TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 JUIN 2024
Chambre 6/Section 3
AFFAIRE: N° RG 22/00277 - N° Portalis DB3S-W-B7G-V2GX
N° de MINUTE : 24/00428
Monsieur [F] [T] [I]
[Adresse 1]
[Localité 7]
représenté par Maître Joël ROUACH de la SELEURL JR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0577
Madame [Z] [N] [H]
[Adresse 1]
[Localité 7]
représentée par Maître Joël ROUACH de la SELEURL JR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0577
DEMANDEURS
C/
Maître [D] [R]
[Adresse 4]
[Localité 5]
représenté par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0848
Monsieur [W] [K]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représenté par Maître Julien BOUZERAND de la SELARL JURIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0570
Madame [B] [G]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Maître Julien BOUZERAND de la SELARL JURIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0570
DEFENDEURS
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 29 Avril 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Juin 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte authentique du 29 mai 2018 instrumenté par Maître [R], M. [K] et Mme [G] – ci-après dénommés les époux [K] – ont consenti à M. [I] et Mme [H] une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier sis [Adresse 2] (Seine-Saint-Denis) moyennant le prix de 345 000 euros, et expirant le 28 juin 2019.
L’option n’a pas été levée. Les parties s’accordent sur le paiement partiel à hauteur de 12 000 euros de l’indemnité d’immobilisation fixée à 34 500 euros.
Une seconde promesse unilatérale de vente portant sur le même bien a été conclue par les mêmes parties suivant acte authentique du 5 novembre 2019, moyennant le prix de 370 000 euros, ainsi qu’un droit de jouissance au profit des promettants, et expirant le 30 septembre 2020.
Par avenant du 19 mai 2020, les parties sont convenues de proroger le délai d’expiration de cette seconde promesse au 4 mai 2021.
M. [I] et Mme Tiprak ont indiqué à Maître [R] par courriel du 22 avril 2021 qu’ils souhaitaient réaliser la vente.
La vente n’a pas été réitérée.
Par acte d'huissier en date du 28 décembre 2021, M. [I] et Mme [H] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Bobigny les époux [K] aux fins de réalisation de la vente et d’indemnisation de leur préjudice.
Par acte d'huissier en date du 19 octobre 2022, M. [I] et Mme [H] ont assigné en intervention forcée Maître [R].
Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2023, M. [I] et Mme [H] demandent au tribunal de :
- dire et juger parfaite à compter du 4 mai 2021 la vente entre M. [I] et Mme [H] (acquérieurs) d’une part, et les époux [K] d’autre part, du bien sis [Adresse 2], cadastré section AV n°[Cadastre 3] et à la contenance 00 ha 4a 90ca ;
- condamner les époux [K] à régulariser par acte authentique dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir, la vente convenue du bien objet de la promesse réalisée, sous astreinte de 800 euros par jour de retard ;
- dire que le juge saisi de la présente affaire se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte ;
- dire qu’à défaut de réitération par acte authentique dans un délai de six mois à compter du jugement à intervenir, ledit jugement vaudra acte de vente ;
- condamner in solidum les époux [K] à payer la somme de 135 568 euros au titre de l’indemnité d’occupation ;
- à titre subsidiaire, condamner in solidum les époux [K], et à titre très subsidiaire, Maître [R], à payer la somme de 58 387,07 euros au titre des frais engagés en vue de l’opération d’achat ;
- à titre subsidiaire, condamner in solidum les époux [K], et à titre très subsidiaire, Maître [R], à payer la somme de 590 671,60 euros au titre de la perte de chance de réaliser leur projet de promotion immobilière ;
- à titre subsidiaire, ordonner la restitution de l’indemnité d’immobilisation de 12 000 euros actuellement séquestrée auprès de Maître [R] ;
- à titre subsidiaire, condamner Maître [R] à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre ;
- condamner les époux [K] à payer la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;
- à titre subsidiaire, condamner Maître [R] à payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;
- rappeler l’exécution provisoire du jugement.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 novembre 2023, les époux [K] demandent au tribunal de :
- débouter les demandeurs de leurs prétentions ;
- écarter l’exécution provisoire ;
- à titre reconventionnel, condamner in solidum M. [I] et Mme [H] à payer la somme de 34 500 euros au titre de la promesse unilatérale de vente du 29 mai 2018 ;
- à titre reconventionnel, condamner in solidum M. [I] et Mme [H] à payer la somme de 37 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation de la promesse de vente du 5 novembre 2019 ;
- à titre reconventionnel, condamner in solidum M. [I] et Mme [H] à payer la somme de 5 000 euros au titre de la procédure abusive ;
- condamner in solidum M. [I] et Mme [H] à payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 novembre 2023, Maître [R] demande au tribunal de :
- débouter les demandeurs de leurs prétentions ;
- rejeter l’exécution provisoire ;
- condamner tout succombant à payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 décembre 2023.
