TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 6]
[Localité 11]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 12]
N° RG 24/00680 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZAC7
Minute :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Du : 25 Juin 2024
Madame [J] [M] [D] née [A]
Monsieur [P] [K] [D]
Monsieur [T] [W] [D]
C/
Madame [H], [Z], [E] [I]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Après débats à l'audience publique du 14 Mai 2024, l'ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2024 ;
Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffière ;
DEMANDEURS :
Madame [J] [M] [D] née [A]
[Adresse 8]
[Localité 9]
comparante en personne
Monsieur [P] [K] [D]
[Adresse 3]
[Localité 9]
comparant en personne
Monsieur [T] [W] [D]
[Adresse 5]
[Localité 7]
non comparant, ni représenté
DÉFENDEUR :
Madame [H], [Z], [E] [I]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 10]
comparante en personne
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Madame [J] [M] [D] née [A]
Monsieur [P] [K] [D]
Monsieur [T] [W] [D]
Madame [H], [Z], [E] [I]
Expédition délivrée à :
Préfet de la SEINE SAINT DENIS
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 1 octobre 2004, Monsieur [W] [D] aux droits duquel viennent Madame [J] [A] épouse [D], Monsieur [P] [D], Monsieur [T] [D] (en indivision successorale) a donné en location à Madame [H] [I] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 503,08 € outre provisions sur charges.
Le 15 novembre 2023, Madame [J] [A] épouse [D], Monsieur [P] [D], Monsieur [T] [D] ont fait délivrer à Madame [H] [I] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 8 012,00 € selon décompte arrêté au 31 octobre 2023.
Par notification électronique du 16 novembre 2023, Madame [J] [A] épouse [D], Monsieur [P] [D], Monsieur [T] [D] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Par assignation délivrée à étude le 7 mars 2024, Madame [J] [A] épouse [D], Monsieur [P] [D], Monsieur [T] [D] ont attrait Madame [H] [I] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
Madame [J] [A] épouse [D], Monsieur [P] [D], Monsieur [T] [D] ont demandé à la juridiction :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;D'ordonner l'expulsion de Madame [H] [I] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à Madame [J] [A] épouse [D], Monsieur [P] [D], Monsieur [T] [D], aux frais et aux risques et périls de Madame [H] [I] ;De condamner Madame [H] [I] au paiement des sommes suivantes :10 194,14 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 29 février 2024 ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du dernier loyer et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.Le 8 mars 2024, Madame [J] [A] épouse [D], Monsieur [P] [D], Monsieur [T] [D] ont notifié leur acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 14 mai 2024 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Lors de l'audience, Madame [J] [A] épouse [D] et Monsieur [P] [D], comparants en personne, maintiennent leurs demandes sauf relatives à l'article 700 du code de procédure civile, et à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 14 mai 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 10 066,14 €. Ils indiquent qu'il y a eu un seul versement le 3 mai 2024. Ils indiquent qu'il n'y a eu aucun paiement en 2023. Ils précisent qu'un premier jugement avait été rendu en 2014. Ils s'opposent à l'octroi de délais de paiement.
Monsieur [T] [D] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Madame [H] [I] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 120,00 € par mois en plus du loyer courant soit 800 € au total. Elle déclare avoir retrouvé un emploi depuis 2021 en tant que contractuelle ATSEM et être rémunérée environ 1 800 € par mois. Madame [H] [I] expose avoir trois enfants vivant dans les lieux avec elle, dont un fils majeur actuellement employé en CDD. Elle indique avoir fait une demande de logement social.
L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 15 novembre 2023, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme.
Cependant, les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l'énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).
Ainsi, il résulte de ces principes et de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public).
Seule la reconnaissance de dispositions d'ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 12) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023.
En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours.
En second lieu, il y a lieu de souligner qu'au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.
Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En effet, l'article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023 n'imposait pas l'insertion d'une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l'acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l'appréciation des parties à la fois de l'opportunité d'une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l'application d'une disposition contractuelle.
