TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 JUIN 2024
Chambre 6/Section 4
AFFAIRE: N° RG 23/02538 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XMI3
N° de MINUTE : 24/00330
Monsieur [M] [L] [E] [B]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représenté par Me Thierry CHARDONNENS, avocat au barreau de BESANCON, plaidant et Me Emilia ZELMAT, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 228, postulant
DEMANDEUR
C/
S.N.C. LA COMPAGNIE HOTELIERE DE GESTION (CHG)
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
représentée par Me Victoire BOULANGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0658
DEFENDEUR
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, Vice-Président, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 4 Avril 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Juin 2024..
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN,Vice-Président, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié reçu le 17 décembre 2007, la SNC La Compagnie Hôtelière de Gestion (CHG) a vendu en l’état futur d’achèvement à monsieur [M] [B] et madame [T] [F], alors son épouse, les lots 1256 (appartement 4 .24) et 1257 (appartement 4.25) du bâtiment A de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété, et sis [Adresse 4], moyennant le prix de 565.049,81 euros.
Ces lots ont été vendus comme dépendant d’une résidence de tourisme classée, et donnés à bail commercial à cette fin à la société CHG, pour une durée de onze années et neuf mois, suivant contrat des 19 mars et 21 mai 2007.
La société CHG a été désignée syndic bénévole de la copropriété à l’assemblée générale des copropriétaires du 10 novembre 2006, puis, faute de renouvellement de son mandat et de désignation d’un nouveau syndic, maître [P] [I] a été désigné administrateur provisoire de la copropriété suivant ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 5 mars 2021.
Par acte de partage notarié reçu le 15 janvier 2020, les lots précités ont été attribués à monsieur [M] [B].
C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier enrôlé le 13 mars 2023, monsieur [M] [B] a fait assigner la SNC Compagnie Hôtelière de Gestion (CHG) devant le tribunal judiciaire de Bobigny.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 octobre 2023, monsieur [M] [B] sollicite :
à titre principal : l’annulation de la vente immobilière litigieuse ;la condamnation de la SNC CHG à lui restituer la somme de 565.049,81 euros ; à titre subsidiaire, la condamnation de la SNC CHG à lui restituer la somme de 282.524,90 euros ; à titre très subsidiaire : la désignation d’un expert judiciaire avant dire droit pour apprécier la valeur vénale actualisée des biens litigieux au vu de leur destination actuelle à ses frais avancés ; la condamnation de la SNC CHG à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de provision à valoir sur la réparation de son préjudice ;la condamnation de la SNC CHG à redonner aux biens litigieux leur destination contractuelle et à entreprendre à ses frais tous travaux et démarches administratives pour que la résidence soit reclassée en résidence de tourisme 3 étoiles et exploitée comme telle, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir ; la condamnation de la SNC CHG à lui payer la somme de 2.422,45 euros par mois à compter de mars 2022 ; la condamnation de la SNC CHG à le garantir de toute condamnation pouvant être prononcée au profit de tout tiers trouvant son origine dans le non-respect de la destination, de l’exploitation, de la résidence et des appartements donnés à bail commercial en tant que biens à vocation touristique ; le rejet des prétentions adverses ; la condamnation de la SNC CHG aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; le bénéfice de l’exécution provisoire de droit.
