TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 JUIN 2024
Chambre 6/Section 4
AFFAIRE: N° RG 23/04810 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XTI2
N° de MINUTE : 24/00332
Monsieur [O] [N]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Elise BARANIACK, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 173
Monsieur [E] [N]
[Adresse 3]
[Localité 7]
représenté par Me Elise BARANIACK, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 173
Madame [I] [N]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Elise BARANIACK, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 173
DEMANDEURS
C/
S.C.I. IMMO LF
[Adresse 5]
[Localité 7]
représentée par Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB216
DEFENDEUR
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN,Vice-Président, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 04 Avril 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Juin 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, Vice-Président, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
A partir de 2012, la SCI Immo LF a entrepris des travaux de démolition-reconstruction de l’immeuble lui appartenant sis [Adresse 5] à [Localité 7].
Soutenant que ces travaux seraient à l’origine de désordres, monsieur [O] [N], monsieur [E] [N] et madame [I] [N], propriétaires indivis de l’immeuble voisin, ont fait constater l’état des lieux par huissier de justice le 14 janvier 2019 et obtenu, en référé, le 8 novembre 2019, la désignation d’un expert judiciaire ; monsieur [E] [P], ainsi commis, a déposé son rapport le 14 mai 2021.
C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier enrôlé le 12 mai 2023, monsieur [O] [N], monsieur [E] [N] et madame [I] [N] ont fait assigner la SCI Immo LF devant le tribunal judiciaire de Bobigny.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 19 décembre 2023, les consorts [N] sollicitent, outre le rejet des prétentions et moyens adverses, la condamnation de la SCI Immo LF :
à leur payer les sommes suivantes : 15.378 euros au titre des travaux de remise en état intérieure ; 5.171,82 euros au titre du ravalement de façade ; 21.600 euros au titre de la perte de loyers de l’appartement du 2e étage, à parfaire au jour de la réalisation des travaux ; 14.400 euros au titre de la perte de loyer de l’appartement du rez-de-chaussée, à parfaire ; à supprimer les vues créées, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ; à détruire le mur et la clôture présents sur la cour commune et à remettre en état la cour commune, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir et sans délai ; aux dépens, en ce inclus les frais d’expertise, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du même code.
A l'appui de leurs prétentions, ils soutiennent que les désordres relevés par l’expert judiciaire comme étant en lien avec les travaux effectués par la SCI Immo LF (rebouchements en enduit non peint, infiltrations, fissures sur la façade, humidité dans les appartements, tuiles cassées) exposent la responsabilité de cette dernière ; que les travaux de remise en état intérieure peuvent être imputés à hauteur de la moitié à la défenderesse selon l’avis de l’expert judiciaire ; que le défaut d’entretien qui leur est reproché en défense est en réalité imputable à la défenderesse, dès lors que l’immeuble n’est plus occupé depuis 2018/2019 en raison des désordres causés par cette dernière ; que les travaux de ravalement de l’immeuble peuvent être imputés à hauteur du tiers à la défenderesse selon l’avis de l’expert judiciaire ; que le locataire de l’appartement du 2e étage a dû quitter les lieux du fait de l’humidité, soit une perte locative de 600 euros par mois depuis août 2019 ; que, de même, le locataire de l’appartement du rez-de-chaussée a quitté les lieux depuis 2021 en raison des désordres, soit une perte locative de 600 euros par mois depuis deux ans ; qu’en outre, la SCI Immo LF devra supprimer les vues créées avec les fenêtres des 2e et 3e étages, qui ne respectent pas la distance prévue par l’article 679 du code civil, s’agissant de parcelles privatives distinctes, sans possibilité de se prévaloir des anciennes fenêtres, dès lors que le bâtiment préexistant a été entièrement détruit et n’a pas été reconstruit à l’identique ; qu’enfin, la SCI Immo LF a édifié, sans leur accord, un mur et une clôture dans la cour commune ; que les travaux ont été réalisés par la SCI Immo LF sans autorisation préalable.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 décembre 2023, la SCI Immo LF demande au tribunal :
in limine litis, de déclarer irrecevables les demandes tendant à la destruction du mur et de la clôture présents sur la cour commune et à la remise en état de la cour commune sous astreinte ; sur le fond, de rejeter les prétentions des consorts [N], subsidiairement de les réduire à de plus justes proportions ; accessoirement, de condamner les consorts [N] aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 800 euros chacun au titre de l’article 700 du même code.
