TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 27 JUIN 2024
Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 22/05635 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WNUG
N° de MINUTE : 24/00976
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet WARREN-BUTTES CHAUMONT
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869
C/
DEFENDEUR
Madame [S] [C]
domiciliée : chez Maître [W] [U]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0062
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 02 Mai 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Mme [C] était propriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 5], à [Localité 6] (93).
Par ordonnance du9 octobre 2018, le président du tribunal judiciaire de Bobigny a désigné Me [W] [U], administrateur judiciaire, en qualité de mandataire ad hoc chargé de représenter les droits immobiliers de Mme [C].
Par exploit du 29 décembre 2020, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], à [Localité 6] (93) (le Syndicat des copropriétaires) a assigné Mme [C] représentée par Maître [W] [U], ès qualité de mandataire ad hoc des droits immobiliers de Mme [C] aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :
- 17.873,01 euros au titre des charges de copropriété impayées au 3ème appel provisionnel 2020 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;
- 641 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- 2.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’affaire a fait l’objet d’une radiation par ordonnance du 9 novembre 2021 et a été réinscrite au rôle le 5 octobre 2022.
La clôture a été prononcée le 17 mars 2023 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 6 juillet 2023 et mise en délibéré au 21 septembre 2023.
Aux termes d’une note en délibéré régularisée par voie électronique le 6 juillet 2023, Me [U] a indiqué au tribunal que les biens dont Mme [C] était propriétaire avaient été vendus de sorte qu’elle renonçait à sa demande d’extension de sa mission à la vente des lots dont Mme [C] était propriétaire.
Par une note en délibéré régularisée par voie électronique le 12 juillet 2023, le Syndicat des copropriétaires a indiqué qu’il appartenait à Me [U] de faire les diligences nécessaires avant la clôture de l’instruction.
Par jugement du 21 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a réouvert les débats et prononcé le rabat de l’ordonnance de cloture compte tenu de la vente des lots de Mme [C].
Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 3 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10, 10-1, 10-1 alinéa 3, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, de l’article 9 du décret 2015-342, des anciens articles 1134 et 1153 du code civil nouvellement 1103, 1104, 1193, 1231-6, 1231-7, 1344-1 du code civil, des articles 514 et suivants du code de procédure civile et des articles R.322-15 et R322-20 du code des procédures civiles d’exécution, de :
CONSTATER que Maître [W] [U] es qualité de mandataire ad hoc chargé de représenter les droits immobiliers de [S] [C] a été autorisé à vendre de gré à gré, les lots n° 2, 19, 24 et 26 dans l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 6] au prix de 65.000,00 euros.
CONSTATER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6] a fait opposition entre les mains du notaire en charge de la vente.
Débouter Maître [U], ès-qualité de Mandataire ad hoc de Madame [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Déclarer recevable le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis à [Localité 6] (Seine Saint Denis), [Adresse 5] en ses demandes et bien fondé ;
CONDAMNER Maître [U], ès-qualité de Mandataire ad hoc de Madame [C] , à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 6] (Seine Saint Denis) [Adresse 5] :
➢ la somme en principal ( HORS FRAIS) de 17.907,89 € représentant les charges de copropriété et travaux impayés courus échus au 4 ème trimestre 2022 inclus avec intérêt au taux légal (conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967) à compter du 29 décembre 2020, date de la mise en demeure ;
➢ la somme de 1.335,17 € au titre des frais nécessaires tels que définis par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
➢ la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,
➢ une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC
DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
CONDAMNER Maître [U], ès-qualité de Mandataire ad hoc de Madame [C] , en tous les dépens dont le montant pourra être directement recouvrés par Maître Florian CANDAN, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.
Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 12 octobre 2023, Mme [C] demande au tribunal, de :
Voir débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet WARREN – BUTTES CHAUMONT, dont le nom commercial est Cabinet YVES DE FONTENAY, de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions.
En tout état de cause, déduire la somme de 315 euros de la créance revendiquée par le syndicat des copropriétaires, au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Voir débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6], de sa demande de dommages et intérêts et réduire à de plus justes proportions l’indemnité de procédure réclamée au visa de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Statuer ce que de droit quant aux dépens.
Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture a été prononcée 9 février 2024 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 2 mai 2024 et mise en délibéré au 27 juin 2024.
MOTIFS
1. Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété
1.1. Sur le quantum des charges
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Pour chaque exercice comptable il appartient au syndicat des copropriétaires de produire a minima : les procès-verbaux d’assemblée générale portant approbation des comptes de l’exercice concerné par le recouvrement, les décomptes individuels de copropriétaire, les décomptes de répartition des charges.
Si le grand livre constitue un document probant pour se substituer aux appels de fonds, il appartient néanmoins au syndicat des copropriétaires de produire les procès-verbaux d’assemblée générale et les décompte de répartition des charges.
Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :
- l’extrait de matrice cadastrale;
- un décompte daté du 15 juillet 2020 édité par le cabinet Yves de Fontenay ;
- le grand livre du cabinet Yves de Fontenay pour les années 2014, 2016, 2017 et 2018
- les appels de charges pour la période du 31 décembre 2014 au 1er juillet 2020 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 20/12/2000, 27/12/2007, 23/12/2008, 19/06/2010, 03/04/2012, 15/07/2014, 30/01/2018, 07/01/2020, 29/09/2014, 01/06/2015, 30/06/2016, 30/01/2018, 20/03/2019, 13/11/2019, 10/11/2021 et 21/02/2022 ;
- Le décompte du cabinet Immo Devaux pour la période du 02/01/2012 au 01/07/2014 ;
- Le décompte du cabinet Warren Buttes Chaumont arrêté au 4 octobre 2022 ;
- Les appels de fonds du 01/10/2020 au 01/10/2022, 4e trimestre 2022 inclus ;
Il ressort des éléments produits que le syndicat des copropriétaires ne justifie que partiellement du quantum de sa créance.
En effet, le décompte du 17 octobre 2014 mentionne une reprise de solde d’un montant de 8.155 euros dont il n’est pas justifié. Le syndicat des copropriétaires ne produit pas d’éléments avant 2014 et le grand livre du cabinet Yves de Fontenay pour l’exercice 2014 ne permet pas de confirmer de manière probante l’arriéré de charges au 31/12/2011 mentionné dans la pièce n°22. La somme de 8.155 euros sera donc déduite de la dette de Mme [C] faute pour le syndicat des copropriétaires d’en démontrer le bien fondé.
Le décompte édité par le cabinet Yves de Fontenay le 15 juillet 2020 présente les comptes arrêtés à partir du 31 décembre 2014. Y apparait une reprise de solde de l’ancien syndic de 10.391 euros alors que le décompte pour la période expirant au 2 juillet 2014 édité le 27 octobre 2014 mentionne un solde débiteur de 9.916 euros.
Les charges correspondant à cette reprise de solde ne sont pas justifiées par la production des appels de fonds, des décomptes de répartition des charges et des procès-verbaux d’assemblée générale portant approbation des comptes visés. Sans cet ensemble cohérent et probant de pièces, le quantum de la demande de paiement de charge n’est pas fondé et la demande en paiement ne pourra pas prospérer malgré la production des seuls procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes.
La somme de 10.391 euros n’est pas fondée.
Les sommes dues postérieurement à la reprise du solde de 10.391 euros sont fondées sur la production des procès-verbaux d’assemblées générales postérieures, des appels de fonds produits à compter de 2015 et accompagnés des décomptes de régularisation des charges.
Les décomptes produits incluent les frais de recouvrement d’un montant total de 1.335,17 euros suivants :
13/09/2016
Frais de relance
1,00 €
02/03/2017
Mise en demeure
25,00 €
24/08/2017
Frais de contentieux
110,00 €
23/11/2017
Transmission avocat
265,00 €
07/02/2018
Me Candan
240,00 €
19/02/2021
Huissier
70,17 €
21/02/2021
Me Candan
624,00 €
1 335,17 €
Cette somme sera également déduite des charges appelées.
Au regard de ces éléments, il convient de condamner Mme [C], représentée par Me [W] [U], à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.649,48 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 4 octobre 2022, appel provisionnel du 4e trimestre 2022 inclus.
Sur les intérêts
En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.
En l’espèce, le demandeur ne produit pas l’avis d’envoi et de réception d’une mise en demeure du 29 décembre 2020. Il produit un projet de courrier non signé et non accompagné des bordereaux d’envoi et de réception daté du 8 décembre 2020.
Par conséquent, la condamnation au paiement des charges sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée à Me [U].
Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.
Doivent être qualifiés de « frais nécessaires» au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.
En l’espèce, aucune mise en demeure n’a fait courir les intérêts moratoires de sorte que les frais de relance et mise en demeure visés dans le décompte du syndicat des copropriétaires n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi de 1965.
Les frais de suivi contentieux et de recouvrement ne sont pas postérieurs à une mise en demeure. Les diligences fournies par le syndic entrent dans les missions normales d’un syndicat des copropriétaires.
Les frais d’huissier au titre de sommations ou de frais de procédure seront traités au titre des dépens et non dans la catégorie des frais de l’article 10-1 de la loi de 1965.
Les diligences de constitution et de transmission de dossier au conseil du syndicat des copropriétaires entrent dans les missions normales du syndicat des copropriétaires dans le cadre du recouvrement des charges de copropriété. Les frais qui y sont associés n’entrent pas dans la catégorie des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Les frais d’avocats entrent dans la catégorie des frais irrépétibles et non des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Par conséquent, la demande de prise en charge des frais de recouvrement sera rejetée.
Sur la demande indemnitaire
En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l’espèce, il n’est pas établi que Me [W] [U], mandataire ad hoc de Mme [C], serait de mauvaise foi aussi le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.
Sur les autres demandes
Mme [C], représentée par Me [W] [U], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.
Mme [C], représentée par Me [W] [U], sera également condamnée à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal
Condamne Mme [C], représentée par Me [W] [U], à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], à [Localité 6] (93) la somme de 9.649,48 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 4 octobre 2022, appel provisionnel du 4e trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], à [Localité 6] (93) de sa demande au titre des frais de recouvrement ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], à [Localité 6] (93) de sa demande à titre de dommages-intérêts ;
Condamne Mme [C], représentée par Me [W] [U], aux dépens ;
Condamne Mme [C], représentée par Me [W] [U], à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], à [Localité 6] (93) la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Fait au Palais de Justice, le 27 juin 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors du prononcé.
LA GREFFIERE LA JUGE
Madame AIT Madame CARLIER
