TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 JUIN 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 22/10857 - N° Portalis DB3S-W-B7G-W4A3
N° de MINUTE : 24/00975
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SEVIGNE, [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, SAS,
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Thierry BAQUET de la SCP DOMINIQUE-DROUX ET BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191
C/
DEFENDEUR
Monsieur [N] [I]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Me David BARIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1810
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 15 Mai 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [N] [I] est propriétaire des lots n°82, 370 et 658 de la résidence SEVIGNE sise [Adresse 5] à [Localité 6] (93).
Par acte de commissaire de justice du 03 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence SEVIGNE sise [Adresse 5] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a fait assigner Monsieur [N] [I] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny, la condamnation de Monsieur [N] [I] au paiement de :
- 7.531,10 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 07 octobre 2022 (quatrième trimestre 2022 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 08 juin 2022,
- 746,38 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 08 juin 2022,
- 2.000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,
Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Le condamner en tous les dépens ainsi qu'à la somme de 2.000 au titre de l'article 700 du CPC.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 17 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :
Condamner Monsieur [N] [I] à lui verser les sommes de :
- 8.317,55 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 05 octobre 2023 (quatrième trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 08 juin 2022,
- 764,38 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 08 juin 2022,
- 2.000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,
En l'état débouter Monsieur [I] [N] de sa demande de délais de paiement,
En cas d'octroi de délais, ordonner qu'à défaut de paiement d'une mensualité à la date d'échéance fixée par le tribunal et/ou d'un appel de fonds postérieur à son échéance, l'intégralité des condamnations deviendra , immédiatement, exigible, sans mise en demeure préalable.
Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Le condamner en tous les dépens ainsi qu'à la somme de 2.000 au titre de l'article 700 du CPC.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Monsieur [N] [I] a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 04 octobre 2023, il a demandé au tribunal de :
recevoir Monsieur [N] [I] en ses conclusions et l’y déclarer bien fondé.
Y faisant droit,
ACCORDER à Monsieur [N] [I], outre le paiement des charges courantes à leur échéance, des délais de paiement en 24 mensualités à hauteur de 200 € par mois les 23 premiers mois et règlement du solde le 24ème mois ;
JUGER que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital ;
REJETER la demande de condamnation de 3.200 € au titre des dommages-intérêts pour résistance abusive, 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC et de 746,38 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 08 février 2024 et fixée à l'audience du 15 mai 2024. Elle a été mise en délibéré au 19 juin 2024.
Il sera relevé que malgré la demande formulée expressément par bulletin lors de la clôture de l'affaire ainsi que lors de la notification de la date de délibéré, le conseil de Monsieur [I] n'a pas transmis de dossier de plaidoiries. Le tribunal n'a donc statué sur ses demandes qu'au regard de ses dernières conclusions.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [N] [I];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 27 octobre 2021, 31 mai 2022 et du 27 juin 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021 et 2022 ainsi que le budget prévisionnel 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré de charges de copropriété est bien fondée en son principe. De fait, Monsieur [I] ne conteste pas dans ses écritures être redevable de la somme sollicitée par le syndicat des copropriétaires à ce titre.
Ainsi, il convient de condamner Monsieur [N] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.317,55 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 05 octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter du présent jugement, faute de justifier en procédure d'une mise en demeure datée du 08 juin 2022, la pièce n°2 étant une mise en demeure du 19 avril 2022.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 764,38 euros au titre de ces frais.
Monsieur [I] conteste ces frais qu'il considère comme non justifiés et manifestement disproportionnés.
De fait, le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 19 avril 2022. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce les frais de mise en demeure du 10 février 2022 d'un montant de 54,38 euros.
De plus, il ne peut être fait droit à la demande au titre de « frais transmission auxiliaire de justice » du 07 juin 2022 à hauteur de 340,40 euros, faute de disposer du contrat de syndic en vigueur à cette date, seul à même d'établir si de tels frais y étaient prévus ainsi que leur tarification.
En outre, il y est également imputé des frais d'assignation, à hauteur de 351,60 euros, correspondant aux honoraires d'avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.
Il convient également de déduire les frais de « rejet [I] » d'un montant de 18 euros qui ne sont pas prévus par le contrat de syndic comme pouvant faire l'objet de frais au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Au regard de ces éléments, il convient de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de la mauvaise foi de Monsieur [I], le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur la demande de délais de paiement
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, Monsieur [N] [I] sollicite des délais de paiement, précisant souhaiter apurer sa dette qui se serait constituée suite à la liquidation judiciaire de sa société le 15 juin 2022. Il précise disposer d'un salaire de 1.576,85 euros net par mois, être marié et père d'un enfant de trois mois dont il a la charge. Ses charges mensuelles incompressibles seraient d'un montant de 1.053,65 euros. Au regard de ces éléments et des paiements qu'il a mis en œuvre au cours de l'année 2023, il sollicite le bénéfice d'un échéancier sur 24 mois au travers de 23 paiements d'un montant de 200 euros et d'un 24ème paiement correspondant au solde de la dette.
Le syndicat des copropriétaires s'oppose à cette demande. Il précise que les sommes de 600 euros versées mensuellement par Monsieur [I] s'imputent sur l'arriéré de charges et soutient qu'il n'est pas envisageable de faire droit à la demande de délais de paiement de ce dernier en l'absence de tout engagement à régler les charges courantes à leur échéance en sus des mensualités d'apurement de la dette.
Au regard de la situation respective des parties, du montant de la dette, des éléments démontrant les paiements mis en place par Monsieur [I] ainsi que sa capacité financière à apurer son arriéré de charges tout en réglant les charges courantes, il convient d'accorder à ce dernier des délais afin de s'acquitter de sa dette en 23 versements de 230 euros et un 24ème versement égal au solde de la dette.
Il y a lieu de rappeler que ces versements devront s'effectuer en plus du paiement des charges courantes et qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l'échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [N] [I] sera condamné aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal,
CONDAMNE Monsieur [N] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SEVIGNE sise [Adresse 5] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, la somme de 8.317,55 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 05 octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
AUTORISE Monsieur [N] [I] à s’acquitter de sa dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 230 euros et un 24ème versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ;
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes ;
DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l'échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible ;
RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou pénalités de retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence SEVIGNE sise [Adresse 5] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence SEVIGNE sise [Adresse 5] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [N] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SEVIGNE sise [Adresse 5] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [N] [I] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 19 juin 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
