TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 6]
[Localité 10]
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N° RG 24/01229 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJ4Y
Minute :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Du : 06 Juin 2024
Société LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU 26 MELANTOIS
C/
Madame [P] [B]
Monsieur [V] [S] [N] [B]
Monsieur [Y] [W]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Après débats à l'audience publique du 04 Juin 2024, l'ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024 ;
Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffière ;
DEMANDEUR :
Société LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU 26 MELANTOIS
[Adresse 4]
[Localité 7]
représenté par Me Evariste ENAMA, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEURS :
Madame [P] [B]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 9]
comparante en personne
Monsieur [V] [S] [N] [B]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 9]
comparant en personne
Monsieur [Y] [W]
[Adresse 3]
[Localité 8]
comparant en personne
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Evariste ENAMA
Madame [P] [B]
Monsieur [V] [S] [N] [B]
Monsieur [Y] [W]
Expédition délivrée à :
Préfet de la Seine-Saint-Denis
Par exploits délivrés le 09-04-24 et 10-04-24 , la SCI DU 26 MELANTOIS a fait assigner MME [B] [P] et M. [B] [V] locataires et M. [W] [Y] caution devant le juge des référés aux fins d'obtenir :
- la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire,
- l'expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, avec au besoin l'assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier ,
- la séquestration des meubles garnissant le logement,
- la condamnation solidaire de MME [B] [P] et M. [B] [V] et M. [W] [Y] au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 18876.72 euros, au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation ,
- la fixation de l'indemnité d’occupation égale au loyer majoré de 50% ,
- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3000 euros de dommages et intérêts ,
- la condamnation solidaire de MME [B] [P] et M. [B] [V] et M. [W] [Y] au paiement d'une indemnité de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement.
A l'audience le conseil de la SCI DU 26 MELANTOIS a maintenu ses demandes et a indiqué que la dette s’ établit à la somme de près de 21 000 euros au 01-06-24. Le bailleur est opposé à l’octroi de délais de paiement et de versements mensuels suspendant la clause résolutoire, ainsi qu’à des délais pour quitter les lieux .
Il rappelle les nombreuses mises en demeure adressées à MME [B] [P] et M. [B] [V] et M. [W] [Y] .
Il mentionne qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement des loyers courants et que des délais ont de fait été accordés puisqu’une première assignation avait été présentée en 2023 devant la chambre de proximité de Montreuil .
A l’audience MME [B] [P] et M. [B] [V] exposent leur situation financière qui ne leur permet pas de payer le loyer . M. [B] [V] indique qu’il a repris un emploi de professeur et qu’il peut de nouveau payer les loyers courants.
Ils sollicitent des délais de paiement les plus larges .
En cas d’expulsion ils sollicitent des délais pour quitter les lieux en raison de leur situation précaire .
A l’audience M. [W] [Y] sollicite un renvoi afin qu’il puisse bénéficier d’un avocat au titre de l’aide juridictionnelle . Il est décidé d’une disjonction de l’affaire , la caution n’étant pas concernée par la demande principale d’ expulsion .
MOTIFS:
Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :
Il résulte des pièces versées aux débats , que le représentant de l'Etat dans le Département a bien été avisé de l'assignation en expulsion plus de deux mois avant la présente audience , la demande étant en conséquence recevable.
Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Par acte du 09-10-23, la SCI DU 26 MELANTOIS a fait délivrer à MME [B] [P] et M. [B] [V] un commandement de payer au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire pour un montant de 12622.02 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, lequel est demeuré infructueux.
Les sommes visées au commandement n'ayant pas été réglées ni dans le délai de deux mois selon la clause résolutoire inscrite au bail, ni dans le délai de six semaines prévu par la loi, ni dans le délai demandé dans le commandement de payer , il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 09-12-23.
Selon l’article 24 de loi du 6 juillet 1989 dans sa version du 29-07-23 “VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”.
En l’espèce MME [B] [P] et M. [B] [V] n’ont pas effectué de reprise du paiement du loyer courant . Il ne peut donc leur être accordé des délais de paiement assortis de la suspension de la clause résolutoire .
