TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 JUIN 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/12035 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YMOJ
N° de MINUTE : 24/00936
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DEVAUX GESTION, SARL, elle même représentée par son Gérant.
[Adresse 4]
[Localité 7]
représentée par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869
C/
DEFENDEUR
Monsieur [C] [H]
[Adresse 3]
[Localité 5]
ET
[Adresse 1]
[Localité 6]
non représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 22 Mai 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [C] [H] est propriétaire des lots n°72, 138 et 139 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] [Adresse 1] à [Localité 6] (93).
Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DEVAUX GESTION, a fait assigner Monsieur [C] [H] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
CONDAMNER Monsieur [C] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de
l’immeuble sis [Adresse 2] [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic :
- la somme de 21.396,65 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 21 août 2023, 3e trimestre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;
- la somme de 100 euros au titre des frais nécessaires, tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;
- la somme de 3 000 euros au titre des dommages et intérêts ;
- la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
CONDAMNER Monsieur [C] [H] aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement cité, Monsieur [C] [H] n’a pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 05 mars 2024 et fixée à l'audience du 22 mai 2024. Elle a été mise en délibéré au 19 juin 2024.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [C] [H];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 28 mai 2013, 26 juin 2014, 26 novembre 2015, 14 novembre 2016, 26 janvier 2017, 08 février 2018, 12 décembre 2020, 11 juin 2022 et 15 avril 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2014, 2015, 2018, 2019, 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2016, 2017, 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 12 décembre 2020 au 30 juin 2024.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Toutefois, le relevé de compte établi au 15 septembre 2023 mentionne la reprise d'un solde débiteur au 22 juillet 2014 à hauteur de 509,89 euros au titre de « solde au 22 07 14 », qui n'est pas justifié. Aucun appel de fonds antérieur au 4ème trimestre 2014 n'est en effet versé en procédure ni aucune autre pièce relative aux comptes antérieurs au 1er octobre 2014. Il convient donc de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.
Il convient également de retrancher de la somme sollicitée les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme de 2.282,23 euros se décomposant comme suit :
les frais de relance du 19 août 2014 de 25,20 euros,les frais de mise en demeure du 15 janvier 2015 de 53,47 euros,les frais « honoraires dossier avocat » du 22 avril 2015 de 270 euros,les frais « M.CANDAN REDAC ASSIGNATION » du 17 février 2016 de 600 euros,les frais « Maître [S] ASSIGNATION » du 21 mars 2016 de 94,56 euros,les frais « Maître CANDAN plaidoirie 05 04 16 » du 07 avril 2016 de 360 euros,les frais « KSR assignation + signification » du 07 septembre 2016 de 85,28 euros,les frais « KSR SAISIE 21 10 17 » du 03 novembre 2016 de 468,72 euros,les frais de mise en demeure du 23 octobre 2019 de 55 euros,les frais de « honoraires dossier avocat » du 10 mai 2020 de 270 euros.
Ainsi, il convient de condamner Monsieur [C] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 19.214,42 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 21 août 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, valant mise en demeure.
Sur la capitalisation des intérêts
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière .
Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 100 euros au titre de ces frais.
Outre le fait que le syndicat des copropriétaires ne précise pas le ou les actes correspondant à la somme sollicitée, se limitant à évoquer “divers frais”, il ne justifie de surcroît d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 18 mars 2023. Le syndicat des copropriétaires est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés et sera en conséquence débouté.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de la mauvaise foi de Monsieur [H], le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [H] sera condamné aux entiers dépens, dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droiten application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE Monsieur [C] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DEVAUX GESTION, la somme de 19.214,42 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 21 août 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DEVAUX GESTION, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DEVAUX GESTION, de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [C] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DEVAUX GESTION, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [C] [H] aux entiers dépens, dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 19 juin 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