L'affaire a été inscrite au rôle de l'audience du 29 avril 2024, où elle a été appelée.
Sur quoi elle a été mise en délibéré au 24 juin 2024 afin qu'y soit rendue la présente décision.
MOTIFS DE LA DECISION
I. Sur les demandes contre les époux [K]
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En ce sens, l'article 1583 du code civil précise que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; l'article 1589 du même code ajoutant que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.
En l’espèce, la promesse de vente du 5 novembre 2019 stipule que celle-ci « sera réalisée de la manière suivante :
1/ soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente. […]
2/ soit par la manifestation par le bénéficiaire de sa volonté de réaliser la vente.
Celle-ci devra être faite par exploit d’huissier, lettre recommandée avec accusé de réception, ou écrit remis contre récépissé, le tout auprès du notaire chargé de recevoir l’acte authentique.
Pour être valable, cette levée d’option devra être accompagnée du versement par virement entre les mains du notaire, d’une somme correspondant :
- à la provision sur les frais d’acte de vente ;
- à l’éventuelle commission d’intermédiaire ;
- au prix stipulé payable comptant, déduction faite de l’indemnité d’immobilisation en exécution des présentes.
Dans ce cas, la vente sera réitérée par acte authentique à la requête de la partie la plus diligente, au plus tard dans les quinze jours suivant la date de levée d’option ci-dessus ».
Il est constant que la vente n’a pas été réitérée devant notaire, de telle sorte qu’il y a lieu d’examiner si la promesse de vente du 5 novembre 2019 a été réalisée par la « manifestation par le bénéficiaire de sa volonté de réaliser la vente ».
Il résulte de la promesse que cette manifestation obéit à un formalisme particulier et au paiement des sommes susmentionnées.
Le tribunal observe que les demandeurs, par courriel du 22 avril 2021, ont pris attache avec le notaire et lui ont indiqué vouloir « finaliser l’achat de la maison » et que leur soient communiqués « les montants et la date de signature », puis ont interpellé à nouveau le notaire le 28 avril 2021 aux mêmes fins. Dès lors qu’il résulte de la correspondance produite que le notaire, lequel a informé le 4 mai 2021 M. [I] et Mme [H] de l’annulation d’un rendez-vous pour signature avec les parties le même jour, a bien eu connaissance de la volonté des acquéreurs de réaliser la vente, il y a lieu de retenir que ces derniers ont respecté le formalisme prescrit par la promesse, l’échange de courriels étant assimilable à un écrit remis contre récépissé.
Cependant, le tribunal constate qu’aux termes de leurs propres écritures, M. [I] et Mme [H] n’ont pas procédé au versement par virement de la somme correspondant au coût global de l’opération. Les acquéreurs ne peuvent se prévaloir de ce qu’ils ignoraient la somme à verser dès lors que le coût global de l’opération était fixé à hauteur de 397 600 euros dans la promesse.
Par conséquent, en ne procédant pas au virement du coût global de l’opération nécessaire à la réalisation de la vente, les acquéreurs n’ont pas levé l’option dans les conditions prévues par la promesse, laquelle est caduque depuis le 5 mai 2021.
Ils seront en conséquence déboutés de leur demande tendant à l’exécution forcée de la vente, ainsi que de leur demande au titre de l’indemnité d’occupation.
