TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 6]
[Localité 11]
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N° RG 24/00913 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGAD
Minute :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Du : 25 Juin 2024
Monsieur [B], [X] [J]
C/
Madame [G] [I]
Monsieur [E] [W]
Monsieur [U] [D]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Après débats à l'audience publique du 14 Mai 2024, l'ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2024 ;
Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffière ;
DEMANDEUR :
Monsieur [B], [X] [J]
[Adresse 3]
[Localité 8]
comparant en personne et assisté de Me Olivier DE BOISSIEU, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEURS :
Madame [G] [I]
[Adresse 7]
[Localité 9]
non comparante, ni représentée
Monsieur [E] [W]
[Adresse 5]
[Localité 10]
non comparant, ni représenté
Monsieur [U] [D]
[Adresse 5]
[Localité 10]
non comparant, ni représenté
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Olivier DE BOISSIEU
Madame [G] [I]
Monsieur [E] [W]
Monsieur [U] [D]
Expédition délivrée à :
Préfet de la Seine-Saint-Denis
EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat à effet du 1 août 2014, Monsieur [B] [J] a donné à bail à Madame [G]
[I] et Monsieur [E] [W] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 5], [Adresse 4], [Localité 10], pour un loyer mensuel de 700,00 € outre 50,00 € de provision sur charges.
Par actes de commissaire de justice en date du 9 avril 2024 remis suivant procès-verbal de recherches infructueuses, Monsieur [B] [J] a fait assigner Madame [G] [I], Monsieur [E] [W], et Monsieur [U] [D] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin aux fins :
de prononcer la résiliation du contrat de bail passé avec Madame [G] [I] et Monsieur [E] [W] pour sous-location illégale ;d'ordonner l'expulsion sans délai de Madame [G] [I] et Monsieur [E] [W], et Monsieur [U] [D] ;de condamner solidairement Madame [G] [I] et Monsieur [E] [W], et Monsieur [U] [D] au paiement des sommes suivantes :60 750,00 € au titre de l'arriéré locatif de mars 2017 à nos jours ;10 000 € à titre de provision au titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ; 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.L'audience s'est tenue le 14 mai 2024.
À cette audience, Monsieur [B] [J], assisté par son conseil, a maintenu le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il expose que Madame [G] [I] et Monsieur [E] [W], ses deux locataires, ont quitté les lieux sans l'en informer depuis 2017 et sous-louent le logement à Monsieur [U] [D] et diverses autres personnes refusant de donner leur identité. Monsieur [B] [J] explique ne pas avoir saisi la justice plus tôt concernant cette situation car il habite dans le sud de la France et a dû faire de multiples allers-retours pour comprendre ce qu'il se passait. Il indique avoir tenté des solutions amiables, et avoir cherché à retrouver les locataires.
Madame [G] [I], Monsieur [E] [W], et Monsieur [U] [D] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter malgré leur convocation régulière.
L'affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2024.
MOTIFS DE LA D É CISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
Selon les articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
Sur la loi applicable au présent litige
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, l'assignation à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 9 avril 2024, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme.
Sur le prononcé de la résiliation du bail et l'expulsion
L'article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Le droit de propriété est par ailleurs un droit fondamental reconnu par la Constitution et l'article 1er du protocole n°1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
Ainsi, il est constant que l'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite, justifiant que le juge prescrive les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent en urgence.
En vertu des articles 1728 et 1729 code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement ; si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.
Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. La jouissance paisible des lieux est donc une obligation essentielle du contrat de location.
Aux termes de l'article 8 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. L'article « Destination » du bail rappelle que la destination du bail est à usage d'habitation uniquement.
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
En l'espèce, pour justifier de la nature des troubles allégués, il est versé aux débats les pièces suivantes:
Un procès-verbal de maître [R], commissaire de justice, en date du 9 février 2021 où il indique s'être rendu sur les lieux, que deux hommes se trouvaient dans les lieux parlant mal le français dont Monsieur [U] [D] qui a déclaré être « le nouvel occupant de l'appartement ». Monsieur [U] [D] a exposé que la précédente locataire Madame [G] [I] lui a donné les clés pour lui succéder et qu'il est « responsable » de l'appartement où trois autres personnes vivent avec lui. Il soutient qu'ils paient 750 € de sous-loyers à Madame [I]. Une attestation de Monsieur [F] [T] en date du 12 janvier 2022, suivant laquelle il indique habiter face au logement litigieux, que celui-ci est occupé par des squatteurs et qu'il a vu Monsieur [E] [W], « ancien locataire », les visiter à plusieurs reprises.De procès-verbaux de constat de maître [R], commissaire de justice, en date des 8, 16, 21 juin 2023 où il explique s'être rendu sur les lieux à trois reprises, que personne n'a répondu à ses appels, et que les voisins ont indiqué voir parfois « des gens différents » qui sont discrets.Un email de Monsieur [P] [M] en date du 28 septembre 2023 où il expose à Monsieur [B] [J] ne pas souhaiter donner suite à l'achat du bien litigieux du fait de l'occupation du lieu par des squatteurs qui n'ont « pas l'air de bonne foi » et ont refusé de le laisser entrer avec le fils et l'épouse de Monsieur [B] [J] lors de leur visite.Une attestation de Madame [C] [A] épouse [J] en date du 4 novembre 2023 où elle déclare s'être rendue avec son fils, un potentiel acheteur et une entreprise chargée d'un diagnostic à l'appartement, que plusieurs personnes étaient dans les lieux et ont refusé de les laisser entrer, et ont indiqué payer 700 € de loyer sans dire à qui.Les procès-verbaux de plainte de Monsieur [B] [J] et Madame [C] [A] épouse [J] des 25 mai 2021 et 14 décembre 2021 ne constituent pas des éléments objectifs en ce qu'ils reposent sur leurs seules déclarations, mais ils permettent d'éclairer la chronologie des faits.
