TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 JUIN 2024
Chambre 6/Section 3
AFFAIRE: N° RG 21/03568 - N° Portalis DB3S-W-B7F-VDMM
N° de MINUTE : 24/00424
Monsieur [M] [O]
[Adresse 7]
[Localité 11]
représenté par Me Emmanuel LECLERCQ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0280
DEMANDEUR
C/
Monsieur [L] [F]
[Adresse 5]
[Localité 8]
représenté par Maître Nicolas COHEN-STEINER de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0301
S.A.S. BONIM ATID
[Adresse 5]
[Localité 8]
représentée par Maître Nicolas COHEN-STEINER de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0301
Madame [G] [Y]
[Adresse 5]
[Localité 8]
représentée par Maître Nicolas COHEN-STEINER de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0301
Maître [C] [T]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 10]
représenté par Me Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0435
Maître [B] [X]
[Adresse 1]
[Localité 9]
défaillant
Maître [C] [R]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représenté par Maître Karima TAOUIL de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173
DEFENDEURS
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 29 Avril 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Juin 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par deux compromis de vente du 19 janvier 2019 rédigés par Maître [T], M. [O] s’est porté acquéreur de deux lots à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 12] (Seine-Saint-Denis) appartenant à la société Bonim Atid – dont M. [F] et Mme [Y] sont associés –, aux fins de réaliser un investissement locatif.
Ces deux compromis ont été réitérés par deux actes authentiques des 18 mai 2019 et 17 juillet 2019 également rédigés par Maître [T], en présence de Maître [R], ce dernier y étant mentionné comme assistant de M. [O].
Les actes indiquent que les biens sont libres de location ou d’occupation alors qu’ils ont été mis en location par la société Bonim Atid, suivant deux contrats de bail en date du 1er mai 2019.
Par acte d'huissier en date des 16 et 24 février, 19 mars et 7 avril 2021, M. [O] a assigné devant le tribunal judiciaire de Bobigny M. [F], la société Bonim Atid, Mme [Y], Maître [T], Maître [X] et Maître [R] aux fins d’annulation de la vente et d’indemnisation de son préjudice.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2023, M. [O] demande au tribunal de :
- prononcer l’annulation des ventes et aux restitutions avec capitalisation des intérêts ;
- condamner in solidum M. [F], Madame [Y], Maître [T], Maître [X] et Maître [R] à garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résolution des ventes et procéder aux restitutions avec capitalisation des intérêts ;
- à titre très subsidiaire, ordonner à la société Bonim Atid, à M. [F] et Mme [Y] de remettre les clés des biens et les titres de propriété à M. [O], notamment ceux mentionnés en page 7 des contrats de vente, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;
- à titre très subsidiaire, condamner in solidum la société Bonim Atid, M. [F], Madame [Y], Maître [T], Maître [X] et Maître [R] à payer la somme de 225 000 euros au titre de la perte de chance ;
- condamner in solidum la société Bonim Atid, M. [F], Madame [Y], Maître [T], Maître [X] et Maître [R] à payer la somme de 50 000 euros au titre du préjudice moral ;
- condamner in solidum la société Bonim Atid, M. [F], Madame [Y], Maître [T], Maître [X] et Maître [R] à payer 3 120,58 euros au titre des charges financières exposées par ce dernier dans le cadre du litige locatif concernant l’expulsion du locataire [K] [S] ;
- condamner in solidum la société Bonim Atid, M. [F], Madame [Y], Maître [T], Maître [X] et Maître [R] à payer la somme de 28 100 euros au titre de la dette locative du locataire ;
- débouter les défendeurs de leurs demandes ;
- condamner in solidum la société Bonim Atid, M. [F], Madame [Y], Maître [T], Maître [X] et Maître [R] à payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2023, la société Bonim Atid, M. [F] et Mme [Y] demandent au tribunal de :
- prononcer la mise hors de cause de Mme [Y] et M. [F] ;
- déclarer irrecevables les jeux de conclusions pris par M. [O] et ne statuer que selon les termes de son assignation ;
- débouter M. [O] de ses demandes ;
- à titre subsidiaire, condamner Me [T] à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre ;
- à titre subsidiaire, cantonner les restitutions dues à M. [O] à la somme de 450 000 euros ;
- à titre subsidiaire, condamner M. [O] à restituer les loyers qu’il a perçus ;
- écarter l’exécution provisoire ;
- condamner M. [O] à payer à M. [F] et Mme [Y] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [O] à payer à la société Bonim Atid la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 novembre 2021, Maître [R] demande au tribunal de :
- débouter M. [O] de ses demandes ;
- le condamner à payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- le condamner aux dépens.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2023, Maître [T] demande au tribunal de :
- débouter M. [O] de ses demandes ;
- débouter la société Bonim Atid de sa demande subsidiaire ;
- condamner M. [O] à payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [O] aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement cité à étude, Maître [X] n’a pas constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 décembre 2023.
