TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 JUIN 2024
Chambre 6/Section 4
AFFAIRE: N° RG 22/00300 - N° Portalis DB3S-W-B7F-VYLB
N° de MINUTE : 24/00326
Monsieur [H] [E]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représenté par Me Daniel TASCIYAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1742
Madame [N] [Y] épouse [E]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Daniel TASCIYAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1742
DEMANDEURS
C/
Madame [P] [I]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Fabrice GUILLOUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2613
S.E.L.A.R.L. [L] [K] ALIREZAI, prise en la personne de Maître [L] [K] en qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 4]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 5]
défaillant
Madame [G] [V]
[Adresse 4]
[Localité 6]
défaillant
Monsieur [T] [C]
[Adresse 4]
[Localité 6]
défaillant
DEFENDEURS
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, Vice-Président, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 4 Avril 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Juin 2024..
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN,Vice-Président, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié reçu le 12 janvier 1996 et publié le 6 mars 1996, l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 6] et cadastré section AP numéro [Cadastre 2] et [Cadastre 3], a été soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, donnant lieu à état descriptif de division et règlement de copropriété mentionnant :
une servitude de passage sur un « sentier d’environ un mètre de largeur auquel on accède par la [Adresse 9] (…) ledit sentier se prolongeant sur la parcelle cadastrée section AP numéro [Cadastre 1] » ;la création d’un lot 1 sur la parcelle sur la parcelle AP [Cadastre 2], comprenant les bâtiments A (habitation), B (habitation) et C (water closets) ; la création d’un lot 2 sur la parcelle AP [Cadastre 3], comprenant notamment les bâtiments D (habitation) et E (atelier), et « un étroit passage d’une cinquantaine de centimètres environ de largeur situé au dos du bâtiment D » ; la création d’un lot 3 sur la parcelle AP [Cadastre 3], comprenant notamment les bâtiments F (habitation), G (water closets) et H (remise).
Par acte notarié reçu le 11 octobre 1996, monsieur [H] [E] et madame [N] [Y], son épouse, ont acquis la propriété du lot 2.
Par acte notarié reçu le 14 avril 2015, madame [P] [I] a acquis la propriété du lot 1.
Le 15 mars 2018, les époux [E] ont déposé une déclaration préalable de travaux de surélévation du bâtiment D, puis une déclaration rectificative le 17 janvier 2020, donnant lieu à une décision de non-opposition le 17 février 2020.
Le 25 juillet 2019, les époux [E] ont fait intervenir un huissier de justice pour constater l’état du passage situé à l’arrière du bâtiment D, estimant que leur voisine, madame [I], se serait appropriée ledit passage, avant d’agir de ce chef en référé suivant assignation du 28 août 2019 ; après radiation le 8 janvier 2020 et demande de rétablissement le 28 décembre 2020, l’affaire a donné lieu à une ordonnance, rendue le 20 août 2021, disant n’y avoir lieu à référé motif pris de l’existence d’une contestation sérieuse quant à la nature privative ou commune du passage litigieux.
C’est dans ce contexte que monsieur [H] [E] et madame [N] [Y] épouse [E] ont fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Bobigny.
madame [P] [I] par acte d’huissier enrôlé le 7 janvier 2022 ; la SELARL [L] [K]-Alirezai en la personne de maître [L]-[K] en sa qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 6] par acte d’huissier enrôlé le 7 octobre 2022 ; monsieur [T] [C] et madame [G] [V] par actes d’huissier enrôlés le 19 janvier 2023.
Les instances ont été jointes.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 13 décembre 2023, les époux [E] sollicitent :
la condamnation des consorts [C]-[V], de madame [I] et de l’administrateur de la copropriété : à détruire les ouvrages implantés sur leur terrain et leur mur de façade et à remettre les lieux en l’état, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ; à détruire les ouvrages implantés sur les parties communes où se trouve le passage d’environ un mètre de largement permettant d’accéder aux parcelles AP [Cadastre 2] et [Cadastre 3] et à remettre les lieux en l’état, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ; la condamnation de madame [I] à faire droit à leur demande de tour d’échelle ; la condamnation de madame [I] à leur payer la somme de 20.000 euros de dommages et intérêts ; le rejet de la demande de condamnation abusive de madame [I] ; la condamnation de madame [I] aux dépens, ainsi qu’à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
A l'appui de leurs prétentions, ils soutiennent, au visa des articles 544 du code civil et 9 de la loi du 10 juillet 1965, que le passage d’environ 50 cm situé à l’arrière de leur bâtiment, qui est leur propriété privative selon leur titre, le règlement de copropriété et le plan dressé par géomètre, doit être libéré des ouvrages qui y ont été irrégulièrement implantés, notamment le portail installé par madame [I] ; que le passage mentionné comme partie commune par le règlement de copropriété correspond à un autre passage, celui partant de [Adresse 8] ; qu’aucune servitude n’existe entre leur lot et celui de madame [I] ; qu’aucun bornage entre lots d’une copropriété ne peut intervenir, outre que l’absence de bornage ne saurait donner droit à accaparement ; que la délimitation de la bande de 50 cm est simple, puisqu’elle se situe dans le prolongement du bâtiment E ; que madame [I], qui ne leur a jamais remis les clés du portail et a retiré les ouvrages qu’elle avait installés sur le dos de leur bâtiment D depuis l’introduction de la présente instance (boîte aux lettres, interphone, porche, toiture amovible posée sur des supports fixés sur leur mur), est de mauvaise foi, d’autant qu’il reste encore divers câbles et une boîte aux lettres ; que le portail litigieux n’existait pas lorsqu’ils ont acheté en 1996 ; qu’ils n’en ont découvert l’existence qu’en 2018, lorsqu’ils se sont installés dans le bien pour y vivre ; que l’acte de madame [I] ne mentionne pas plus l’existence du portail en cause ; que les attestations produites en défense ne sont pas probantes ; que les travaux d’imperméabilisation de leur mur pignon imposent par ailleurs l’octroi d’une autorisation de tour d’échelle ; que la résistance de madame [I] est manifestement abusive, d’autant qu’elle fait part de son intention de vendre son bien.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 novembre 2023, madame [P] [I] demande au tribunal de rejeter les prétentions présentées par les époux [E], et de condamner ces derniers à lui payer la somme de 10.000 euros pour procédure abusive et celle de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.
