TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE SAINT OUEN
[Adresse 2]
[Localité 7]
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REFERENCES : N° RG 24/00195 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YVAE
Minute : 24/00210
S.C.I. 42
Représentant : Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R99
S.A.R.L. SEHEP
Représentant : Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R99
C/
Monsieur [E] [Y]
Représentant : Me Zubair AHMAD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : 472
Copie exécutoire : Me Didier NAKACHE
Copie certifiée conforme : Me Zubair AHMAD
Le 21 Juin 2024
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 21 Juin 2024;
Sous la présidence de Madame Noémie KERBRAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 23 Avril 2024 le jugement suivant a été rendu entre
ENTRE DEMANDEURS :
S.C.I. 42, demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS
S.A.R.L. SEHEP, demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [E] [Y], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Zubair AHMAD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 5/08/2017, il a été donné à bail à M. [E] [Y] un immeuble à usage d'habitation, situé [Adresse 3].
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 27/10/2023 concernant un arriéré locatif d’un montant de 8300 euros en principal.
Par acte du 27/12/2023, la SCI 42 et la SARL SEHEP ont fait assigner M. [E] [Y] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ; ordonner l’expulsion de M. [E] [Y] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier, à peine d’astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la date de signification de la décision à intervenir ; condamner M. [E] [Y] au paiement :d’une somme de 11082 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement et de l’assignation pour le surplus ;d’une indemnité d’occupation égale au loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, à compter de la résiliation jusqu’à libération effective des lieux ;d’une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de commandement.
A l'audience, les demanderesses ont actualisé leur demande à la somme de 7700 euros (avril 2024 inclus) au titre de l’arriéré dû au 23/04/2024. Elles ont précisé par ailleurs qu’elles ne s’opposaient pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail sur une période de 12 mois.
Elles ont par ailleurs déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elles ont réitéré leurs demandes en paiement, résiliation du bail et expulsion et sollicité en outre de voir :
autoriser la SCI 42 et la SEHEP à faire reposer à ses (sic) frais, dans chaque logement sis [Adresse 3], faisant l’objet de contrats de location à M. [Y], au besoin avec l’assistance de la force publique, d’un commissaire de justice et d’un serrurier de son choix, le système d’exploitation de serrures à carte magnétique ONITY, le bailleur s’engageant à remettre au locataire le nombre de cartes magnétiques nécessaires pour chaque logement, dès la nouvelle serrure installée ;
ordonner au défendeur de donner l’accès à son logement à la SCI 42, la SEHEP et à toute entreprise qui sera désignée pour exécuter les travaux d’amélioration exigés par le service sanitaire de la Mairie d’[Localité 9], à savoir : supprimer la communication directe entre le cabinet d’aisance et la cuisine ;lutter efficacement et durablement contre le développement de moisissures dans la salle d’eau et dans la chambre ;à peine d’astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la date de signification de la décision à intervenir, la présente juridiction se réservant le droit de liquider cette astreinte ;
condamner le défendeur au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
condamner le défendeur aux dépens, en ce compris le coût du commandement.
A cette même audience, M. [Y] a déposé des écritures soutenues oralement aux termes desquelles il sollicite de voir :
à titre principal, de débouter les demanderesses de leur demande d’acquisition de clause résolutoire, et de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;à titre subsidiaire, d’octroyer au défendeur un échéancier de paiement sur 24 mois à hauteur de 300 euros par mois.
Il s’est dit oralement d’accord pour remettre aux demanderesses un double des clefs de son logement et pour permettre l’accès à son logement afin qu’y soient effectués les travaux d’amélioration visés par les demanderesses dans leurs écritures.
Pour plus de précisions quant aux moyens des parties, il sera fait référence, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs écritures respectives visées à l’audience.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en paiement de l’arriéré de loyers et de charges
Le décompte produit tient bien compte des paiements supplémentaires allégués effectués au titre des loyers relatifs aux mois de mai et août 2023. Le reste de la dette ne fait l’objet d’aucune autre contestation.
