France, Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 5/section 1, 19 juin 2024, 22/11872

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 JUIN 2024

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 22/11872 - N° Portalis DB3S-W-B7G-XAYA
N° de MINUTE : 24/00965

DEMANDEUR

Monsieur [F] [M]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Maître Karine COHEN de l’AARPI ARKARA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0418

DEFENDEURS

S.A.S. HOMELAND
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 19

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal, le Syndic de copropriété en exercice, la société AZUR SYNDIC, SASU.
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Alice DELAIGUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2284

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Président, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 24 Avril 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [F] [M] est propriétaire des lots n°1, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 14, 15, 16, 19, 101, 103, 302, 401 et 402 lots au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] (93). Cet ensemble, qui comporte cinq bâtiments dénommés sous les lettres A à E et regroupe 10 copropriétaires, est régi suivant règlement de copropriété reçu le 22 novembre 2011 par Maître [E], notaire à [Localité 6].

A l'occasion de l'assemblée générale des copropriétaires du 04 mai 2021 a été approuvée, en résolution n°16, l'exécution de travaux de ravalement à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 septembre 2022 a été adoptée en résolution n°42 l'autorisation donnée au syndic de poursuivre la saisie immobilière des lots numéros 1, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 14, 15, 16, 19, 101, 103, 302, 401 et 402 appartenant à Monsieur [M] et, en résolution n°43, la fixation du montant de la mise à prix de ces lots à la somme minimum de 90.000 euros.

Par acte du 29 novembre 2022, Monsieur [F] [M] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1]), représenté par son syndic, la société AZUR SYNDIC, ainsi que la société HOMELAND, aux fins de :

- Déclarer Monsieur [M] recevable et bien fondé en son action et ses demandes ;

Y faisant droit,
- Prononcer la nullité de la résolution n°16 prise par l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] qui s’est réunie le 4 mai 2021 ;
- Prononcer la nullité des résolutions n°42 et n°43 prises par l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] qui s’est réunie le 14 septembre 2022 ;

- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic à verser à Monsieur [M] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- Ordonner que Monsieur [M] soit dispensé de régler, au titre de sa participation aux charges communes, sa quote-part des condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;
- Condamner le syndic de copropriété, le cabinet HOMELAND à verser à Monsieur [M] la somme de 4.547,80 euros au titre du remboursement des frais judiciaires ;

- Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice et le syndic de copropriété le cabinet HOMELAND à verser à Monsieur [M] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées par PRVA le 06 septembre 2023, Monsieur [F] [M] sollicite de la juridiction de céans de :

- Déclarer Monsieur [M] recevable et bien fondé en son action et ses demandes ;
Y faisant droit,
- Prononcer la nullité de la résolution n°16 prise par l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] qui s’est réunie le 4 mai 2021 ;
- Prononcer la nullité des résolutions n°42 et n°43 prises par l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] qui s’est réunie le 14 septembre 2022 ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic à verser à Monsieur [M] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- Ordonner que Monsieur [M] soit dispensé de régler, au titre de sa participation aux charges communes, sa quote-part des condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;
- Condamner le syndic de copropriété, le cabinet HOMELAND à verser à Monsieur [M] la somme de 4.547,80 euros au titre du remboursement des frais judiciaires ;
- Condamner le cabinet HOMELAND syndic de copropriété à verser à Monsieur [M] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause,
- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice aux entiers dépens de la présente instance ;
- Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice et le syndic de copropriété le cabinet HOMELAND à verser à Monsieur [M] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [M] affirme que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société HOMELAND, a initié plusieurs procédures à son encontre devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, lequel l’a débouté. Ces actions ainsi que le dépôt d'une plainte du 25 juin 2021 et un courrier adressé au procureur de la République le 25 février 2020 traduisent une volonté de lui nuire. Il fait valoir que la société HOMELAND est bien responsable des contestations ici émises puisqu’elle assurait la mission de syndic jusqu’au 14 septembre 2022 et que les demandes portent sur des assemblées qui se sont tenues le 04 mai 2021 et le 14 septembre 2022. Monsieur [F] [M] soutient ne pas être forclos en son action, le délai de deux mois visé à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne courant pas si la notification du procès-verbal d’assemblée générale est irrégulière. Or, la preuve de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 04 mai 2021 n’est pas rapportée en l’espèce par les défendeurs.