L'affaire a été inscrite au rôle de l'audience du 29 avril 2024, où elle a été appelée.
Sur quoi elle a été mise en délibéré au 24 juin 2024 afin qu'y soit rendue la présente décision.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient de préciser que la "mise hors de cause" ne correspond, sur le plan juridique, ni à une prétention ni à un moyen de défense, et que le tribunal ne dispose pas du pouvoir de sortir une partie d'une procédure en cours, si ce n'est pour constater l'existence d'une cause d'extinction de l'instance à son égard. Dans ces conditions, il ne sera pas statué sur la demande de mise hors de cause à proprement parler, mais seulement sur les moyens de défense qu'elle peut recéler.
I. Sur la recevabilité des conclusions de M. [O]
Aux termes de l'article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
En l’espèce, la société Bonim Atid reproche à M. [O] que ses jeux de conclusion postérieurs à son assignation présentent des moyens nouveaux qui ne sont pas présentés de manière formellement distinctes et sollicite qu’en conséquences, lesdites écritures soient déclarées irrecevables.
Cependant, le tribunal observe que le non-respect du formalisme des écritures de M. [O] n’a pas empêché la société Bonim Atid de pouvoir y répondre et qu’au reste l’irrecevabilité n’est pas encourue aux termes de l’article invoqué.
Partant, la demande de la société Bonim Atid sera rejetée.
II. Sur l’annulation des ventes
Aux termes de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.
En l’espèce, M. [O] reproche à la société Bonim Atid de lui avoir vendu les deux lots comme étant libres de toute occupation alors qu’en réalité ils étaient loués.
S’il est acquis que les deux biens étaient, au moment de la vente, occupés par des locataires, alors même que les actes de vente précisent le contraire, il convient de retenir que cette information ne présente pas un caractère déterminant pour M. [O] dès lors qu’il résulte d’une part d’un courriel envoyé par ce dernier le 2 août 2019 – soit postérieurement aux deux ventes – à Me [R] que « le seul point respecté [par la société Bonim Atid] est d’avoir trouvé des locataires mais j’aurais souhaité savoir que des contrats avaient déjà été signés avec eux avant la signature chez le notaire », et d’autre part, d’un courrier envoyé par le conseil de M. [O] à la société Bonim Atid aux termes duquel « [la société Bonim Atid] a proposé à [M. [O]] de l’assister dans son projet par un plan complet, incluant la recherche de financements, celle d’un notaire ainsi que celle d’éventuels locataires », ce qui démontre que M. [O] et la société Bonim Atid étaient convenus de la mise en location des biens litigieux et que M. [O], qui poursuivait la réalisation d’un investissement locatif, ne peut valablement prétendre qu’informé, il n’aurait pas contracté. De surcroît, M. [O] ne démontre pas le caractère intentionnel de la réticence dolosive alléguée.
Par conséquent, M. [O] sera débouté de sa demande en annulation et de ses demandes en restitution qui s’y rapportent.
III. Sur la résolution
L'obligation de délivrance est plus particulièrement prévue aux articles 1604 à 1624 du Code civil. En application de ces textes, le vendeur doit délivrer une chose conforme aux stipulations contractuelles.
Aux termes de l'article 1605 du code civil, l’obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu'il a remis les clefs, s'il s'agit d'un bâtiment, ou lorsqu'il a remis les titres de propriété.
En l’espèce, M. [O] expose que la société Bonim Atid a manqué à son obligation de délivrance conforme du fait de l’absence de remise des clés.
Le tribunal observe qu’aux termes des écritures de la société Bonim Atid, celle-ci ne conteste pas n’avoir pas remis les clés à M. [O].
Cependant, alors que la société Bonim Atid nie avoir manqué à son obligation de délivrance conforme au motif que M. [O] est en possession des titres de propriété, ce dernier ne conteste pas cette affirmation, de telle sorte qu’il sera retenu que la délivrance des biens a été faite par la remise des titres de propriété.