Il y a donc lieu, conformément aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de condamner M. [E] [Y] au paiement de la somme de 7700 euros (avril 2024 inclus) au titre de l’arriéré de loyers et de charges impayés selon décompte du 23/04/2024. La condamnation emportera intérêts au taux légal à compter du commandement.
Sur la résiliation du bail, l’expulsion et l’indemnité d’occupation
Il est de jurisprudence constante que le commandement de payer portant sur une somme erronée demeure valable à concurrence des sommes dues. L’exception de nullité du commandement sera dès lors rejetée.
Les pièces versées aux débats montrent par ailleurs que le montant des sommes effectivement dues à la date du commandement n’ont pas été réglées dans les six semaines suivant sa signification le 27/10/2023. Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit au 8/12/2023 à minuit.
Toutefois, eu égard à la reprise du paiement des loyers courants et compte tenu de l’apurement possible de sa dette par le locataire eu égard au montant de ses revenus disponibles, il convient d’autoriser M. [E] [Y] à s’acquitter de la dette locative en plusieurs mensualités selon les modalités fixées au dispositif et de suspendre la résiliation du bail pendant le cours des délais de paiement accordés, sous réserve que ces derniers soient bien respectés.
A défaut de respecter les délais de paiement accordés et/ou de payer ponctuellement le loyer et les charges courants au terme convenu dans le contrat de bail, la résiliation reprendra ses effets. M. [E] [Y] ainsi que tous occupants de son chef pourront alors être expulsés et les sommes restant dues deviendront en totalité exigibles.
M. [E] [Y] sera en outre redevable, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise, d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant des loyers et charges (les taxes locatives étant constitutives de charges récupérables aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987) qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, dès lors qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué. La condamnation au titre des indemnités d’occupation étant partiellement liquidée dans le cadre de la condamnation au principal, ses effets débuteront au 1/05/2024.
Compte tenu de la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, il n’y a pas lieu d’assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur l’autorisation de procéder au changement de serrure du logement
L’application du régime – d’ordre public et protecteur des locataires - de la loi précitée du 6 juillet 1989 au logement litigieux n’est pas discutée. Elle découle en tout état de cause des stipulations du contrat de bail conclu entre les parties et de la nature même du bien en cause, utilisé à des fins d’habitation à titre de résidence principale par les défendeurs.
Or, il ne résulte d’aucune disposition de cette loi - ni d’aucune stipulation du bail - que le locataire serait tenu d’accepter un changement de serrure dont il n’est ni démontré ni même soutenu qu’elle présenterait un défaut nécessitant son remplacement. A l’inverse, il résulte des dispositions des articles 1723 du code civil et 6 de la loi précitée du 6 juillet 1989 que le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée et qu’il est, plus généralement, tenu de garantir au preneur la jouissance paisible des lieux loués.
Ainsi, quand bien même le bâtiment litigieux serait concerné dans sa totalité par les règles de sécurité applicables en matière d’ERP de 4ème catégorie - ce dont le bailleur ne justifie même pas faute de produire les courriers, arrêtés ou décisions dont il se prévaut à ce sujet - une telle situation ne saurait être interprétée comme faisant peser sur les locataires l’obligation d’accepter le changement de serrure sollicité en les rendant comptables de la non-conformité de l’usage des lieux à la destination de l’immeuble et à la législation ERP en découlant alors même qu’il appartenait au premier chef au propriétaire originaire du logement de procéder au changement de destination de l’immeuble ou d’une partie de ce dernier avant la prise à bail et qu’il demeure loisible au bailleur actuel de procéder aux déclarations nécessaires à cet effet.
Il en résulte que le juge ne saurait, sans excéder ses pouvoirs, autoriser le bailleur à procéder à un changement de serrure que le locataire n’est aucunement tenu légalement d’accepter.