A l'appui de ses prétentions, elle soutient que seule la dépose du tuyau de gaz lui a été imputée par l’expert judiciaire (à tort car elle n’a pas touché à la canalisation), les autres désordres allégués ayant tous été écartés ou réparés en cours d’expertise ; que dans la mesure où l’humidité anormale a persisté après la réalisation des travaux en cours d’expertise, l’expert en a conclu à juste titre que la cause de cette humidité ne lui était pas imputable, mais à une insuffisante ventilation ; que les tuiles cassées procèdent d’un défaut d’entretien de la toiture imputable aux consorts [N] ; que la demande relative à la remise en état de la cour commune est irrecevable, faute pour les consorts [N] de justifier d’un quelconque droit sur cette cour ; qu’indépendamment des prétendus désordres, l’immeuble des demandeurs n’est pas décent pour être loué à titre d’habitation ; que l’état intérieur des appartements est exclusivement imputable au défaut d’entretien et de ventilation, les demandeurs ne produisant aucune facture de travaux sur les dernières années ; qu’aucun justificatif n’est produit pour établir le principe et le quantum de la perte locative, à la supposer imputable aux travaux qu’elle a conduits ; que l’existence d’une vue illicite n’est pas démontrée, l’expert s’étant du reste montré particulièrement circonspect, outre qu’elle est en droit d’opposer la prescription acquisitive.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture de la mise en état a été fixée au 20 décembre 2023 par ordonnance du même jour.
A l'audience du 4 avril 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2024, date du présent jugement.
MOTIFS
A titre liminaire, le tribunal relève que la fin de non-recevoir opposée par la SCI Immo LF aux demandes de destruction et remise en état au niveau de la cour commune est irrecevable pour se heurter aux dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, selon lesquelles le juge de la mise en état est seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir.
Sur les demandes principales
Sur les désordres
Est responsable de plein droit, indépendamment de toute faute, sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, le propriétaire qui, par les travaux qu'il réalise sur son fonds, est l'auteur d'un trouble causé à un voisin, qui excède les inconvénients qu'il est habituel de supporter entre voisins.
Conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe au voisin qui se prétend victime de rapporter la preuve de la matérialité, de l'imputabilité et de l'étendue de son dommage, preuve qui peut toutefois être rapportée par tous moyens.
En l’espèce, parmi les demandes indemnitaires présentées par les consorts [N], celles relatives aux travaux de remise en état intérieure et aux pertes locatives procèdent toutes de la même origine alléguée, à savoir le fait que les travaux réalisés par la SCI Immo LF auraient compromis l’étanchéité de l’immeuble des consorts [N] (humidité anormale, moisissures).
Cependant, en l’état des pièces communiquées, le lien de causalité entre l’humidité et les moisissures effectivement constatées et les travaux réalisés par la SCI Immo LF n’est pas suffisamment démontré dans la mesure où :
aucun élément sur l’état de l’immeuble des consorts [N] avant travaux de la SCI Immo LF n’est produit ; l’absence de solin constatée en cours d’expertise au niveau de la jonction entre les deux bâtiments a été réparée par la SCI Immo LF, sans mettre un terme au taux d’humidité élevé constaté dans l’immeuble voisin, notamment dans le logement du 1er étage (le seul qui a été visité et est resté occupé avant et après travaux de pose du solin) ; à l’inverse, aucun des trois logements de l’immeuble des consorts [N] n’est correctement ventilé ce qui, en cas d’occupation, est susceptible de générer une humidité anormale et des moisissures, comme le fait justement observer l’expert judiciaire ; en dehors de l’humidité anormale et des traces de moisissures, aucune trace d’infiltration à proprement parler n’a été constatée ; l’expert judiciaire n’a pas été en mesure de dire si l’absence initiale de solin avait contribué avec certitude à l’apparition des dommages en cause.
Dans ces conditions, les demandes présentées par les consorts [N] à ce titre ne peuvent qu’être rejetées, étant par ailleurs relevé que les pertes locatives alléguées n’auraient de toute façon pas pu être retenues en l’absence de production des contrats de location et congés donnés par les locataires.
S’agissant de la demande présentée au titre du ravalement de l’immeuble, force est de constater que le seul dommage au niveau de la façade de l’immeuble [N] imputé par l’expert judiciaire aux travaux réalisés par la SCI Immo LF porte, non sur les fissures (qui, selon l’expert, étaient antérieures pour certaines et liées à l’inadaptation de l’enduit pour d’autres), à l’exclusion d’une, de nature esthétique et réparée par la SCI Immo LF en cours d’expertise, mais sur le retrait d’une ancienne canalisation de gaz, laissant une trace inesthétique en façade.