Sur le fond, Monsieur [M] estime que la résolution n°16 adoptée lors de l’assemblée générale du 04 mai 2021 portant sur la réalisation de travaux de ravalement de façade du bâtiment A est irrégulière ; ces travaux ayant été votés à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu’ils s’accompagnent de travaux d’isolation thermique et d’embellissement qui doivent être approuvés à la majorité de l’article 25 de la même loi.

De surcroît, le règlement de copropriété prévoit que pour les questions relatives aux dépenses portant aux parties de l’immeuble faisant l'objet de charges spéciales, seuls les copropriétaires à qui incombent ces charges peuvent délibérer et voter proportionnellement à leur participation. En ce sens, seuls les propriétaires de lots au sein du bâtiment A avaient le droit de voter la résolution portant sur le ravalament de leur bâtiment et non les copropriétaires des autres bâtiments de la copropriété. De fait, la société HOMELAND a reconnu cette irrégularité lors de l’assemblée du 11 novembre 2021 en corrigeant la clé de répartition du financement des travaux mais sans revenir pour autant sur le vote. Or en soumettant aux votes de tous les copropriétaires de l'ensemble immobilier la résolution portant sur le ravalament du seul bâtiment A, le syndicat a commis un abus de majorité. Il ne pouvait en effet ignorer qu'il était opposé au ravalement, du fait de son opposition à des travaux de réparation de fissures en façade lors de l'assemblée générale du 26 février 2019, et que son vote serait majoritaire, étant le détenteur du plus grand nombre de tantièmes au sein de ce bâtiment. Enfin, un appel de fonds à hauteur de 90.000 euros a été voté et ce, sans qu’aucun devis ne soit validé, ce qui constitue une irrégularité entraînant la nullité de la résolution.

Par la suite, lors de l’assemblée générale du 14 septembre 2022, a été votée en résolution n°42 la saisie immobilière de la totalité de ses lots pour recouvrement de sa dette de 20.541,89 euros. La résolution n°43 de la même assemblée a fixé le montant de la mise à prix des lots à 90.000 euros. Monsieur [M] soutient que cette décision est également irrégulière en raison d’un abus de majorité et de droit du syndicat des copropriétaires en vue de lui nuire. Il n’était en effet nullement nécessaire de saisir l’ensemble des lots au regard du montant de la dette et un tel abus est sanctionné par la nullité de la délibération en cause. En outre, la créance réclamée n’est pas justifiée dans son principe ou son quantum puisque le choix du devis n’a pas été approuvé ; elle n'est donc ni certaine ni liquide ni exigible. De plus, aucune mise en demeure n’a été notifiée avant la décision de poursuivre la saisie immobilière.

Monsieur [M] considère par ailleurs que le vote de décisions irrégulières est constitutif d’une faute engageant la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour les préjudices financiers et moraux en résultant. De même, il considère qu’il doit être dispensé de régler, au titre de sa participation aux charges, sa quote-part des condamnations éventuelles du syndicat des copropriétaires. La responsabilité délictuelle de la société HOMELAND doit également être engagée au vu de son comportement fautif ayant causé des préjudices directs, celle-ci ayant soutenu le syndicat des copropriétaires dans ses manoeuvres pour l'exclure de la copropriété.

Enfin, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il sollicite le remboursement de frais judiciaires exposés dans le cadre d'une procédure d'empiètement le 1er avril 2019, des frais irrépétibles débités le 12 février 2020 ainsi que de frais de procédure débités le 1er février 2022 dans le cadre d'une procédure judiciaire distincte.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*
Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat.

