TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 JUIN 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/04925 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XJPV
N° de MINUTE : 24/00935
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 2] - [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet IMMO DE FRANCE, SAS, agissant poursuites et diligences de ses représentaux légaux, domiciliés audit siège en cette qualité.
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811
C/
DEFENDEUR
S.C.I. SAINT CYRIL
[Adresse 3]
[Localité 7]
représentée par Me Christophe MOUNZER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2172
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 15 Mai 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
La S.C.I. SAINT CYRIL est propriétaire des lots n°511 et 532 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1], [Adresse 4] à [Localité 8] (93).
Par acte de commissaire de justice du 19 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1], [Adresse 4] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DE FRANCE, a fait assigner la S.C.I. SAINT CYRIL aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
CONDAMNER La société SCI ST CYRIL au paiement d'une somme de 14.020,15 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 1er trimestre 2023 incluse).
ORDONNER la capitalisation des intérêts.
CONDAMNER La société SCI ST CYRIL au paiement d'une somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.
RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit et qu'aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu'elle soit écartée.
CONDAMNER La société SCI ST CYRIL à verser au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] - [Adresse 4] une indemnité d'un montant de 1.080,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
La S.C.I. SAINT CYRIL a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 22 novembre 2023, elle a demandé au tribunal de céans de :
ACCORDER à la SCI St Cyril les délais les plus larges, à savoir 24 mois, afin de rembourser la somme due au titre des charges impayées ;
DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] – [Adresse 4] de sa demande de condamnation au titre des dommages et intérêts ;
DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] – [Adresse 4] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 25 janvier 2024 et fixée à l'audience du 15 mai 2024. Elle a été mise en délibéré au 19 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la S.C.I. SAINT CYRIL;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2017, 25 juin 2019, 29 septembre 2020 et du 15 février 2022 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2018, 2019 et 2020 ainsi que les budgets prévisionnels 2021, 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 15 février 2022 au 15 août 2023.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe. De fait, la S.C.I. SAINT CYRIL ne conteste pas être redevable d'un tel arriéré de charges.
Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit la somme de 1.390,44 euros.
Ainsi, il convient de condamner la S.C.I. SAINT CYRIL à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.629,71 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus.
L'article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du prononcé du présent jugement.
Sur la capitalisation des intérêts
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière .
Il convient dès lors, conformément à la demande, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 1.390,44 euros au titre de ces frais.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 29 mars 2022. Il est dès lors en principe mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce :
les frais de relance du 07 février 2018 de 7 euros,les frais de relance du 25 avril 2018 de 1,5 euros,les frais de relance du 1er mai 2018 de 8,5 euros,les frais de relance du 31 juillet 2018 de 8,5 euros,les frais de relance du 23 octobre 2018 de 1,5 euros,les frais de relance du 02 novembre 2018 de 8,5 euros,les frais de mise en demeure du 04 février 2020 de 54,38 euros,les frais de commandement de payer du 31 août 2020 de 163,05 euros,les frais de suivi impayé du 04 décembre 2020 de 343,17 euros.
De même, les frais de mise en demeure par avocat du 26 avril 2022, d'un coût de 108 euros, relèvent des frais irrépétibles et ne peuvent donc être sollicités sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
En outre, les frais de « suivi impayé » du 28 juin 2022 de 343,17 euros et du 16 août 2022 de 343,17 euros n'étant pas prévus au contrat de syndic comme relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ils ne devraient pas être sollicités à ce titre.
Cependant, la S.C.I. SAINT CYRIL ne contestant pas être redevable de l'ensemble de ces frais, elle sera condamnée au paiement de la somme de 1.390,44 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, comme demandé par le syndicat des copropriétaires.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la S.C.I. SAINT CYRIL au paiement de dommages et intérêts au motif que ses manquements sont répétitifs et injustifiés, ayant déjà été condamnée par le tribunal d'instance de Saint-Denis au paiement d'un arriéré de charges de copropriété. Il fait également valoir que cette carence occasionne un préjudice financier aux autres copropriétaires qui doivent faire l'avance des sommes dues par la défenderesse.
La S.C.I. SAINT CYRIL sollicite le débouté du syndicat des copropriétaires. Il est précisé qu'à la suite du décès de son épouse, qui s'occupait de toutes la gestion administrative et financière de la société, Monsieur [C], gérant de la S.C.I., s'est retrouvé en grande difficulté et n'a pas été en mesure de régler les appels de fonds. Ce dernier fait néanmoins valoir avoir commencé à apurer sa dette en effectuant un versement le 31 octobre 2023 de 500 euros ainsi que le 17 novembre 2023 de 500 euros.
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, il apparaît que la S.C.I. SAINT CYRIL a déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal d’instance de Saint-Denis du 15 mai 2018, soit antérieurement au décès de Madame [C]. L'absence de tout règlement entre le 1er avril 2018 et le 19 juillet 2021 ne peut dès lors s'expliquer par le décès de Madame [C], survenu le 20 juillet 2021. Or, en continuant de s'abstenir du paiement de l'intégralité de ses charges, alors qu’elle a été suffisamment éclairée par les motifs du jugement susvisé, la S.C.I. SAINT CYRIL a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.
En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, la S.C.I. SAINT CYRIL a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Il y a lieu en conséquence de condamner la S.C.I. SAINT CYRIL, sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur la demande de délais de paiement
La S.C.I. SAINT CYRIL sollicite de pouvoir bénéficier de délais de paiement sur une période de 24 mois afin d'apurer sa dette à l'égard du syndicat des copropriétaires. Ce dernier n'a pas développé de moyen en réponse à cette demande.
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, la S.C.I. SAINT CYRIL ne verse aux débats aucune pièce relative à son patrimoine ou au patrimoine, revenus et charges de son gérant, Monsieur [J] [C], de nature à permettre au tribunal d'apprécier concrètement sa situation personnelle et sa capacité à honorer les termes de l'échéancier de remboursement qu'elle sollicite, soit le versement de la somme de 584,17 euros par mois. Or ces versements doivent être effectués parallèlement à la reprise des paiements des appels de fonds et de travaux. En tout état de cause, la S.C.I. SAINT CYRIL ne démontre pas que ces derniers soient désormais honorés.
Au regard de ces éléments, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. SAINT CYRIL sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.080 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal,
CONDAMNE la S.C.I. SAINT CYRIL à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1], [Adresse 4] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DE FRANCE, la somme de 12.629,71 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;
DEBOUTE la S.C.I. SAINT CYRIL de sa demande de délais de paiement ;
CONDAMNE la S.C.I. SAINT CYRIL à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1], [Adresse 4] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DE FRANCE, la somme de 1.390,44 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;
CONDAMNE la S.C.I. SAINT CYRIL à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1], [Adresse 4] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DE FRANCE, la somme de 600 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la S.C.I. SAINT CYRIL à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1], [Adresse 4] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DE FRANCE, la somme de 1.080 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la S.C.I. SAINT CYRIL aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 19 juin 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