Lors de la délivrance des assignations, aucun nom ne figurait sur la boîte aux lettres du logement sis [Adresse 5], [Adresse 4], [Localité 10].
Il résulte de ces éléments que Madame [G] [I] et Monsieur [E] [W] ne résident plus dans les lieux et qu'ils y ont introduit des tierces personnes sans autorisation du bailleur, le tout en violation des dispositions légales et des stipulations contractuelles précitées.
En outre, cette situation perdure dans le temps. Monsieur [B] [J] indique que les locataires auraient quitté les lieux en 2017 mais cela n'est pas corroboré par les pièces versées. En revanche, la situation de non-occupation personnelle et sous-location est établie à compter du 9 février 2021, date du premier procès-verbal de constat de maître [R].
L'ensemble des autres occupants du logement sont des occupants sans droit ni titre, qu'importe qu'un sous-loyer soit éventuellement payé aux locataires.
Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat à compter du présent jugement et l'expulsion de Madame [G] [I] et Monsieur [E] [W] et de tous occupants de leur chef, notamment Monsieur [U] [D], seul sous-occupant ayant donné son identité, des lieux, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, Monsieur [B] [J] sera autorisé à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [G] [I] et Monsieur [E] [W].
Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l'espèce, Monsieur [B] [J] sollicite le paiement des arriérés locatifs de « 2017 à nos jours » et équivalant selon lui à la somme 60 750 €, sans préciser les mois concernés ni verser aucun décompte permettant de vérifier les sommes versées depuis l'entrée dans les lieux en 2014, le montant du loyer éventuellement indexé et celui des charges en cas de régularisation.
Par suite, le juge des référés, juge de l'évidence, ne saurait faire droit à cette demande sans méconnaître la portée de son office, ni porter une atteinte disproportionnée aux droits des parties.
Par conséquent, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de l'arriéré locatif.
Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d'exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.
Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d'intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.
En l'espèce, Monsieur [B] [J] fait état de nombreux allers-retours depuis son domicile sans en verser de justificatifs.
Cependant, il est établi par les courriers recommandés avec accusé de réception du 14 février 2022, 15 février 2022, 3 novembre 2023, que Monsieur [B] [J] a mis en demeure tant les locataires que les sous-occupants de mettre un terme à la situation de sous-location. Il ressort également du procès-verbal du 9 février 2023 et de l'attestation de Madame [C] [A] épouse [J] en date du 4 novembre 2023 que les sous-occupants sont informés de l'opposition du bailleur à cette sous-location.
Les procès-verbaux établis par maître [R] font également état d'une dégradation du bien et notamment de la porte.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [G] [I] et Monsieur [E] [W] à verser au bailleur comme provision la somme de 4 000,00 € à titre de dommages et intérêts.
En l'absence de certitude sur l'occupation toujours actuelle de Monsieur [U] [D], puisque plusieurs occupants semblent se succéder dans les lieux, il ne sera pas condamné solidairement au paiement de cette somme.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [G] [I] et Monsieur [E] [W], supporteront in solidum la charge des dépens.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Madame [G] [I] et Monsieur [E] [W] seront condamnés in solidum à verser à Monsieur [B] [J] une somme de 1 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires entreprises.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, public, et en premier ressort,
PRONONÇONS la résiliation du bail conclu le 1 août 2014 entre Monsieur [B] [J] et Madame [G] [I] et Monsieur [E] [W] relatif aux locaux situés sis [Adresse 5], [Adresse 4], [Localité 10] à compter du présent jugement ;
ORDONNONS en conséquence l'expulsion de Madame [G] [I] et Monsieur [E] [W] ainsi que tout occupant de leur chef, notamment Monsieur [U] [D], des lieux sis [Adresse 5], [Adresse 4], [Localité 10] ;
DISONS qu'à défaut pour Madame [G] [I] et Monsieur [E] [W] et Monsieur [U] [D] d'avoir volontairement quitté les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ;
AUTORISONS Monsieur [B] [J] à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [G] [I] et Monsieur [E] [W] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELLONS qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de l'arriéré locatif et RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur ce point ;
CONDAMNONS in solidum Madame [G] [I] et Monsieur [E] [W] à verser à Monsieur [B] [J] la somme de 4 000 € à titre de provision de dommages-intérêts ;
CONDAMNONS in solidum Madame [G] [I] et Monsieur [E] [W] à verser à Monsieur [B] [J] la somme de 1 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS in solidum Madame [G] [I] et Monsieur [E] [W] aux entiers dépens de l'instance ;
RAPPELLONS l'exécution provisoire de la présente décision ;
DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
LA GREFFIERELA PRESIDENTE