Par suite , l’expulsion de MME [B] [P] et M. [B] [V] sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.
La partie défenderesse étant donc occupant sans droit ni titre à compter de cette date , son expulsion est ordonnée . L'occupation des locaux du bailleur justifie la fixation d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail soit la somme de 1042.45 euros .
Sur la demande en paiement des loyers et charges :
Le bailleur a présenté à l’audience une demande additionnelle tendant à actualiser le montant de sa créance afin que soit pris en compte les sommes dues entre la date de l’assignation et la date de l’audience .
Conformément aux dispositions de l’article 16 du Code de Procédure Civile , cette demande est recevable dans la mesure où la demande formulée dans l’acte introductif d’instance par le demandeur a eu pour effet de porter à la connaissance du défendeur que la dette était susceptible d’évoluer .
En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que MME [B] [P] et M. [B] [V] n'ont pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation, de sorte qu'à ce titre reste due à la date du 01-06-24 la somme de 20872.26 € soit :
- novembre et décembre 2022 : 2000 euros
- taxes d’ordures ménagères : 108.16 euros
- année 2023 : 12x 1042.45 euros = 12509.40 euros
- année 2024 : 6x 1042.45 euros = 6254.70 euros .
L’indexation de l’année 2024 n’a pas été notifiée aux locataires .
La créance n'étant pas sérieusement contestable, il convient en conséquence de condamner MME [B] [P] et M. [B] [V] au paiement à titre provisionnel de cette somme, assortie des intérêts au taux légal.
Sur la demande de délais de paiement
Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de 36 mois , reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
Les revenus des locataires se limitant au RSA et un salaire dont le montant n’est pas justifié , la demande de délais de paiement des locataires n’apparaît pas réaliste au regard de leur revenus . Il n’y a donc pas lieu d’accorder des délais de paiement .
Sur la demande de délai pour quitter les lieux
Selon l’ article L412-3 “Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”
Selon l’ article L412-4 “La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”
En l’espèce , MME [B] [P] et M. [B] [V] qui sont restés sans payer aucun loyer , même partiel depuis plus de 18 mois et n’ont pas adressé au bailleur une explication sur leur situation , ne démontrent pas avoir entrepris des démarches pour se reloger . Le bénéfice de la bonne foi ne peut donc leur être accordé .
En conséquence MME [B] [P] et M. [B] [V] ne peuvent prétendre à des délais pour quitter les lieux .
Sur les demandes accessoires :
Le demandeur ne justifie pas d’un préjudice spécifique qui n’aurait pas été indemnisé notamment par des intérêts de retard , dès lors la demande à ce titre est rejetée .
Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI DU 26 MELANTOIS les sommes exposées dans la présente instance et non comprise dans les dépens.
MME [B] [P] et M. [B] [V] , qui succombent, supporteront les dépens, incluant le coût du commandement de payer.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique , statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent et par provision, vu l'urgence,
ORDONNONS la disjonction des demandes relatives à M. [W] [Y],
DISONS que les demandes à l’encontre de M. [W] [Y] seront examinées à l’audience du 17-09-24 à 9h30 ,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 09-12-23,
CONDAMNONS solidairement MME [B] [P] et M. [B] [V] à payer à titre provisionnel à la SCI DU 26 MELANTOIS la somme de 20872.26 € au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 01-06-24, avec intérêts au taux légal à compter du 09-10-23, date du commandement, sur la somme de 12622.02 € , et à compter du 01-06-24 pour le solde,
AUTORISONS la SCI DU 26 MELANTOIS à procéder à l’expulsion de MME [B] [P] et M. [B] [V] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
FIXONS le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer , les charges en plus, soit la somme mensuelle de 1042.45 euros ,
CONDAMNONS solidairement MME [B] [P] et M. [B] [V] à payer l'indemnité mensuelle d'occupation ainsi fixée au bailleur , jusqu'à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l'effet de l'expulsion ,
DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
CONDAMNONS solidairement MME [B] [P] et M. [B] [V] à payer à la SCI DU 26 MELANTOIS la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS solidairement MME [B] [P] et M. [B] [V] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 09-10-23 ,
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
