] [D] la résolution n°57 de l’assemblée générale en date du 7 juillet 2022 du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SAS AZUR SYNDIC ;
En tout état de cause,
• CONDAMNER in solidum Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, et la SASU AZUR SYNDIC, ès qualité de syndic de la copropriété du [Adresse 1], à verser à Madame [Z] [R] épouse [D] et Monsieur [N] [D], la somme de 1700 € chacune au titre des frais irrépétibles ;
- CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, et la SASU AZUR SYNDIC, ès qualité de syndic de la copropriété du [Adresse 1], aux entiers dépens ;
- RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit ; »
Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 12 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 25, 26, 26-1, 30 et 34 de la loi du 10 juillet 1965, de :
« DEBOUTER les époux [D] de l’ensemble de leurs demandes
CONDAMNER les époux [D] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance distraction faite au profit de la SCP CORDELIER ET ASSOCIES »
Aux termes de ses conclusions régularisées le 24 avril 2023, la société Azur Syndic demande au tribunal, au visa de l’article 700 du code de procédure civile, de :
- Mettre hors de cause la société Azur syndic
- Débouter les époux [D] de leurs demandes
- Les condamner à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture a été prononcée le 26 janvier 2024 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 25 avril 2024 et mise en délibéré au 27 juin 2024.
MOTIFS
1. Sur la mise hors de cause de la société Azur Syndic
1.1. Moyens des parties
La société Azur Syndic se fonde sur l’absence de prétentions formulées à son encontre par M. et Mme [D] et expose que seul le syndicat des copropriétaires est concerné par les griefs des demandeurs.
1.2. Réponse du tribunal
Selon l’article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
En l’espèce, le dispositif des conclusions de M. et Mme [D] contient des demandes de condamnation de la société Azsur Syndic au titre des dépens et au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par conséquent, il importe que la société Azur syndic soit maintenue dans la cause afin qu’il soit statué sur les demandes formées à son encontre.
La demande de mise hors de cause de la société Azur Syndic sera rejetée.
2. Sur la demande d’annulation de la résolution n°57
2.1. Moyens des parties
M. et Mme [D] soutiennent qu’en vertu de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, la résolution litigieuse, qui contient deux résolutions en une, aurait dû être soumise à la majorité de l’article 25 pour ce qui est de la décision d’adjonction d’éléments nouveaux dans la cour et à la majorité de l’article 26 pour ce qui est de la proposition du vote d’un corpus de règles qui seront annexées au prochain modificatif du règlement de copropriété. M. et Mme [D] soutiennent également au visa de l’article 11 du décret de 1967 que la résolution n°57 devrait être annulée au motif qu’aucun plan de l’aménagement envisagé n’a été joint à la convocation ni produit au cours de l’assemblée générale. Ils soutiennent encore, au visa de l’article 21 de la loi de 1965 et de l’article 19-2 du décret précité, que le syndicat des copropriétaires aurait dû mettre en concurrence les projets d’aménagements soumis au vote. M. et Mme [D] se fondent sur l’article 30 de la loi de 1965 et expliquent que la résolution n’a pas donné lieu à un vote du financement de l’opération d’aménagement ni des conséquences que l’aménagement aura sur la copropriété et les charges y afférentes. Les demandeurs estiment que l’adoption de la résolution n°57 a fait l’objet d’un abus de majorité en ce que d’une part le nombre d’emplacements est disproportionné par rapport au nombre de logements de l’immeuble et d’autre part, l’emplacement choisi est juste devant les fenêtres de l’appartement de M. et Mme [D] ce qui causerait un préjudice de jouissance aux locataires résidents sur place.