Subsidiairement, les demandeurs reprochent aux époux [K] plusieurs fautes contractuelles dans l’exécution de la promesse. Cependant, il sera rappelé que la non-réalisation de la vente est imputable aux seuls acquéreurs, qui n’ont pas levé l’option dans les conditions de la promesse, de telle sorte que les fautes contractuelles alléguées sont sans lien causal avec le préjudice revendiqué. Au reste, les manquements attribués aux époux [K] par les demandeurs ne sont pas caractérisés : M. [I] et Mme [H] ne peuvent valablement soutenir que les vendeurs ont commis une faute en ne se présentant pas au rendez-vous arrêté au 4 mai 2021 – alors qu’aucune pièce ne démontre la programmation et la notification aux vendeurs –, en ne répondant pas aux notifications et interpellations – ce qui n’est pas démontré –, ou en se maintenant dans les lieux postérieurement au droit d’occupation consenti jusqu’au 30 décembre 2020 – alors même que, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, la promesse prévoyait seulement que les promettants se réservaient la jouissance du bien jusqu’au 30 décembre 2020 indépendamment de toute levée d’option, sans que cela n’implique pour eux de devoir quitter les lieux à cette date en l’absence de levée d’option par les bénéficiaires de la promesse.
En conséquence, les demandeurs seront déboutés de leurs demandes subsidiaires indemnitaires contre les époux [K].
II. Sur les demandes reconventionnelles des époux [K]
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L'article 1304-3 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
A. Sur l’indemnité d’immobilisation de la promesse du 29 mai 2018
En l’espèce, la promesse prévoyait une indemnité d’immobilisation à hauteur de 34 500 euros, décomposée en deux versements de 12 000 euros et de 22 500 euros.
M. [I] et Mme [H] soutiennent que les époux [K] sont infondés à réclamer l’indemnité d’immobilisation dès lors que ces derniers ont fait échouer la réalisation de la promesse en ne libérant pas les lieux dans les délais impartis.
Cependant, il convient de constater que ladite promesse prévoit à la clause « propriété – jouissance » que « le transfert de propriété n’aura lieu qu’à compter du jour de la signature de l’acte authentique de vente. L’entrée en jouissance aura lieu le même jour par la prise de possession réelle, le promettant s’obligeant à rendre pour cette date le bien libre de toute occupation, et à le débarrasser pour cette date de tous encombrants s’il y a lieu ».
Le tribunal observe que la libération des lieux n’est pas une condition suspensive stipulée par la promesse ; que M. [I] et Mme [H] ne rapportent pas la preuve ni d’avoir levé l’option, ni d’avoir signé un acte authentique de vente dans la suite de la promesse unilatérale ; qu’en conséquence, il ne peut être reproché aux époux [K], qui n’étaient pas tenus de libérer les lieux avant la signature de l’acte authentique de vente, d’avoir manqué à leurs obligations contractuelles ; qu’à supposer établi un tel manquement, M. [I] et Mme [H] seraient seulement bien-fondés à demander la réparation du préjudice qui en résulterait, sans pour autant être libérés du paiement de l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue, une telle indemnité correspondant au coût de l’immobilisation du bien pendant la durée de la promesse quelle que soit l’issue de la promesse.
Les parties s’accordent sur le paiement par les bénéficiaires de la somme de 12 000 euros sur la comptabilité du notaire.
Il résulte de ce qui précède que les époux [K] sont créanciers de la part non réglée de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 22 500 euros.
Par conséquent, M. [I] et Mme [H] seront condamnés in solidum à payer aux époux [K] la somme de 22 500 euros.
B. Sur l’indemnité d’immobilisation de la promesse du 5 novembre 2019
En l’espèce, il résulte de la promesse que l’indemnité d’immobilisation a été conventionnellement évaluée à la somme de 37 000 euros.
Il a été démontré plus haut que M. [I] et Mme [H] n’ont pas levé valablement l’option et qu’ils n’ont pas souhaité réaliser la vente avec prise de possession différée, de telle sorte que la promesse est aujourd’hui caduque.
Partant, M. [I] et Mme [H] sont redevables in solidum de l’indemnité d’immobilisation.
C. Sur la procédure abusive
Il résulte de l’application des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.
En l’espèce, si leurs demandes ne prospèrent pas, M. [I] et Mme [H] ont pu légitimement se fourvoyer sur la portée de leurs droits, dès lors qu’il n’est pas contestable qu’ils se sont manifestés aux fins de réaliser la promesse de vente du 5 novembre 2019 auprès du notaire. Il ne peut leur être valablement reproché d’avoir introduit la présente instance de mauvaise foi.
Les époux [K] seront déboutés de leur demande en paiement au titre de la procédure abusive.
III. Sur les demandes contre le notaire
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l’espèce, M. [I] et Mme [H] reprochent à Maître [R] de ne pas leur avoir rappelé le formalisme prescrit par la promesse, ni précisé le montant à verser pour que leur levée d’option soit valable.