Par ailleurs, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d'un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu'un délai de six semaines, en ce qu'il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail. In fine, cela n'est d'ailleurs pas en opposition avec les intérêts du bailleur qui cherche à recouvrer sa dette, les locataires étant davantage mobilisés en ce sens tant que leur droit au bail est effectif. Réduire ce délai mène ainsi à judiciariser des situations d'impayés qui auraient pu se résoudre à l'amiable. De plus, la date de fin du bail qui dépend de la date d'acquisition de la clause résolutoire a des conséquences juridiques importantes puisqu'elle marque le terme des obligations respectives du locataire et du bailleur. Le régime juridique applicable aux situations d'occupation sans droit ni titre est complexe et moins protecteur à la fois des occupants et des propriétaires, et cause des difficultés pratiques en termes notamment de sécurité publique et de prise en charge en cas de sinistre par les assurances.
Enfin, il ne peut qu'être constaté qu'un commandement de payer visant le délai de six semaines issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant une délai de deux mois pour solder l'arriéré, est de nature à induire le locataire en erreur sur le délai effectif qui lui est laissé, lui causant incontestablement grief.
Il découle de tout ce qui précède qu'il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 8 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.
L'action est donc recevable.
SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 12) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l'espèce.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [H] [I] le 15 novembre 2023, pour un montant principal de 8 012,00 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Madame [H] [I] ne conteste pas l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 janvier 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Cependant l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
L'article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Madame [H] [I] demande ainsi l'octroi de délais de paiement à hauteur de 120,00 € par mois, en plus du loyer courant.
Néanmoins, considérant l'importance et l'ancienneté de la dette locative due par Madame [H] [I] ainsi que la faiblesse de ses ressources, il convient de constater que la créance ne pourra être résorbée dans les délais légaux (36 mois maximum) et que Madame [H] [I] n'est donc pas en situation de régler la dette locative. La demande de délais de paiement de Madame [H] [I] sera ainsi écartée.
Madame [H] [I] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Il n'apparaît pas sérieusement contestable qu'il y a urgence pour Madame [J] [A] épouse [D], Monsieur [P] [D], Monsieur [T] [D], propriétaires de l'immeuble ainsi occupé indûment, d'en retrouver la libre disposition.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [H] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser Madame [J] [A] épouse [D], Monsieur [P] [D], Monsieur [T] [D], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Madame [H] [I].
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
En l'espèce, Madame [J] [A] épouse [D], Monsieur [P] [D], Monsieur [T] [D] verse aux débats un décompte arrêté au 14 mai 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 10 066,14 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 166,14 €, soit une somme totale de 9 900 € hors dépens.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de Madame [J] [A] épouse [D], Monsieur [P] [D], Monsieur [T] [D] est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de recouvrement ayant été expurgés.
Il convient par conséquent de condamner Madame [H] [I] en application des stipulations du bail à verser à Madame [J] [A] épouse [D], Monsieur [P] [D], Monsieur [T] [D] la somme de 9 900,00 € actualisée au 14 mai 2024 au titre de l'arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 8 012,00 € à compter du 15 novembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION
L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.
L'occupation illicite des lieux par Madame [H] [I] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Madame [J] [A] épouse [D], Monsieur [P] [D], Monsieur [T] [D] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, étant précisé que le dernier loyer charges incluses s'élève à la somme de 680,00 €.
Il y a donc lieu de condamner Madame [H] [I] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle égale à la somme de 680,00 € et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [H] [I] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 novembre 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
CONSTATONS la recevabilité de l'action intentée par Madame [J] [A] épouse [D], Monsieur [P] [D], Monsieur [T] [D] ;
CONSTATONS que le contrat signé le 1 octobre 2004 entre Madame [J] [A] épouse [D], Monsieur [P] [D], Monsieur [T] [D] et Madame [H] [I] concernant les locaux situés [Adresse 4] s'est trouvé de plein droit résilié le 16 janvier 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [H] [I] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISONS Madame [J] [A] épouse [D], Monsieur [P] [D], Monsieur [T] [D] à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [H] [I] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELONS qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS Madame [H] [I] à verser à Madame [J] [A] épouse [D], Monsieur [P] [D], Monsieur [T] [D] la somme de 9 900,00 € actualisée au 14 mai 2024, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois d'avril 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2023 sur la somme de 8 012,00 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Madame [H] [I] à la somme mensuelle de 680,00 €, et au besoin CONDAMNONS Madame [H] [I] à verser à Madame [J] [A] épouse [D], Monsieur [P] [D], Monsieur [T] [D] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mai 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DISONS que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;
CONDAMNONS Madame [H] [I] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 novembre 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;
DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
LA GREFFIÈRELA PRESIDENTE