Le syndicat des copropriétaires soutient que la résolution n°57 soumise au vote des copropriétaires portait sur un « point » sur la réorganisation du stationnement des vélos et non de la modification ou de la transformation d’un équipement existant. La résolution ne mentionne pas de travaux ni aucune installation de dispositif mais seulement un principe de réorganisation de sorte que l’article 30 de la loi de 1965 est inapplicable et la résolution a valablement été soumise à la majorité de l’article 26 de la loi. En l’état aucune modification du règlement n’a été soumise au vote. L’assemblée générale a seulement approuvé le principe de la modification à venir. Le syndicat des copropriétaires ajoute qu’en toute hypothèse, la résolution adoptée a une majorité plus stricte que celle à laquelle elle était soumise n’encourt pas d’annulation. Le syndicat des copropriétaires explique qu’aucune mise en concurrence n’était nécessaire puisque la résolution ne porte pas sur la réalisation de travaux. Le syndicat des copropriétaires ajoute que le plan d’aménagement de la zone de stationnement des vélos a été établi par le conseil syndical et adressé aux copropriétaires le 21 octobre 2021. Sur le coût de la réorganisation, le syndicat des copropriétaires retient que seul le principe de la réorganisation et les modalités de recensement des vélos ont été votés. Par conséquent aucun coût n’est associé à ces diligences et la résolution est valide. Quant à l’abus de majorité, le syndicat des copropriétaires souligne que les époux [D] vivent à [Localité 5] dans le Val d’Oise et non sur place de sorte qu’ils ne peuvent prétendre subir un trouble de jouissance. Le syndicat des copropriétaires ajoute que la mise en place d’un espace de stationnement des vélos est de nature à augmenter la valeur de l’immeuble. Le syndicat des copropriétaires conteste la valeur probante de l’attestation de Mme [H] [D], fille des demandeurs. Il soutient que des vélos sont déjà dans la cour de manière anarchique et que l’aménagement envisagé aura l’intérêt de remettre de l’ordre dans le stationnement des vélos. Il précise que les emplacements de stationnements de vélos à l’extérieur de l’immeuble ne permette pas d’assurer la sécurité des vélos.
2.2. Réponse du tribunal
Sur la majorité
L’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 25, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.
Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.
Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.
Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.
En l’espèce, la résolution n°57 adoptée lors de l’assemblée générale du 7 juillet 2022 a eu pour objet d’obtenir l’accord des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] (93) sur le principe de la mise en place d’un aménagement dédié au stationnement des vélos dans la cour de l’immeuble. La résolution n’a pas pour objet l’adoption d’un plan ou d’un devis ni l’autorisation donnée au syndic de procéder aux travaux nécessaires à l’aménagement du site. Par conséquent, la résolution, s’agissant d’un accord de principe de la copropriété, n’a pas d’incidence, à ce stade, sur le sort de la cour et n’avait donc pas à répondre aux exigences de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965. De surcroit, l’adoption d’une résolution à un majorité plus stricte (ici la majorité de l’article 26) que celle qui aurait dû être appliquée (la majorité de l’article 25 selon les consorts [D]) n’entraine pas l’annulation de celle-ci. Le moyen n’est pas fondé.
Sur l’absence de plan
Aux termes de l’article 11 du décret de 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi.
En l’espèce, le grief relatif à l’absence de plan joint à la convocation en assemblée générale ne constitue pas une violation de l’article 11 du décret de 1967 dans la mesure où en l’état, aucune décision quant aux plans ou au dimensionnement des travaux et des aménagements n’a été prise. La résolution est un accord de principe donnant lieu à la réalisation d’un recensement des vélos et à l’élaboration de règles d’utilisation. En outre, les demandeurs ont eu accès au plan de l’aménagement envisagé puisqu’ils s’en prévalent pour revendiquer une atteinte à leur droit de jouissance. Le moyen n’est pas fondé.
Sur l’absence de mise en concurrence et l’absence de connaissance du coût des travaux
L’article 21 de la loi de 1965 et l’article 19-2 du décret de 1967, imposent au syndicat des copropriétaires une mise en concurrence des marchés de travaux lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions. Par conséquent, doivent être soumis au vote de la copropriété plusieurs devis ou l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.
En l’espèce, la résolution querellée n’a pas pour objet d’adopter un devis ni de valider la mise en œuvre de travaux. Par conséquent, l’absence de mise en concurrence d’entreprises n’est pas un moyen de nature à annuler la résolution n°57. Si la résolution mentionne le terme « aménagement », il n’est pas établi par les consorts [D] que ceux-ci consisteraient en l’installation de structures. M. et Mme [D] ne rapportent pas la preuve de ce que des travaux, dont le coût aurait dû être soumis à concurrence et voté, seraient mis en œuvre. Le syndicat des copropriétaires précise que l’aménagement ne consisterait qu’à prévoir et prédéterminer un lieu d’entreposage dans la cour. Le moyen n’est donc pas fondé.
Sur l’abus de majorité
L’abus de majorité consiste à utiliser la majorité des voix dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, soit dans un intérêt personnel, soit sans motif légitime ou encore avec une intention de nuire.