Il sera rappelé que la non-conformité de la levée d’option par les bénéficiaires aux conditions de la promesse est caractérisée du fait du non versement du coût global de l’opération, et non en raison d’un manquement au formalisme de la manifestation de volonté de réaliser la vente, ainsi qu’il a été développé plus haut.
En conséquence, les moyens tirés d’un défaut d’information de la part du notaire quant aux conditions formelles encadrant la manifestation de volonté de réaliser la vente sont inopérants, aucune faute n’étant susceptible d’être retenue de ce chef.
En revanche, l’examen des pièces révèle que le 22 avril 2021, M. [I] et Mme [H] ont écrit au notaire en lui indiquant de leur « faire parvenir les montants et la date de signature » ; que, par courriel du 4 mai 2021, le notaire, qui avait organisé la tenue d’un rendez-vous avec les parties, a indiqué aux bénéficiaires que ledit rendez-vous était annulé au motif que « M. [K] [n’était] pas en mesure de libérer les lieux et M. [I] ne [souhaitait] pas la signature avec une jouissance différée » sans rappeler que, dès lors, ils étaient tenus de verser le montant global de l’opération afin que la levée d’option soit conforme aux conditions prévues par la promesse ; qu’à aucun moment, le notaire ne justifie avoir répondu à la question de M. [I] et Mme [H] portant sur « les montants » ; qu’en s’abstenant de délivrer ces informations, Maître [R] a manqué à son obligation d’information et de conseil, engageant ainsi sa responsabilité.
Il est constant que le préjudice consécutif à un défaut d’information ou de conseil ne peut consister qu’en une perte de chance, c’est-à-dire en la disparition d’une éventualité favorable d’obtenir un gain ou de ne pas être exposé à une perte.
Les demandeurs allèguent deux postes de préjudice :
- un préjudice financier à hauteur de 58 387,07 euros consistant en les sommes engagées inutilement dans la préparation du projet (frais d’architecte, de notaire, de gestion…), qui apparaît sans lien de causalité avec la faute du notaire dès lors que l’examen des pièces justificatives révèle que ces frais ont été engagés antérieurement à la date du 22 avril 2021 à laquelle M. [I] et Mme [H] ont fait savoir au notaire leur volonté de lever l’option, à l’exception de la somme de 600 euros au titre des frais de comptable en date du 23 septembre 2021 – dont il n’est pas établi qu’ils se rapportent à l’opération immobilière avortée –, de telle sorte que les demandeurs seront déboutés de leur demande de ce chef ;
- une perte de chance de voir aboutir leur projet immobilier évaluée à la somme de 590 671,50 euros, qui n’est pas justifiée dès lors que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de ce qu’engagés dans cette opération immobilière, ils ont renoncé à un projet immobilier équivalent, de telle sorte qu’ils seront déboutés de leur demande de ce chef.
La condamnation des demandeurs au paiement des indemnités d’immobilisation prévues par les deux promesses de vente apparaît sans lien causal avec les fautes reprochées au notaire. En conséquence, M. [I] et Mme [H] seront déboutés de leur demande de condamnation de Maître [R] en garantie.
IV. Sur les mesures de fin de jugement
A. Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à charge de l'autre partie.
L’article 699 du code de procédure civile prévoit que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.
Parties perdantes, M. [I] et Mme [H] seront condamnés in solidum aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
B. Sur les frais irrépétibles
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
L’équité commande de débouter chacune des parties de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Les autres parties seront déboutées de leur demande de ce chef.
C. Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
DEBOUTE M. [I] et Mme [H] de leurs demandes ;
CONDAMNE in solidum M. [I] et Mme [H] à payer à M. [K] et Mme [G] la somme de 22 500 euros au titre du reliquat de l’indemnité d’immobilisation de la promesse du 29 mai 2018 ;
CONDAMNE in solidum M. [I] et Mme [H] à payer à M. [K] et Mme [G] la somme de 37 000 euros au titre du reliquat de l’indemnité d’immobilisation de la promesse du 29 mai 2018 ;
DEBOUTE M. [K] et Mme [G] de leur demande au titre de la procédure abusive ;
CONDAMNE in solidum M. [I] et Mme [H] aux dépens ;
AUTORISE l’application de l’article 699 du code de procédure civile ;
DEBOUTE chacune des parties de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement.
La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