Cependant, aucun élément ne permet d’imputer la dépose de cette canalisation à la SCI Immo LF, qui s’en défend.
La demande présentée de ce chef sera ainsi rejetée.
Enfin, si les consorts [N] évoquent dans leurs écritures d’autres griefs en lien avec les travaux réalisés par la SCI Immo LF, notamment au niveau de leur toiture ou du fait de leur absence d’autorisation régulière des travaux, ils ne forment aucune demande, de sorte que l’examen de
ces autres griefs est sans objet.
Sur la cour commune
Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, pour établir l’existence d’un droit sur la partie de la cour sur laquelle la SCI Immo LF a entrepris des travaux, les consorts [N] se contentent de produire l’acte de donation par lequel ils sont devenus propriétaires du bien immobilier en cause, qui mentionne « Un immeuble dans une cour commune avec plusieurs (…) Droit en commun avec les autres propriétaires de la cour, à la porte cochère et au puits qui se trouve dans la cour. Et la cour commune située devant l’immeuble », mais ne comporte aucun plan permettant de localiser l’emprise de cette cour, ni donc de vérifier si celle-ci occupe effectivement l’ensemble de la cour ou seulement une partie de celle-ci.
En outre, aucun élément sur le statut juridique de ladite cour commune (indivision ? copropriété ? autre ?) et sur l’identité des autres titulaires de droits sur celle-ci n’est versé au débat.
Le fait que les travaux entrepris par la SCI Immo LF sur ladite cour seraient illicites n’est ainsi pas démontré avec la certitude requise en justice.
Sur les vues
En matière de vues, il résulte des dispositions du code civil :
qu’on ne peut avoir de vue droite sur le fonds de son voisin s’il n'y 1,90 mètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit fonds, ni de vue oblique s’il n’y a 0,60 mètre de distance (articles 678 et 679) ;que, par exception, le respect de ces distances n’est pas exigé lorsque la vue donne sur une parcelle indivise entre les voisins concernés (voir en ce sens Cass, Civ 3, 24 octobre 1990, 88-15.667) ;les distances précités se comptent du parement extérieur du mur où l’ouverture se fait jusqu’à la ligne de séparation des deux fonds (article 680) ;hors servitude légale de vue, laquelle est conditionnée par le respect des distances minimales précitées, une servitude de vue du fait de l’homme, nécessairement continue et apparente, peut être acquise par titre ou possession trentenaire (article 690).
En l’espèce, les consorts [N] ne démontrent pas que les dispositions précitées relatives aux vues sont applicables aux fenêtres de l’immeuble de la SCI Immo LF donnant sur la cour commune, dans la mesure où il résulte de ce qui précède que le statut juridique de ladite cour est incertain, la qualification indivise – exclusive du régime des vues – étant notamment susceptible de s’appliquer eu égard aux mentions de l’acte de donation sus-mentionné.
Au surplus, à supposer le régime légal des vues applicable, aucun élément n’est produit pour établir les limites de propriété et la distance des fenêtres en cause par rapport à ces limites, de sorte que l’existence d’une violation des règles légales n’est pas établie.
La demande présentée de ce chef sera ainsi rejetée.
Sur les demandes accessoires
Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux
dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En application de l'article 700 du même code, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En conséquence, les consorts [N], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce inclus les frais d’expertise, avec bénéfice du droit prévu par l'article 699 du même code.
En revanche, l’équité commande de rejeter les demandes présentées au titre des frais irrépétibles.
Enfin, il y a lieu de constater l'exécution provisoire, qui est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,
Déclare irrecevables la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Immo LF face aux demandes tendant à la destruction du mur et de la clôture présents sur la cour commune et à la remise en état de la cour commune sous astreinte ;
Déboute monsieur [O] [N], monsieur [E] [N] et madame [I] [N] de leurs demandes de dommages et intérêts ;
Déboute monsieur [O] [N], monsieur [E] [N] et madame [I] [N] de leur demande portant sur la cour commune ;
Déboute monsieur [O] [N], monsieur [E] [N] et madame [I] [N] de leur demande portant sur les vues ;
Condamne in solidum monsieur [O] [N], monsieur [E] [N] et madame [I] [N] aux dépens, en ce inclus les frais d’expertise judiciaire, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Déboute les parties de leur demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelle que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
La minute est signée par Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, Vice-Président, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.
Le greffier,Le president,
