TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 JUIN 2024
Chambre 6/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/00300 - N° Portalis DB3S-W-B7G-XGTM
N° de MINUTE : 24/00431
Madame [L] [B]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R99
DEMANDEUR
C/
S.A.S. N&K FRANCE IMMO
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Alain TILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2042
DEFENDEUR
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 29 Avril 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Juin 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée du 2 juin 2020, la société N&K France Immo a consenti à Mme [B] une promesse synallagmatique de vente portant sur un bien immobilier sis [Adresse 3] (Seine-Saint-Denis) moyennant le prix de 249 000 euros.
La vente n’a pas été réitérée devant notaire.
Par acte d'huissier en date du 12 octobre 2021, Mme [B] a assigné la société N&K France Immo devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir déclarer la vente parfaite et d’indemnisation de son préjudice.
Une médiation judiciaire a été ordonnée par le juge de la mise en état le 19 janvier 2022. L’affaire a été radiée le 14 septembre 2022, avant d’être rétablie au rôle le 9 janvier 2023.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 décembre 2023, Mme [B] demande au tribunal de :
- condamner la société N&K France Immo à payer les sommes de :
- 66 euros au titre de la location de camion ;
- 360 euros au titre des frais d’huissier ;
- 53,75 euros au titre de la couverture de déménagement ;
- 1 058,85 euros au titre de l’assurance crédit-relais ;
- 1 286,65 euros au titre des frais de garde-meuble ;
- 17 226,40 euros au titre des frais de relogement (loyers) ;
- 24 900 euros au titre de la clause pénale ;
- 30 000 euros au titre du préjudice moral ;
- condamner la société N&K France Immo aux dépens.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 décembre 2023, la société N&K France Immo demande au tribunal de :
- débouter Mme [B] de ses demandes ;
- la condamner à payer la somme de 24 900 euros au titre de la clause pénale ;
- la condamner à payer la somme de 5 000 euros au titre de la procédure abusive ;
- la condamner à payer la somme de 4 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- à titre subsidiaire, écarter l’exécution provisoire.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Une première ordonnance de clôture est intervenue le 31 mai 2023 avant d’être révoquée. L’affaire a été définitivement clôturée le 21 février 2024.
L'affaire a été inscrite au rôle de l'audience du 29 avril 2024, où elle a été appelée.
Sur quoi elle a été mise en délibéré au 24 juin 2024 afin qu'y soit rendue la présente décision.
MOTIFS DE LA DECISION
I. Sur le non-versement du séquestre
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Le compromis de vente stipulait une clause de versement d’un séquestre aux termes de laquelle « l’acquéreur effectue ce dépôt entre les mains de Maître [O]. Séquestre choisi d’un commun accord entre les parties comme dépositaires de ce versement. Son montant s’élève à mille euros. […] Il est convenu d’effectuer ce versement dans les dix jours après la fin du délai de rétractation. »
Les parties s’accordent sur le fait que Mme [B] n’a pas effectué le versement de ce séquestre.
Cependant, c’est à tort que la société N&K France Immo soutient, alors que la promesse ne le prévoit pas, que le défaut de versement du séquestre vaut renonciation à la vente et entraîne la caducité du contrat.
Il sera au contraire retenu que ce défaut de versement s’analyse comme un manquement à une obligation contractuelle de la part de Mme [B], mais pour lequel la société défenderesse ne sollicite aucun préjudice.
II. Sur les demandes indemnitaires de Mme [B] (hors clause pénale)
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l’espèce, Mme [B] fonde son action sur le caractère abusif de la rupture des pourparlers.
Cependant, il convient d’observer que c’est sur un fondement erroné que Mme [B] présente ses demandes indemnitaires dès lors que les moyens développés ne se rapportent pas de façon pertinente à la situation juridique des parties.
En effet, la rupture abusive des pourparlers – qui se rapporte à une situation précontractuelle – ne peut être invoquée valablement alors même que les parties ont formé un contrat.
Partant, Mme [B] sera déboutée de ses demandes indemnitaires (hors clause pénale).
III. Sur le sort de la clause pénale
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l’espèce, le compromis de vente prévoit qu’« en application de la rubrique REALISATION et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu’elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut, pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat.
Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 24 900 euros. »
Or, la clause « REALISATION » stipule que « l’acte authentique sera établi sur convocation du notaire à la date […] du 31 janvier 2021 ».
Il n’est pas justifié par les parties qu’une telle convocation ait eu lieu et aucun procès-verbal de carence n’est produit, de telle sorte que chacune des parties sera déboutée de sa demande de ce chef.
Au reste, c’est à tort que la société N&K France Immo fait valoir, au soutien de sa demande de condamnation de la demanderesse au paiement de la clause pénale, que Mme [B] ne justifie pas de la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier dès lors que ladite condition a été stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, de telle sorte que la société venderesse ne peut s’en prévaloir.
IV. Sur la procédure abusive
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l’espèce, la société N&K France Immo reproche à Mme [B] d’avoir entamé une procédure abusive sans justifier ni caractériser en quoi celle-ci serait mue par la mauvaise foi ou une intention équipollente au dol.
En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de ce chef.
V. Sur les mesures de fin de jugement
A. Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à charge de l'autre partie.
Mme [B] sera condamnée aux dépens.
B. Sur les frais irrépétibles
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
Chacune des parties sera déboutée de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
C. Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont
de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
DEBOUTE Mme [B] de ses demandes ;
DEBOUTE la société N&K France Immo de ses demandes ;
CONDAMNE Mme [B] aux dépens ;
DEBOUTE chacune des parties de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement.
La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