A l'appui de ses prétentions, il soutient :
sur le contexte, que la société CHG s’est engagée sur la vente et l’exploitation d’une résidence de tourisme 3 étoiles, conformément aux références sur son activité hôtelière qu’elle avait présentées ; que cette destination figure dans l’ensemble des documents qui lui ont été remis (réservation, actes de vente, projets de baux, baux, règlement de copropriété, correspondance avec la préfecture, etc.) ; qu’avant la régularisation de la vente, la société CHG, alors copropriétaire majoritaire, s’est fait désigner seul syndic de la copropriété ; que très rapidement, à une date indéterminée, puisque le contrat de sous-location ne lui a jamais été communiqué (le gérant de CHG ayant toutefois admis dans la presse une date en 2008), la résidence a été sous-louée au Samu Social comme centre d’hébergement d’urgence ; qu’il n’a été informé ni en sa qualité d’acquéreur, ni en sa qualité de copropriétaire, ni en sa qualité de bailleur, de ce changement de destination ; qu’à l’issue du partage intervenu après son divorce, les lots litigieux lui ont été attribués ; sur la recevabilité, que son action n’est pas prescrite, dans la mesure où aucun élément ne permet de déterminer la date à laquelle il a eu connaissance du changement de destination, preuve incombant à la société CHG ; qu’à cet égard, les articles de presse et l’action intentée par d’autres copropriétaires sont inopérants ; sur la société CHG prise en sa qualité de venderesse, qu’alors que la société CHG avait modifié la destination de la résidence dès avant la vente, ou, à tout le moins, pris la décision de le faire, elle ne l’en a jamais informé, l’ensemble des contrats et le règlement de copropriété mentionnant au contraire une activité de résidence de tourisme 3 étoiles ; que son consentement à la vente litigieuse a ainsi été obtenu par réticence dolosive au sens de l’article 1109 du code civil, justifiant l’annulation de la cession, à défaut la réduction par deux du prix ; qu’une expertise pourrait subsidiairement être ordonnée afin d’évaluer la perte de valeur vénale résultant du changement de destination ; que la demande reconventionnelle de restitution des loyers en cas d’annulation est injustifiée dès lors que c’est la société CHG qui a profité de ses loyers ; sur la société CHG prise en sa qualité de syndic, que la responsabilité délictuelle de cette dernière est exposée à son égard, à défaut d’avoir veillé au respect du règlement de copropriété quant à la destination de la résidence au sens de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; que la société CHG a également usé de manœuvres dolosives en s’abstenant de le convoquer chaque année à l’assemblée générale des copropriétaires et de lui adresser une convocation accompagnée des projets de résolution et un procès-verbal des assemblées tenues ; que la complicité du syndic a rendu possible le dol reproché au vendeur ; qu’il est même dans l’incapacité de savoir si le mandat de syndic confié à la société CHG a effectivement été renouvelé chaque année, étant précisé qu’un administrateur provisoire a dans ce contexte été désigné sur requête de la commune en mars 2021 ; que s’il n’y a plus lieu de demander à la société CHG de faire respecter sous astreinte le règlement de copropriété, il reste fondé à réclamer réparation du préjudice subi, à hauteur du prix d’achat des appartements ; qu’il est indifférent que la société CHG ait accompli sa mission de syndic à titre bénévole ;sur la société CHG prise en sa qualité de locataire commerciale, que la défenderesse n’a jamais respecté la destination prévue par le contrat, étant dans l’incapacité de justifier d’un autre sous-locataire que le Samu Social ; qu’un tel changement de destination, sans l’accord du bailleur, est contraire aux contrats ; qu’il est ainsi fondé à réclamer le retour, sous astreinte, à la destination contractuellement autorisée ; que cette situation porte atteinte à la valeur vénale de son lot et l’expose à une action de la commune ; que la société CHG ne paye plus les loyers depuis mars 2022.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 septembre 2023, la SNC Compagnie Hôtelière de Gestion (CHG) demande au tribunal :
à titre principal, de déclarer irrecevable l’action dirigée à son encontre ; à titre subsidiaire, de rejeter la demande de résiliation du contrat de vente ; à titre très subsidiaire, de condamner monsieur [M] [B] à lui restituer la somme de 397.588,64 euros ; de rejeter les demandes dirigées à son encontre en ses qualités de syndic et de locataire, et d’enjoindre à monsieur [M] [B] d’établir les factures de loyer à compter de mars 2022 ; de condamner monsieur [M] [B] aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
A l'appui de ses prétentions, elle soutient :
sur la recevabilité, que l’action est prescrite à défaut d’avoir été engagée dans le délai de cinq ans ou deux ans (pour le prétendu non-respect des stipulations du bail commercial) prévus par les articles 1144 et 2224 du code civil et L145-60 du code de commerce ; sur le dol, que le classement en résidence de tourisme trois étoiles de la résidence, tel que stipulé à l’acte de réservation, l’a été en toute bonne foi ; qu’il en va de même de l’engagement pris, en sa qualité de locataire commercial, de faire toutes les démarches utiles pour obtenir un tel classement ; que l’unique élément sur lequel le demandeur s’appuie pour démontrer qu’elle avait connaissance du changement de destination avant la signature des contrats est un article de presse mentionnant pourtant un changement décidé en 2008, soit après la signature des contrats litigieux ; que l’opération litigieuse s’est par ailleurs révélée rentable ; que les risques d’insolvabilité et de dégradations retenus pas le tribunal dans une affaire similaire ne se sont pas réalisés ; que la perte de valeur vénale n’est pas justifiée ; qu’en cas d’annulation de la vente, les loyers perçus par monsieur [B] devront être restitués en application de l’article 1352-3 du code civil ; sur sa responsabilité en tant que syndic, qu’aucun élément opposable au syndic ne démontre que l’immeuble devait obligatoirement être exploité en résidence de tourisme trois étoiles ; que ledit classement n’ayant pas été obtenu, le syndic ne pouvait imposer une telle destination ; que le préjudice allégué est sans rapport avec les manquements reprochés ; sur sa responsabilité en tant que locataire, que l’engagement de faire toute démarche pour obtenir le classement en résidence de tourisme trois étoiles a été tenu ; que le demandeur a d’ailleurs accepté le renouvellement du bail dans sa destination actuelle ; que les loyers seront payés à réception des factures trimestrielles.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture de la mise en état a été fixée au 22 novembre 2023 par ordonnance du même jour.