D’après ses dernières écritures, signifiées par RPVA le 08 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a sollicité du tribunal judiciaire de Bobigny de :

- Débouter M. [F] [M] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
- Faire sommation à la société HOMELAND et M. [F] [M] de produire la lettre de notification du procès-verbal d’assemblée générale du 04 mai 2021 et l’avis de réception de cette lettre :
- Condamner M. [F] [M] à verser la somme de 5.000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de maître Alice Delaigue ;
- Le condamner aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires soutient que l’assemblée générale du 04 mai 2021 n’a fait l’objet d’aucune contestation dans le délai fixé à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et a donc valablement permis le vote des travaux de ravalement de façade du bâtiment A. Il en est de même de l’assemblée du 14 septembre 2022, qui a conduit au vote régulier de la saisie immobilière des lots du demandeur. Il revient à la société HOMELAND et à Monsieur [M] de démontrer la date de notification des procès-verbaux d'assemblées générales. En ce sens, le syndicat des copropriétaires souhaite qu’il soit fait sommation à ces deux parties de produire la lettre de notification et l’avis de réception.

Sur le fond, le syndicat des copropriétaires rappelle que lorsqu’une décision critiquable a été ratifiée par une décision postérieure contre laquelle le copropriétaire n’a pas formé de recours, il n’a plus d’intérêt à agir. Or, les irrégularités de la résolution n°16 de l’assemblée du 04 mai 2021 ont été couvertes par la résolution n°11 de l’assemblée du 10 novembre 2021 qui a corrigé la clé de répartition du financement des travaux litigieux. Monsieur [M] n'ayant pas voté contre cette résolution et ne s'étant pas abstenu, il est irrecevable à demander la nullité de la résolution n°16 de l'assemblée générale du 04 mai 2021. Le syndicat des copropriétaires souligne ici l’absence de consigne de vote émanant du demandeur à son mandataire sur ce point et de l'inopposabilité du mandat à son égard. De surcroît, il relève que le demandeur a accepté la décision d'approbation des travaux de ravalement au travers des termes de son courrier du 13 septembre 2022.

En outre, le copropriétaire qui invoque un abus de majorité doit l’établir. Or, Monsieur [M] ne rapporte pas la preuve d’une instrumentalisation de la majorité dans un but illégitime. Il n’est d’ailleurs pas possible de prétendre que la non-considération de sa demande de paiement par annuités égales au dixième de sa part, fondée sur l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965, soit constitutive d’un abus de majorité puisque la formalisation de celle-ci a été faite au travers d'un courrier adressé la veille de l’assemblée générale du 14 septembre 2022 et ce, en violation des dispositions de cet article, qui imposent de notifier sa demande dans un délai de deux mois suivant notification du procès-verbal. De fait, Monsieur [M] est forclos en sa demande. De même, les procédures engagées contre le demandeur n’établissent pas non plus d’abus et ce dernier échoue à prouver que la résolution est contraire à l’intérêt collectif.

Sur la nullité des résolutions n°42 et n°43 issues de l’assemblée du 14 septembre 2022 portant sur la saisie immobilière des lots de Monsieur [M], le syndicat des copropriétaires soutient que la créance est justifiée puisque la résolution n°16 de l'assemblée du 04 mai 2021 reportait le choix du devis une fois les fonds réunis et que la résolution n°21 de cette même assemblée fixait les modalités de financement des travaux. Or ces décisions n’ont pas été contestées et Monsieur [F] [M] a approuvé la résolution n°11 de l'assemblée générale du 10 novembre 2021 modifiant la clé de répartition, acceptant donc l’augmentation des sommes appelées auprès de lui. Monsieur [M] ne s’étant pas acquitté des sommes dues, cela a justifié l’adoption des résolutions n°42 et 43 lors de l'assemblée générale du 14 septembre 2022. Cette sanction n’est pas constitutive d’un abus de droit et est proportionnée d’autant que le demandeur ne règle pas régulièrement les charges de copropriété et est débiteur ce jour d'une somme de 45.818,92 euros au titre des charges de copropriété. En outre, la saisie ne peut aboutir sans titre exécutoire et donc en l'absence d'une décision définitive le condamnant au paiement de ses charges de copropriété. Il ne subit en conséquence aucune atteinte immédiate à son droit de propriété.