A l'appui de ses prétentions, elle soutient que les biens en présence sont soumis au régime de la copropriété depuis 1996 et que le passage litigieux correspond à une servitude de passage au bénéfice de la copropriété, sur laquelle a été édifié un portail, avant qu’elle ne devienne propriétaire et avant même la mise en copropriété ; qu’elle ne saurait être condamnée du chef de ce portail, préexistant à son achat et édifié au bénéfice de la copropriété sur une parcelle voisine ; qu’elle n’a pas le pouvoir de détruire ce portail et n’y est pas opposée, à charge pour la copropriété, avec l’accord du fonds servant, de voter cette destruction ; que les époux [E] sont imprécis sur la bande de terrain à l’arrière du bâtiment D qu’ils revendiquent, évoquant tantôt une largeur de 50 cm environ, tantôt une largeur de 28 cm ; que, dans l’ensemble des cas, cette largeur est insuffisante pour la réalisation des travaux sur le mur concerné, ce que les demandeurs auraient dû anticiper ; qu’elle a fait tout son possible pour parvenir à une solution sur les points relevant de son pouvoir, notamment en installant un nouveau portail à la limite de son fonds ; que la demande de tour d’échelle n’est pas justifiée, s’agissant de procéder à l’imperméabilisation d’une surélévation, soit une construction nouvelle et non existante ; que la présente action, qui vise à faire pression sur elle en l’empêchant de vendre son bien, et comporte de nombreux mensonges, est abusive.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
La SELARL [L]-[K] en qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 6], citée à personne, monsieur [T] [C] et madame [G] [V], cités à étude, n’ont pas constitué avocat ; le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire, conformément à l’article 474 du code de procédure civile.
La clôture de la mise en état a été fixée au 20 décembre 2023 par ordonnance du même jour.
A l'audience du 4 avril 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2024, date du présent jugement.
MOTIFS
Sur les demandes principales
Sur les demandes de destruction et remise en état
L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Aux termes de l’article 702 du même code, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier, sans quoi il peut être condamné à faire cesser l’aggravation ou à verser une indemnité au propriétaire du fonds servant.
En l’espèce, il est constant et justifié par les pièces communiquées, notamment les titres de propriété, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété, que la bande de terrain sur laquelle porte le litige, qui se situe à l’arrière du bâtiment D appartenant aux époux [E] et mène au bien de madame [I], appartient :
aux époux [E] pour la partie qui longe le bâtiment D, sur une largeur « d’une cinquantaine de centimètres environ » (parcelle AP [Cadastre 3], lot 2 de la copropriété) ;à monsieur [T] [C] et madame [G] [V] pour le surplus de la largeur, en leur qualité de propriétaire de la parcelle AP [Cadastre 1] ; sur cette portion, s’exerce la servitude conventionnelle de passage énoncée par l’état descriptif de division et le règlement de copropriété et permettant l’accès à la parcelle AP [Cadastre 2], propriété de madame [I].
Les époux [E] étant propriétaires de la bande de terrain précitée, jouxtant directement le mur pignon de leur bâtiment D, ils sont seuls fondés à en disposer, de sorte que :
ils sont entièrement libres, sans avoir à requérir d’autorisation judiciaire, de retirer les éléments qui n’auraient pas encore été enlevés depuis l’introduction de la présente instance, notamment la boîte aux lettres et les câbles divers dont il est fait état dans le constat d’huissier du 25 juillet 2019, d’autant qu’aucun des défendeurs ne s’y oppose ;ils ne peuvent demander la condamnation d’un tiers à procéder à des travaux sur leur propriété ; la demande de destruction et de remise en état présentée à ce titre sera ainsi rejetée.