A l'audience du 4 avril 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2024, date du présent jugement.
MOTIFS
A titre liminaire, le tribunal entend relever que la prescription opposée par la société CHG est irrecevable, pour se heurter aux dispositions de l’article 789 6° du code de procédure civile, selon lesquelles le juge de la mise en état est exclusivement compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir, sans possibilité pour les parties d’en saisir le tribunal.
Sur les demandes principales
Sur le sort de la vente
Aux termes des articles 1109 et 1116 du code civil, dans leur rédaction applicable au litige, le dol, cause de nullité du contrat, est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre partie par des manœuvres ou par la dissimulation intentionnelle d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.
En l’espèce, il est constant et justifié que les lots litigieux ont été réservés et vendus par la société CHG à monsieur [M] [B] comme faisant partie d’une résidence de tourisme classée trois étoiles, étant précisé que le règlement de copropriété a été modifié pour intégrer cette nouvelle destination préalablement à la vente litigieuse, et que le bail commercial consenti sur les lots en cause l’a également été pour une telle destination.
Or, il n’est pas davantage discuté que la résidence en cause a en réalité été sous-louée par la société CHG en tant que centre d’hébergement social.
Si la défenderesse soutient que ce changement de destination a été décidé postérieurement à la vente litigieuse, laquelle a été consentie le 17 décembre 2007, une telle affirmation, pourtant aisément démontrable, n’est étayée par aucun justificatif (sur l’existence de précédentes sous-locations ou de vaines recherches de sous-locations, répondant à la destination convenue), et est difficilement compatible avec l’article de presse communiqué en demande, aux termes duquel le représentant de la société CHG indique « En 2008, faute de touristes, nous avons basculé en hôtel social », bascule qui, compte tenu de son importance, n’a pas pu intervenir instantanément.
Il est ainsi suffisamment établi que la défenderesse savait, lors de la signature de la vente litigieuse, que la destination de la résidence mentionnée dans l’acte n’était plus d’actualité.
S’agissant d’une opération réalisée à des fins d’investissement locatif, la société CHG ne pouvait toutefois ignorer que la destination de la résidence constituait à l’évidence une information essentielle pour l’acquéreur, en ce que la destination détermine l’opportunité de l’investissement, par son incidence sur la rentabilité du projet, le risque locatif encouru (insolvabilité et/ou dégradations), et/ou la valeur vénale prévisible du bien acquis à la revente (l’acte de partage dressé devant notaire en 2020 mentionne d’ailleurs une valeur de 400.000 euros pour les deux lots litigieux).
S’agissant précisément d’une information manifestement essentielle, sa dissimulation par la société CHG ne peut qu'être intentionnelle, dans le but de permettre l'aboutissement de la vente au prix convenu, la thèse d’une erreur involontaire ou d’une simple omission n’étant pas soutenue par la défenderesse, qui se défend sur d’autres plans, outre qu’elle est difficilement compatible avec le fait que cette dissimulation s’est prolongée après la vente, pendant plusieurs années, alors qu’en sa qualité de locataire commercial et syndic de la copropriété, la société CHG a eu de multiples occasions d’informer monsieur [M] [B] du changement de destination en cause.
En conséquence, c’est à bon droit que le demandeur fait valoir que son consentement à la vente litigieuse a été obtenu par dol, peu important que l’opération ait jusqu’à présent atteint la rentabilité attendue (à supposer que tel soit le cas), l’existence d’un grief n’étant pas exigée pour caractériser le dol.