Le syndicat des copropriétaires considère n’avoir commis aucune faute puisque les résolutions contestées sont régulières. En outre, Monsieur [M] ayant voté favorablement à la résolution n°11 de l'assemblée générale du 10 novembre 2021 ayant augmenté ses charges relatives aux travaux de ravalement, il ne peut valablement arguer d'un préjudice financier.

Enfin, si l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet à un copropriétaire d'être dispensé de participer aux frais de la procédure faisant droit à ses demandes, cela ne lui permet nullement d’obtenir le remboursement de frais de procédures antérieures.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*
La société HOMELAND a constitué avocat.
Selon ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 16 mars 2023, la société HOMELAND demande à la juridiction de céans de :

- Débouter M. [F] [M] de toutes ses demandes dirigées contre la société HOMELAND ;
- Condamner M. [F] [M] à payer à la société HOMELAND la somme de 2.000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Le condamner aux entiers dépens de l’action engagée contre la société HOMELAND.

Pour fonder ses demandes, la société HOMELAND énonce qu’elle a été le syndic de la copropriété sise [Adresse 1] jusqu’au 14 septembre 2022, date à laquelle la société AZUR SYNDIC a été désignée en remplacement. Elle estime en conséquence ne pas avoir qualité pour répondre formées par Monsieur [M].

Elle soutient que le demandeur apparaît forclos à l'égard de ses demandes relatives à l'assemblée générale du 04 mai 2021 et estime qu'au regard de ses moyens, Monsieur [M] ignore la nécessité des travaux de ravalement votés ainsi que sa situation débitrice quant aux charges de copropriété.

La société HOMELAND conteste avoir fait preuve de partialité à l'égard de Monsieur [M] et estime s'être limitée à prendre les mesures adaptées au regard des résolutions votées en assemblées générales ainsi que des faits qui ont été portés à sa connaissance par les autres copropriétaires. Elle fait ainsi état d'un procès-verbal d'huissier de justice du 17 janvier 2022 attestant que l'un des locaux commerciaux dont le demandeur est propriétaire utiliserait cinq des disjoncteurs du tableau électrique des parties communes, ce qui se serait traduit par un accroissement des factures d'électricité de la copropriété. Elle en déduit qu'il était justifié d'en informer le procureur de la République puisque ces faits étaient constitutifs d'un vol d'électricité. De même, un constat d’huissier en date du 27 mai 2019 ainsi que le constat du 17 janvier 2022 susvisé établissent des empiètements sur les parties communes de la part de Monsieur [M] ainsi que la réalisation par ce dernier de travaux ayant affecté lesdites parties communes et ce, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. En ce sens, le syndicat des copropriétaires avait engagé une procédure en référé rejetée par ordonnance du 06 janvier 2020 en raison de l’imprécision des demandes et des preuves. Toutefois, le rapport d’un expert géomètre déposé le 06 décembre 2021 confirme les annexions de parties communes par le demandeur. Ainsi, l’assemblée du 10 novembre 2021 a adopté les résolutions 14 et 15 pour agir judiciairement en vue de faire cesser ces troubles. L’ordonnance du juge des référés rendue le 07 octobre 2022 a rejeté ces demandes sans que cela ne puisse selon elle se justifier au regard des éléments versés en procédure.