A titre subsidiaire, M. [O] invoque la garantie des vices cachés, en disant simplement qu’elle trouve à s’appliquer, sans faire aucun effort de démonstration. Par conséquent, alors qu’il lui incombe la charge de la preuve, M. [O] ne peut obtenir la résolution de la vente sur ce fondement.
En conséquence, M. [O] sera débouté de sa demande en résolution et de ses demandes en restitution qui s’y rapportent.
IV. Sur les demandes indemnitaires
A. Sur la responsabilité des notaires
Engage sur le fondement de l’article 1240 du code civil à l’égard de la partie qui n’est pas son client, le notaire qui commet un manquement dans l'exécution de la mission qui lui est confiée.
En particulier, lorsqu’il prête son concours à une vente immobilière, il n’est tenu de vérifier que les éléments qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l’opération à laquelle il participe, ou bien qui ne paraissent pas conformes aux informations dont il est par ailleurs en possession.
M. [O] reproche aux notaires d’avoir manqué à leur obligation de conseil en ne remarquant pas que le vendeur ne remettait pas les clés à l’acquéreur d’une part, et en ne vérifiant pas si les deux biens acquis correspondaient à deux lots distincts et non un seul.
En l’espèce, il sera considéré que le fait que les clés ne soient pas remises à l’acquéreur est sans rapport avec l’obligation de conseil du notaire.
S’agissant de la nature distincte des lots, il résulte du procès-verbal de constat par huissier de justice du 19 avril 2023 que « les lieux ne sont pas divisibles sans pose de matériels de sécurité adaptés ». Cependant, compte tenu de la datation des constations, qui surviennent près de quatre ans après la réalisation des deux ventes pour lesquelles la responsabilité des notaires est recherchée, et alors que M. [O] se fonde sur ce seul procès-verbal de constat par huissier de justice, le tribunal ne peut retenir qu’au moment de la vente, les deux biens vendus au sein du même immeuble ne correspondaient pas à deux lots distincts physiquement. Dans ces conditions, la responsabilité d’aucun des trois notaires ne peut être engagée, faute pour M. [O] d’établir une faute à leur encontre.
B. Sur la responsabilité du vendeur
Aux termes de l'article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat [en cas de vice de consentement].
En l’espèce, M. [O] expose, sur ce fondement, que la société Bonim Atid, qui ne lui a pas indiqué que les biens litigieux n’étaient pas libres d’occupation, a manqué à son obligation d’information précontractuelle.
Cependant, le tribunal a démontré plus haut que cette information ne revêtait pas, pour M. [O], une importance déterminante, de telle sorte que la responsabilité de la société Bonim Atid ne peut être engagée sur les motifs invoqués.
Aux termes de l'article 1626 du code civil, quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.
Aux termes de l'article 1630 du code civil, lorsque la garantie a été promise, ou qu'il n'a rien été stipulé à ce sujet, si l'acquéreur est évincé, il a droit de demander contre le vendeur :
1° La restitution du prix ;
2° Celle des fruits, lorsqu'il est obligé de les rendre au propriétaire qui l'évince ;
3° Les frais faits sur la demande en garantie de l'acheteur, et ceux faits par le demandeur originaire ;
4° Enfin les dommages et intérêts, ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat.
En l’espèce, M. [O] se prévaut de la garantie des charges prétendues sur l’objet de la vente dès lors que les biens litigieux étaient grevés de deux contrats de bail consentis antérieurement à la signature des actes.
Cependant, il sera retenu que la mise en location des logements litigieux, dans le cadre d’un investissement locatif souhaité par M. [O], ne s’analyse pas en des charges prétendues sur les objets vendus, de telle sorte que la garantie de l’article 1626 ne peut être valablement invoquée.
Partant, M. [O] sera débouté de ses demandes indemnitaires.
V. Sur les mesures de fin de jugement
A. Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à charge de l'autre partie.
L’article 699 du code de procédure civile prévoit que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.
M. [O] sera condamné aux dépens.
B. Sur les frais irrépétibles
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue
aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
Chacune des parties sera déboutée de sa demande de ce chef.
C. Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
DEBOUTE la société Bonim Atid, M. [F] et Mme [Y] de leur demande tendant à voir déclarer irrecevables les écritures de M. [O] et de ne statuer que sur le fondement des termes de son assignation ;
DEBOUTE M. [O] de l’intégralité de ses demandes ;
CONDAMNE M. [O] aux dépens ;
AUTORISE l’application de l’article 699 du code de procédure civile ;
DEBOUTE chacune des parties de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement.
La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