Il convient de faire droit à la demande de nullité de la vente en cause, avec restitution du prix payé, en contrepartie de la restitution des appartements vendus.
L’annulation entraînant l’anéantissement rétroactif du contrat, il n’y a pas lieu d’accueillir les autres demandes présentées au titre du retour à la destination convenue et de la garantie des actions susceptibles d’être engagées contre le demandeur, étant au demeurant précisé sur ce dernier point qu’il s’agissait d’une prétention vouée à l’échec car hypothétique.
Sur le sort des loyers
Lorsqu’elles procèdent de l’anéantissement rétroactif d’un contrat, les restitutions relèvent, depuis la réforme du 10 février 2016, applicable aux contrats conclus à compter du 1er octobre 2016, des articles 1352 à 1353-9 du code civil, lesquels, s’agissant de la restitution des fruits, prévoient un devoir de restituer les fruits par celui qui les a perçus, à compter du paiement pour celui de mauvaise foi, ou à compter de la demande pour celui de bonne foi (articles 1352-3 et 1352-7).
Pour les contrats antérieurs à la réforme de 2016, il faut se référer aux articles 549 et 1378 ancien du code civil, selon lesquels celui qui a perçu les fruits ne doit les restituer que s’il est de mauvaise foi, étant précisé qu’il est nécessairement de mauvaise foi à compter de la demande en justice.
Dans tous les cas, ces dispositions concernent la restitution des fruits, ce qui suppose que les fruits aient été effectivement perçus au moment de l’anéantissement du contrat.
En l’espèce, et dans ces conditions, monsieur [M] [B], qui a perçu les loyers de bonne foi, est en droit de les conserver nonobstant l’annulation de la vente litigieuse, jusqu’à la présente action en justice, soit jusqu’en mars 2023, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de restitution présentée par la société CHG.
A l’inverse, du fait de l’anéantissement rétroactif du contrat, monsieur [M] [B] est mal fondé à réclamer le paiement des loyers non payés depuis mars 2022, étant rappelé que les règles des restitutions ne permettent la conservation des fruits que lorsque ceux-ci ont été effectivement perçus ; sa demande sera rejetée, de même que celle de la société CHG tendant à l’établissement de factures de loyers sur la période postérieure à mars 2022, qui est sans objet.
Sur les demandes accessoires
La société CHG, partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à monsieur [M] [B], une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens fixée, en équité et en l'absence de justificatif, à 3.000 euros.
Il convient enfin, comme le permet l’article 514-1 du code de procédure civile, d’écarter d’office l’exécution provisoire de droit de la présente décision, laquelle n’est pas compatible avec la nature de l’affaire, compte tenu de la solution adoptée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,
Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SNC Compagnie Hôtelière de Gestion (CHG) ;
Annule la vente consentie par la SNC La Compagnie Hôtelière de Gestion à monsieur [M] [B], suivant acte notarié du 17 décembre 2007, portant sur les lots 1256 et 1257 (appartements 4.24 et 4.25) de la résidence « [Adresse 7] » située dans l’aile nord-sud de l’immeuble [Adresse 5], qui dépend d’un ensemble immobilier complexe édifié sur un terrain sis à [Localité 8], cadastré section [Cadastre 2] lieudit « [Adresse 3] », dans le périmètre de la ZAC du Centre Urbain Régional de la Ville Nouvelle de [Localité 6] ;
Ordonne en conséquence à la SNC La Compagnie Hôtelière de Gestion de restituer à monsieur [M] [B] le prix de vente de 565.049,81 euros, et à monsieur [M] [B], de restituer à la SNC La Compagnie Hôtelière de Gestion les lots précités ;
Déboute monsieur [M] [B] de ses demandes présentées au titre du retour à la destination convenue et de la garantie des actions susceptibles d’être engagées à son encontre ;
Déboute la SNC Compagnie Hôtelière de Gestion (CHG) de sa demande de restitution des loyers et de sa demande d’établissement de factures de loyers pour la période postérieure à mars 2022 ;
Déboute monsieur [M] [B] de sa demande de paiement des loyers postérieurs à mars 2022 ;
Condamne la SNC Compagnie Hôtelière de Gestion (CHG) aux dépens ;
Condamne la SNC Compagnie Hôtelière de Gestion (CHG) à payer à monsieur [M] [B] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Ecarte l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
La minute est signée par Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, Vice-Président, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.
Le greffier,Le president,