La société HOMELAND conteste le raisonnement du demandeur sur la possible démolition de l’immeuble, qui ne correspond pas à la réalité. Elle rappelle que Monsieur [M] a indiqué le 13 septembre 2022, veille de l’assemblée générale, s’incliner sur la décision d’effectuer les travaux litigieux tout en précisant qu’il entendait régler les montants sur 10 ans. Toutefois, la tardiveté de ce courrier a fait obstacle à sa transmission en amont de l’assemblée. Suite à celle-ci, un autre syndic a été élu de sorte que la question des modalités du paiement des charges ne relevait plus de sa compétence. Dès lors, aucun manquement de sa part n’étant établi, sa responsabilité personnelle envers le demandeur ne peut être engagée. Enfin, le montant de 5.000 euros sollicité à titre de dommages et intérêts n’est pas justifié et est fixé arbitrairement.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*
L’affaire a été clôturée le 25 janvier 2024 par ordonnance du même jour et fixée à l’audience du 24 avril 2024. L’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 19 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la nullité de la résolution n°16 issue de l’assemblée générale du 04 mai 2021

Sur la forclusion
L’article 122 du code de procédure civile dispose qu’une constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 789-6° du même code dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, précise que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour statuer sur les fins de non-recevoir. Ce texte s’applique aux instances introduites à partir du 1er janvier 2020.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires comme la société HOMELAND développent parmi leurs moyens la forclusion de la demande d'annulation de la résolution n°16 de l'assemblée générale du 04 mai 2021 formée par Monsieur [M]. Or la possible forclusion de cette demande constitue une fin de non recevoir qui relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état, le tribunal ne pouvant être valablement saisi d'un tel moyen. Il n'y a donc pas lieu d'y faire droit.

Sur l’absence de restriction du vote aux seuls copropriétaires du bâtiment A

L’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage et à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles. Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage et à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes.

Aux termes de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété détermine, dans le respect des dispositions de la présente loi, les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales.

Selon l'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ce qui les ont faits.

En l'espèce, le règlement de copropriété en date du 22 novembre 2011 stipule dans sa troisième partie (« Administration de l’immeuble »), chapitre I (« Syndicat des copropriétaires ») et section II (« Assemblée des copropriétaires ») au sujet du droit de vote que lorsque la question débattue concerne les dépenses relatives aux parties de l’immeuble et aux éléments d’équipement faisant l’objet de charges spéciales, telles que définies par ledit règlement, seuls les copropriétaires à qui incombent les charges peuvent délibérer et voter proportionnellement à leur participation auxdites dépenses.

Or, ledit règlement de copropriété précise dans sa première partie « Désignation et division de l’ensemble immobilier », chapitre II « Distinction entre les parties privatives et les parties communes » et section I « Définition des parties communes » la nature des parties communes spéciales relatives aux copropriétaires du bâtiment A. Ces dernières comprennent notamment « les fondations, les éléments porteurs, concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment : gros murs, façades, pignons, refends etc..., et, d’une façon générale, les éléments verticaux et horizontaux de structure, leurs ravalements extérieurs mais non l'isolation phonique et les revêtements superficiels dans les parties privatives ». Sont aussi compris dans ces charges spéciales communes les éléments assurant le clos, le couvert et l’étanchéité et les ornementations, décorations, éléments extérieurs des façades.

A l'occasion de l'assemblée générale du 04 mai 2021, a été adoptée la résolution n°16 intitulée « Réalisation des travaux de ravalement de l'immeuble » comme suit :

« Majorité nécessaire : Majorité Simple ( Art.24) – Charges générales

L'assemblée générale, après en avoir débattu, décide de l'exécution des travaux de ravalement du bâtiment A, selon le descriptif et devis joint à la convocation.
L'Assemblée générale décide de voter un budget sur la base des devis joints à hauteur de 90.000 euros TTC y compris le coût de l'assurance Dommages-ouvrages obligatoire*.
L'Assemblée générale décide de reporter le choix définitif des entreprises devant effectuer les travaux de ravalement une fois que les fonds seront réunis et lors d'une assemblée générale des copropriétaires.
L'Assemblée générale prend bonne note que lors de cette assemblée générale à venir sur les choix d'entreprise, sera effectué aussi le choix des intervenants annexes (SPS – Maîtrise d'ouvres (sic)...) et qu'il sera également question du vote d'un dispositif de subvention et ou de prêt collectif relatif aux dits travaux.