Faute de produire le moindre élément en ce sens, il n’est par ailleurs nullement établi que M. [Y] aurait, de sa propre initiative, procédé au changement des serrures présentes lors de la prise à bail, changement qui n’ouvrirait en tout état de cause droit au bailleur qu’à une action en remise en état ou en dommages et intérêts sur le fondement de l’article 7f de la loi du 6 juillet 1989 au terme de la location. Le moyen tiré du changement frauduleux de serrures par M. [Y] en cours de bail sera donc rejeté.
Il y a lieu en conséquence de débouter les demanderesses de leur demande visant à être autorisées à procéder au changement des serrures du logement loué à M. [Y].
Ce dernier ayant toutefois exprimé son accord pour remettre aux demanderesses un double des clefs de son logement, il lui en sera donné acte.
Sur l’injonction d’accéder au logement
Si le preneur à bail est effectivement tenu, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, le juge ne saurait l’y contraindre sous astreinte si aucun refus d’accès ou aucune obstruction n’est démontrée.
Or, en l’espèce, faute de produire le moindre élément en ce sens, le bailleur ne justifie nullement s’être heurté à un quelconque refus de M. [Y] de permettre l’accès aux lieux loués afin d’y effectuer les travaux de remise en état projetés. M. [Y] s’est dit au demeurant à l’audience tout à fait favorable à l’exécution des travaux d’amélioration visés par les demanderesses dans leurs écritures.
La demande d’injonction sous astreinte sera dès lors rejetée.
M. [Y] ayant exprimé à l’audience son accord pour qu’il soit procédé auxdits travaux d’amélioration, il lui en sera donné acte.
Sur les demandes accessoires
Il y a lieu de condamner M. [E] [Y] aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la SCI 42 et la SARL SEHEP les frais irrépétibles qu’elles ont dû engager pour faire valoir leurs droits dans la présente instance. La somme de 300 euros leur sera allouée à ce titre.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, assorti de l'exécution provisoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
CONSTATE, à compter du 8/12/2023 à minuit, la résiliation du bail portant sur les lieux loués à M. [E] [Y] et situés au [Adresse 3] ;
CONDAMNE M. [E] [Y] à payer à la SCI 42 et la SARL SEHEP, la somme de 7700 euros (avril 2024 inclus) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 23/04/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27/10/2023 ;
AUTORISE M. [E] [Y] à s'acquitter de la dette par 23 mensualités de 300 euros, payables en plus du loyer et des charges courants, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, suivies d’une 24ème mensualité payable dans les mêmes conditions et constituée du solde de la dette en principal, frais et intérêts ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés ;
DIT qu'en cas de respect par M. [E] [Y] des délais accordés et du paiement des loyers et charges courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
DIT que faute de respecter ponctuellement les modalités de règlement accordées (que le manquement porte sur l’arriéré ou sur les loyers et charges courants) :
la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;il pourra être procédé à l'expulsion de M. [E] [Y], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ; M. [E] [Y] sera condamné à payer à la SCI 42 et la SARL SEHEP, à compter du 1/05/2024 et jusqu’au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;
RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
DONNE ACTE à M. [E] [Y] de son accord pour remettre à RGEFIELDdemandeurla SCI 42 et la SARL SEHEP un double des clefs de son logement ;
DONNE ACTE à M. [E] [Y] de son accord pour permettre l’accès à son logement aux fins d’effectuer les travaux permettant de supprimer la communication directe entre le cabinet d’aisance et la cuisine et de lutter efficacement et durablement contre le développement de moisissures dans la salle d’eau et dans la chambre ;
CONDAMNE M. [E] [Y] à payer à la SCI 42 et la SARL SEHEP la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des prétentions ;
CONDAMNE M. [E] [Y] aux dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/00195 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YVAE
DÉCISION EN DATE DU : 21 Juin 2024
AFFAIRE :
S.C.I. 42
Représentant : Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R99
S.A.R.L. SEHEP
Représentant : Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R99
C/
Monsieur [E] [Y]
Représentant : Me Zubair AHMAD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : 472
EN CONSÉQUENCE
la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.
POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME
revêtue de la formule exécutoire
P/le directeur des services de greffe judiciaires