En l’espèce, la résolution n°57 a pour objet de mettre de l’ordre dans une situation de fait désordonnée puisque les vélos sont entreposés arbitrairement dans la cour de l’immeuble. Ainsi, la désignation d’un emplacement dédié permettra d’améliorer l’état général de la cour et de l’immeuble en mettant fin au désordre actuel. Le vote de la résolution n°57 est conforme à l’intérêt collectif de la copropriété. Il permettra à l’immeuble de disposer d’un espace d’accueil sécurisé pour les vélos et d’éviter les vols qui peuvent survenir à l’extérieur sur la voie publique. En l’état, aucun trouble de jouissance n’est établi. Il n’appartient pas au tribunal de se prononcer sur un trouble de jouissance futur et hypothétique. Les consorts [D] soulignent d’ailleurs à plusieurs reprises que quelques vélos seulement sont stockés dans la cour ce qui vient contredire leur grief tiré de la recrudescence de la gêne qu’occasionnera la réalisation d’emplacements dédiés. La comparaison entre le nombre d’emplacements prévus et le nombre de logements est inopérante, tous les occupants n’étant pas des utilisateurs de vélos. Les allégations quant à la baisse de la valeur vénale de leur bien ne sont corroborées par aucun document probant. Le stationnement non sécurisé et le risque de vol sont les premiers freins à l’utilisation des vélos aussi, les désagréments hypothétiques et surmontables des consorts [D] ne sauraient primer sur la nécessité d’accroitre l’usage des vélos en assurant leur sécurisation au sein de bâtiments clos et non sur la voie publique. Si les consorts [D] entendent proposer de créer un local à vélos en lieu et place de la loge de la gardienne ou sur un autre espace de la cour, ils peuvent solliciter la mise à l’ordre du jour de cette quesion lors de la prochaine assemblée générale quand bien même cette solution aurait été refusée antérieurement chaque assemblée générale étant autonome l’une de l’autre.
Par conséquent, la demande d’annulation de la résolution n°57 sera rejetée.
3. Sur l’inopposabilité de la résolution n°57 aux époux [D]
3.1. Moyens des parties
M. et Mme [D] soutiennent au visa de l’article 34 de la loi de 1965 que l’aménagement présente un caractère somptuaire qui ne présente aucune utilité pour la copropriété. Ils précisent que d’autres solutions pour le stockage des vélos étaient possibles dont notamment l’utilisation de l’ancienne loge de gardienne.
Le syndicat des copropriétaires soutient que l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 auquel renvoie l’article 34, n’est pas applicable à la résolution adoptée car celle-ci ne prévoit pas d’aménagement affectant les parties communes mais seulement la réorganisation d’un emplacement de stationnement de vélos existant avec l’adoption de règles d’usage. Sur les solutions alternatives, le syndicat des copropriétaires retient que la copropriété a déjà refusé de mobiliser la loge de la gardienne pour y entreposer les vélos et poussettes. Le syndicat des copropriétaires conteste la mise en œuvre de dépenses somptuaires et rappelle qu’aucune dépense n’est associée à la décision de réaménagement.
3.2. Réponse du tribunal
Selon l’article 34 de la loi de 1965, la décision prévue à l'article 30 n'est pas opposable au copropriétaire opposant qui a, dans le délai prévu à l'article 42, alinéa 2, saisi le tribunal judiciaire en vu de faire reconnaître que l'amélioration décidée présente un caractère somptuaire eu égard à l'état, aux caractéristiques et à la destination de l'immeuble.
En l’espèce, les dispositions de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’appliquent pas à la résolution n°57. Aucune dépense n’a été votée ou autorisée dans le cadre de la résolution laquelle ne peut donc pas être considérée comme somptuaire. Par conséquent, la demande d’inopposabilité de la résolution sera rejetée.
4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Sur les dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
M. et Mme [D], qui succombent, seront condamnée aux dépens dont distraction faite au profit de la SCP CORDELIER ET ASSOCIES.
Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, M. et Mme [D] seront condamnés à verser la somme de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires et de 500 euros à la société Azur Syndic.
Sur l’exécution provisoire
En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner ou de le rappeler.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :
Déboute la société Azur Syndic de sa demande de mise hors de cause ;
Déboute M. et Mme [D] de leur demande d’annulation de la résolution n°57 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1], à [Localité 6] (93) du 7 juillet 2022 ;
Déboute M. et Mme [D] de leur demande d’inopposabilité de la résolution n°57 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1], à [Localité 6] (93) du 7 juillet 2022
Condamne M. et Mme [D] aux dépens dont distraction au profit de la SCP Cordelier et Associés ;
Condamne M. et Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros et à la société Azur Syndic la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
La minute de la présente décision a été signée par Madame CARLIER, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.
LE GREFFIERLE JUGE
MADAME SEGHIRMADAME CARLIER