* Principe du caractère obligatoire de l'assurance dommages-ouvrages pour le maître d'ouvrage, dans le cadre de travaux engageant la responsabilité des auteurs au sens de l'article 1792 et 1792-1 du code civil : articles L.242-1 du code des assurances.

Pour........... : 5646 tantièmes (6 copropriétaires ont voté pour)
Contre....... : 4354 tantièmes (1 copropriétaire a voté contre)
Abstenu..... : 0 tantièmes

# Cette résolution est adoptée à la majorité simple (art 24)
Ont voté contre : [M] [F] (Rep : [W] [O])(4354) »

Au regard du libellé de cette résolution, tous les copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1]) ont participé au vote de la résolution n°16 lors de l’assemblée générale du 04 mai 2021 alors qu’en vertu des stipulations précédemment citées, seuls les copropriétaires de lots au sein du bâtiment A avaient le droit de se prononcer sur la conduite de travaux de ravalement de façade propre audit bâtiment.

Le syndicat des copropriétaires soutient que cette irrégularité a été couverte par l’adoption de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 10 novembre 2021 au motif que lors de l’assemblée générale du 10 novembre 2011, le syndicat des copropriétaires a pris acte de cette erreur de qualification des charges et a voté la résolution n°11 qui emporte correction de la clé de répartition du financement des travaux, requalifiant ces charges en « charges bâtiment A ». Monsieur [M] n'a pas exprimé de vote à l'égard de cette résolution.

Toutefois, la violation du règlement de copropriété ne portait pas seulement sur la clé de répartition du financement des travaux mais également sur les conditions de vote de tels travaux. En effet, les travaux de ravalement de façade du bâtiment A relèvent des parties communes spéciales selon le règlement de copropriété. Dès lors, et conformément à l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 et au règlement de copropriété, la résolution n°16 issue de l’assemblée du 04 mai 2021 aurait dû être soumise au vote des seuls propriétaires de lots au sein du bâtiment A et non à l’ensemble des copropriétaires de l'ensemble immobilier. La résolution n°11 adoptée lors de l’assemblée du 10 novembre 2021 ne peut régulariser la résolution n°16 de l'assemblée générale du 04 mai 2021 querellée.

En conséquence, la résolution n°16 votée lors de l’assemblée générale du 04 mai 2021 est irrégulière en raison de la violation de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que du règlement de copropriété. Il convient donc de prononcer son annulation et ce, sans qu'il y ait lieu de répondre aux autres moyens soulevés.

2/ Sur la nullité des résolutions n°42 et 43 de l’assemblée générale du 14 septembre 2022

Aux termes de l’article L.111-7 du code des procédures civiles d'exécution, le créancier a le choix des mesures propres à assurer l'exécution ou la conservation de sa créance. L'exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l'obligation.

L.111-2 dudit code dispose que le créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut en poursuivre l'exécution forcée sur les biens de son débiteur dans les conditions propres à chaque mesure d'exécution. L’article L.311-2 du même code précise que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées dans le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier. L’article L.111-3 2 du code des procédures civiles d’exécution dresse enfin la liste exhaustive des différents titres exécutoires.

L’article 11 11° du décret du 17 mars 1967 dispose quant à lui que sont notifiés au plus tard et en même temps que l’ordre du jour pour la validité de la décision les projets de résolution mentionnant, d’une part, la saisie immobilière d’un lot, d’autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes définitivement perdues, lorsque l’assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d’un lot.

En l’espèce, la résolution n°42 adoptée lors de l’assemblée générale du 14 septembre 2022 a autorisé le syndic à poursuivre la saisie immobilière et à faire procéder, le cas échéant, à la vente par adjudication de l’ensemble des 19 lots appartenant à Monsieur [F] [M] en vue de recouvrer la dette de charges de 20.541,89 euros due par ce dernier au 08 août 2022. La résolution n°43, adoptée à l'occasion de cette même assemblée, a fixé quant à elle le montant minimal de la mise à prix des 19 lots susvisés à la somme de 90.000 euros.