S’agissant du portail installé à l’entrée du passage litigieux, dont il est fait état dans le constat d’huissier du 25 juillet 2019, celui-ci fait la largeur du passage et est fixé au mur pignon du bâtiment D, de sorte qu’il se trouve à la fois sur le fonds des époux [E] (partie privative de la copropriété) et sur le fonds des consorts [C]-[V] (hors copropriété + assiette de la servitude de passage). Dans la mesure où ce portail n’était pas prévu par le titre fondant la servitude de passage précitée, les époux [E] et les consorts [C]-[V] sont libres d’en disposer, donc notamment de le retirer, sans avoir à requérir d’autorisation judiciaire, sauf en cas de désaccord, ce qui n’est précisément pas le cas ici puisque les demandeurs communiquent un courriel des consorts [C]-[V] établissant l’accord de ces derniers pour retirer le portail litigieux ; ainsi, la demande de destruction et remise en état dirigée contre les consorts [C]-[V] est, en l’état, mal fondée ; elle l’est à plus forte raison contre madame [I] et la copropriété, qui ne sont pas propriétaires du fonds sur lequel est implanté le portail et n’ont ainsi aucun droit pour y accomplir des travaux.
Sur la demande de tour d’échelle
Si, en l'absence de tout titre conventionnel, il est justifié d'une nécessité, le propriétaire d'un fonds est tenu sur le fondement des obligations nées du simple voisinage, de laisser passer ou installer temporairement sur son fonds, son voisin et ses biens, sauf à être dédommagé des dommages qui pourraient en résulter.
Ainsi, la servitude dite « de tour d’échelle » est le droit exceptionnel consenti à un propriétaire de passer sur l'héritage de son voisin pour procéder à des réparations sur son propre immeuble.
Ce droit temporaire de passage sur le fonds voisin suppose que les travaux soient indispensables à la conservation de l’immeuble et qu'il existe une nécessité technique de passer sur le fonds voisin pour réaliser ces travaux, sans que soit pour autant constatée une impossibilité technique absolue de le réparer depuis son fonds.
En l’espèce, si le principe du droit au tour d’échelle réclamé par les époux [E] pour les besoins des travaux d’enduit du mur pignon du bâtiment D ne semble pas discutable, un tel enduit étant indispensable à l’étanchéité dudit mur et ne pouvant être appliqué que depuis l’extérieur, soit sur la bande de terrain litigieuse, force est de relever :
que la demande d’autorisation n’est dirigée que contre madame [I], qui certes est bénéficiaire de la servitude de passage sur la bande de terrain, mais n’en a pas la propriété, laquelle revient aux consorts [C]-[V], qui indiquent, dans un courrier versé au débat, ne pas s’opposer au tour d’échelle réclamé ; que, surtout, l’étendue matérielle et temporelle de la servitude de tour d’échelle réclamée n’est pas du tout précisée ni justifiée, alors même que la fixation judiciaire d’une telle servitude suppose d’en fixer précisément les contours.
La demande sera ainsi rejetée.
Sur la demande de dommages et intérêts
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l’espèce, en l’état des pièces communiquées, il n’est pas suffisamment démontré que les éléments se trouvant sur la bande de terrain litigieuse ont été installés par madame [I], qui n’est propriétaire que depuis le mois d’avril 2015 ; il est au contraire constant que cette dernière a, depuis l’introduction de l’instance, installé un nouveau portail en limite de sa propriété pour permettre le retrait du portail litigieux, et retiré la plupart des éléments mentionnés par le constat d’huissier du 25 juillet 2019 (voir les photographies jointes aux conclusions des parties) ; aucune faute ne peut ainsi être imputée à la défenderesse de ce chef.
Il résulte par ailleurs de ce qui précède que la demande de tour d’échelle présentée par les époux [E] est en l’état trop imprécise pour être accordée, ce qui ne saurait être reproché à madame [I], dont la défense sur ce point n’est en outre pas dénuée de sérieux, ce qui exclut l’abus.
La demande de dommages et intérêts des époux [E] sera ainsi rejetée.
Sur les demandes accessoires
Le droit d'agir, s'il est l'expression d'une liberté fondamentale et d'un pouvoir légal, n'est pas pour autant un droit discrétionnaire. Il peut être exercé abusivement et justifier, à ce titre, réparation. Toutefois, les éléments soulevés par madame [I] sont insuffisants à caractériser une faute des époux [E] faisant dégénérer le droit d'agir de ces derniers en abus, en sorte que madame [I] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts présentée de ce chef.
Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En application de l'article 700 du même code, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, eu égard à la nature de l’affaire, il convient, en équité, de partager les dépens entre les époux [E] et madame [I], et de rejeter les demandes présentées au titre des frais irrépétibles.
Enfin, il y a lieu de constater l'exécution provisoire, qui est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,
Déboute monsieur [H] [E] et madame [N] [Y] épouse [E] de l’ensemble de leurs demandes ;
Déboute madame [P] [I] de sa demande de dommages et intérêts ;
Dit que les dépens seront partagés par moitié entre monsieur [H] [E] et madame [N] [Y] épouse [E] d’une part, et madame [P] [I] d’autre part ;
Déboute les parties de leur demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelle que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
La minute est signée par Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, Vice-Président, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.
Le greffier,Le president,
