TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 27 JUIN 2024
Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 21/12701 - N° Portalis DB3S-W-B7F-V34G
N° de MINUTE : 24/00945
DEMANDEUR
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] représenté par son Syndic dûment habilité, le Cabinet CPI,
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 004
C/
DEFENDEUR
S.C.I. MECHICHE D.H.B.A
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Clarisse CAROUNANIDY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 152
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Mechtilde CARLIER, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 25 Avril 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
La société Mechiche DHBA est propriétaire du lot 128 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2], à [Localité 6] (93) soumis au statut des immeubles en copropriété.
Par exploit du 15 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]) (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la société Mechiche DHBA devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner notamment au paiement des sommes suivantes :
- 5.731,16 euros au titre des charges de copropriété impayées, 4e trimestre 2021 inclus ;
- 4.275 euros au titre des frais de recouvrement ;
- 2.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Outre les dépens.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 17 février 2022 puis révoquée par ordonnance du 18 mai 2022.
Le défendeur a constitué avocat.
Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 9 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10,10-1, 18, 19, 19-1 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 1231-6, 220 et 1240 du code civil, des articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, de :
- Condamner la SCI MECHICHE D.H.B.A. à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic CPI:
- la somme de 2.800,85 €- 4ème trimestre 2023 inclus, pour les charges et travaux échus et non réglées avec intérêts de droit à compter de la lettre de mise en demeure / du commandement de payer,
- la somme de 5.109,00 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 6 juillet 1965,
- la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,
- la somme de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- aux entiers dépens et le cas échéant les frais d’exécution forcée,
- Débouter la SCI MECHICHE D.H.D.A de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- Ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,
- Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.
Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 7 novembre 2023, la société Mechiche DHBA demande au tribunal, au visa des articles 10-1 et suivants de la loi du 6 juillet 1965 et des articles 1343-1 et suivants du code civil, de :
- D’accueillir, la SCI MECHICHE en toutes ses fins et conclusions,
- Juger que la SCI MECHICHE a effectué des versements d’un montant de 5000 euros depuis juillet 2022,
- Juger que laSCI MECHICHE a mis en place un virement permanent d’un montant de 300 euros à compter du 20 novembre 2023,
- Juger que les plus larges délais seront accordés à la SCI MECHICHE prise en la personne de son représentant légal,
- A défaut juger que l’échéancier proposer s’appliquera
- Juger que la somme ne portera pas intérêts,
- Juger que le Cabinet CPI ne justifie pas des frais et le débouter en ses demandes,
- Débouter le cabinet CPI en sa demande d’article 700 du CPC
Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture a été prononcée le 26 janvier 2024 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 25 avril 2024 et mise en délibéré au 27 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.
Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété
Sur le quantum des charges
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :
- l’extrait de matrice cadastrale et un extrait de page infogreffe ;
- plusieurs extraits du compte copropriétaire dont en dernier lieu un décompte arrêté au 9 novembre 2023 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ;
- les appels de fonds ;
- le décompte de répartition des charges;
Il ressort des pièces produites que les paiements visés par la société Mechiche DHBA dans ses écritures ont bien été pris en compte par le syndicat des copropriétaires.
En conséquence, il convient de condamner la société Mechiche DHBA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.800,85 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 9 novembre 2023, appel provisionnel du 4e trimestre 2023 inclus.
Sur les intérêts
En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.
Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne précise pas dans le dispositif de ses demandes le point de départ du cours des intérêts ni le taux dont il demande l’application. Il mentionne « à compter de la lettre de mise en demeure / du commandement de payer » sans autre précision. Les pièces du syndicat des copropriétaires contiennent plusieurs mises en demeure. Il n’appartient pas au tribunal de choisir la date de point de départ et le taux d’intérêts demandés par le syndicat des copropriétaires. Il sera débouté de sa demande de condamnation au titre des intérêts et de l’anatocisme.
Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.
Doivent être qualifiés de «frais nécessaires» au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit des décomptes mélangeant les appels de fonds au titre des charges, les régularisations de charges sur trésorerie, les paiements de la société Mechiche ainsi que les frais facturés au titre des diligences de recouvrement. Les frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi de 1965 ne sont pas identifiés dans les décomptes produits ni dans les écritures du syndicat des copropriétaires.
Faute pour le syndicat des copropriétaires de déterminer dans ses conclusions ou dans un décompte dédié les frais qu’il entend mettre à la charge du débiteur au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier le bienfondé et le quantum de chaque poste de frais demandés dont le total devrait s’élever à 5.109 euros.
Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.
Sur la demande indemnitaire
En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l’espèce, il n’est pas établi que la société Mechiche DHBA serait de mauvaise foi aussi le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.
Sur la demande de délais de paiement
L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, la société Mechiche justifie avoir opéré des paiements conséquents depuis l’introduction de l’instance en 2021. Elle indique avoir mis en place un virement permanent à hauteur de 300 euros par mois à compter du 20 novembre 2023. La société Mechiche justifie également avoir donné à bail le logement objet du litige.
Au regard de ces éléments, il sera consenti à la société Mechiche des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif ci-après, lesquelles tiennent compte de la situation personnelle et de la bonne foi de la défenderesse mais également de la nécessité de ne pas différer excessivement la perception des sommes indispensables au bon fonctionnement du syndicat des copropriétaires.
Sur les autres demandes
La société Mechiche DHBA, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.
La société Mechiche DHBA sera également condamnée à verser 500 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner ou de le rappeler.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe,
Condamne la société Mechiche DHBA à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] (93) la somme de 2.800,85 euros au titre des charges arrêtées au 9 novembre 2023, provision du 4e trimestre de l’année 2023 incluse ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des intérêts;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]) de sa demande au titre des frais de recouvrement;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]) de sa demande à titre de dommages-intérêts;
Condamne la société Mechiche DHBA aux dépens;
Condamne la société Mechiche DHBA à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]) la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
Accorde à la société Mechiche DHBA des délais de paiement et dit qu’elle pourra s’acquitter de sa dette d’un montant de 3.300,85 euros, frais irrépétibles inclus et sous réserve des paiements effectués depuis le 9 novembre 2023, par 10 versements mensuels de 300 euros et un 11e versement du solde de la dette, en plus des charges appelées par le syndicat des copropriétaires, étant précisé:
* que chaque versement mensuel devra intervenir avant le 10 de chaque mois;
* que le premier versement devra avoir lieu avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement;
* que le solde de la dette devra être réglé le 11e mois;
* qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou des charges appelées par le syndicat des copropriétaires, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible;
La minute de la présente décision a été signée par Madame CARLIER, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.
LE GREFFIERLE JUGE
MADAME SEGHIRMADAME CARLIER