Un syndicat des copropriétaires peut valablement accorder l’autorisation d’engager une procédure de saisie immobilière à l’encontre d’un copropriétaire même s’il ne dispose pas encore d’un titre exécutoire. Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1]) avait donc bien la possibilité de poursuivre la saisie immobilière des lots de Monsieur [M] en raison des impayés de charges de copropriété imputables à ce dernier. De surcroît, l’absence de choix de devis n’empêchait pas la possibilité de soumettre au vote l'autorisation d'engager une procédure de saisie immobilière, le budget des travaux ayant d’ores et déjà été voté. Les copropriétaires ont en effet approuvé le financement des travaux votés en résolution n°16 au travers de l'adoption de la résolution n°21 de cette même assemblée générale du 04 mai 2021 et ce, par le biais d'appels de fonds mensuels de 3.750 euros entre le 15 juillet 2021 et le 15 mai 2023, le solde restant devant être réglé le 15 juin 2023. Cette décision n’a pas été contestée.

Toutefois, la saisie envisagée devait nécessairement être proportionnée afin qu’aucun abus de droit ne puisse être relevé. Or, la vente par adjudication des lots du demandeur, telle qu'envisagée au travers des résolutions adoptées lors de l'assemblée générale du 14 septembre 2022, permet potentiellement au syndicat des copropriétaires d’obtenir a minima la somme de 90.000 euros et ce, alors qu’au moment du vote des résolutions querellées, les impayés de charges de copropriété de Monsieur [M] n’atteignaient que 20.541,89 euros. De ce fait, il ne pouvait être valablement soumis à l'approbation des copropriétaires une résolution portant sur l'autorisation donnée au syndic de poursuivre la saisie immobilière de la totalité des 19 lots de Monsieur [M] dont il était d'ores et déjà établi au 14 septembre 2022 qu'une telle mesure de saisie excédait de façon manifestement disproportionnée le montant de la dette de ce dernier. De surcroît, la résolution n°43 ne précise pas le montant de fixation du prix de chaque lot mais le montant correspondant à la mise à prix de la totalité des 19 lots, ce qui ne peut être considéré comme répondant aux exigences de l'article 11 11° du décret du 17 mars 1967.

En conséquence, au regard des irrégularités des résolutions n°42 et 43 de l’assemblée générale du 14 septembre 2022, il convient d'en prononcer l'annulation.

3/ Sur la demande de dommages et intérêts

La responsabilité du syndic
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale. Il est également chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.

Il est constant que le syndic qui commet une faute dans la gestion de l’immeuble ou dans l’exercice de sa mission ayant causé un préjudice à l’un des copropriétaires doit indemniser ce dernier. Or, en soumettant au vote, lors de l’assemblée générale du 14 septembre 2022, les résolutions n°42 et n°43 dans des conditions contraires aux articles 11 11° du décret du 17 mars 1967 et L.111-7 du code des procédures civiles d'exécution, eu égard au caractère manifestement disproportionné de ces décisions, la société HOMELAND a commis une faute dans l’exécution de son mandat. En effet, il appartient au syndic, en sa qualité de professionnel, de veiller à la régularité des décisions prises en assemblée générale. La société HOMELAND ne peut s’exonérer de sa responsabilité en invoquant des éléments de contexte parfaitement extérieurs à la présente instance ainsi que des résolutions dont la régularité n’a nullement été contestée ici.

Monsieur [M] a subi un préjudice moral, distinct des frais relatifs à l’action en justice, en raison de l’inquiétude suscitée par la possible saisie immobilière de l’ensemble de ses lots de copropriété et ce, sans que cette mesure ne soit justifiée au regard du montant de sa dette à l'égard du syndicat des copropriétaires. Sur le préjudice financier, Monsieur [M] prétend faire face à divers emprunts en raison des charges de copropriété sans que cela ne soit démontré par aucun élément du dossier. Il a cependant dû faire face à des appels de fonds fondés sur une décision irrégulière. Ce dernier élément permet de caractériser l’existence d’un préjudice financier.

En conséquence, il convient de condamner la société HOMELAND à verser la somme de 500 euros à M. [F] [M] au titre de son préjudice moral et 1.000 euros en réparation de son préjudice financier.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires
Aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le syndicat des copropriétaires est ainsi responsable à l'égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l'exercice de ses fonctions (Civ 3ème, 15 févr.2006). Or, en l’espèce, et ainsi que cela a été développé ci-avant, deux décisions votées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 septembre 2022 sont entachées d’irrégularités. La responsabilité du syndicat est donc engagée du fait de ces fautes.
Sur les préjudices subis par Monsieur [M], il a déjà été constaté qu’il avait subi un préjudice moral ainsi qu’un préjudice financier du fait de l’adoption des résolutions visées et adoptées alors que la société HOMELAND était le syndic en exercice.

En conséquence, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à verser la somme de 500 euros à M. [F] [M] au titre de son préjudice moral et 1.000 euros en réparation de son préjudice financier.

4/ Sur le remboursement des frais judiciaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Au titre de cet article, Monsieur [M] sollicite le remboursement de 4.547,80 euros. Cette somme résulte cependant de procédures judiciaires menées à son encontre antérieurement à la présente instance. Il n'est donc pas fondé à en demander le remboursement dans le cadre de la présente procédure.

En conséquence, Monsieur [M] sera débouté de ses demandes tendant au remboursement de frais judiciaires antérieurs.

5/ Sur la demande reconventionnelle tendant à la sommation de produire le procès-verbal d’assemblée générale du 04 mai 2021 ainsi que son avis de réception

En application des articles 122 et 789-6° du code de procédure civile, et ainsi que cela a été développé ci-dessus, le syndicat des copropriétaires et la société HOMELAND sont mal fondés à soulever des moyens reposant sur la forclusion de Monsieur [M] à l'égard de sa demande d'annulation de la résolution n°16 de l'assemblée générale du 04 mai 2021 ainsi que son défaut d'intérêt à agir, lesdits moyens constituant des fins de non-recevoir relevant de la seule compétence du juge de la mise en état. Dès lors, faute de pouvoir valablement apprécier de l'existence ou non d'une forclusion, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la sommation de produire le procès-verbal de l’assemblée générale du 04 mai 2021 ainsi que l’avis de réception, cette demande étant devenue sans objet.

6/ Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires et la société HOMELAND seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
En l'espèce, il y a lieu de dispenser Monsieur [M] de participation à la dépense commune des frais de procédure.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal,
PRONONCE l'annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] (93) du 04 mai 2021 ;

PRONONCE l'annulation des résolutions n°42 et n°43 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] (93) du 14 septembre 2022 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, la société AZUR SYNDIC, de sa demande de sommation de produire le procès-verbal de l’assemblée générale du 04 mai 2021 ainsi que l’avis de réception ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, la société AZUR SYNDIC, à verser à M. [F] [M] la somme de 1.500 euros et ce, en réparation de son préjudice moral à hauteur de 500 euros et de son préjudice financier à hauteur de 1.000 euros ;

CONDAMNE la société HOMELAND à verser à M. [F] [M] la somme de 1.500 euros et ce, en réparation de son préjudice moral à hauteur de 500 euros et de son préjudice financier à hauteur de 1.000 euros ;

DEBOUTE M. [F] [M] de sa demande de remboursement des frais judiciaires antérieurs ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, la société AZUR SYNDIC, et la société HOMELAND aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, la société AZUR SYNDIC, et la société HOMELAND à payer à M. [F] [M] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que M. [F] [M] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais et dépens de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 19 juin 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT

| France, Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 5/section 1, 19 juin 2024, 22/11872

Synthèse

Origine de la décision