TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 JUIN 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/11312 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YNOJ
N° de MINUTE : 24/00896
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic, la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, SAS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Vanessa PERROT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J 134
C/
DEFENDEUR
Monsieur [R] [M]
[Adresse 2]
[Localité 5]
non représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 15 Mai 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [R] [M] est propriétaire des lots n°7 et 18 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] (93).
Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, a fait assigner Monsieur [R] [M] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
CONDAMNER Monsieur [M] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société GAIA IMMOBI.LIER ADMINISTRATION DE BIENS, la somme de 10.140,65 € correspondant aux appels de charges impayés au 17 octobre 2023 (appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus) avec intérêts qui doivent courir à compter du 14 février 2020, date de la première mise en demeure.
CONDAMNER Monsieur [M] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, la somme de 1.569,60€ correspondant aux frais exposés parle syndic pour le recouvrement des charges de copropriété.
ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu de l'article 1343-2 du Code Civil
CONDAMNER Monsieur [M] [R] au paiement d'une somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts.
CONDAMNER Monsieur [M] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, une indemnité d'un montant de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, outre les entiers dépens.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement cité, Monsieur [R] [M] n’a pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 05 mars 2024 et fixée à l'audience du 15 mai 2024. Elle a été mise en délibéré au 05 juin 2024.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [R] [M];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 16 octobre 2019, 27 novembre 2020, 20 juillet 2021, 07 mars 2022 et 26 avril 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que le budget prévisionnel 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 1er juillet 2022 au 31 décembre 2024.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Ainsi, il convient de condamner Monsieur [R] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.140,65 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 17 octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 14 février 2020, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [R] [M], sur la somme de 2.168,91 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.
Sur la capitalisation des intérêts
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière .
Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 1.569,60 euros au titre de ces frais.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 le 14 février 2020.
Il est également justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 30 septembre 2020. Cependant, aucune demande de recouvrement des frais de ces deux mises en demeure n'est formalisée.
Il est en revanche sollicité le recouvrement des frais de relance des 21 juillet 2021, 17 août 2021, 16 novembre 2021, 18 décembre 2021, 17 février 2022, 18 mars 2022, 19 avril 2022, 17 mai 2022, 19 juin 2022, 17 octobre 2022, 17 novembre 2022, 23 décembre 2022, 18 janvier 2023, 20 février 2023, 19 mars 2023, 19 avril 2023, 15 mai 2023, 19 juin 2023, 20 juillet 2023, 18 août 2023 et 18 septembre 2023, d'un coût unitaire de 57,6 euros. Cependant, s'il est justifié de l'ensemble de ces relances en procédure, seul le contrat de syndic valable entre le 1er juillet 2022 et le 31 décembre 2024 est transmis. Dès lors, il ne peut être vérifié la tarification fixée au contrat de syndic applicable pour les mises en demeures antérieures à celle du 17 octobre 2022. Il ne sera en conséquence fait droit qu'aux demandes à l'égard des mises en demeure des 17 octobre 2022, 17 novembre 2022, 23 décembre 2022, 18 janvier 2023, 20 février 2023, 19 mars 2023, 19 avril 2023, 15 mai 2023, 19 juin 2023, 20 juillet 2023, 18 août 2023 et 18 septembre 2023 dont la tarification est conforme au contrat de syndic transmis.
Il y a également lieu de retenir les frais d'hypothèque du 22 septembre 2023, à hauteur de 360 euros, dont il est justifié qu'ils sont bien prévus au contrat de syndic comme relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et pour lesquels est versée la facture correspondante.
Monsieur [R] [M] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 1051,20 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, Monsieur [R] [M] n'a pas procédé à un quelconque versement au titre des charges de copropriété et des appels de fonds travaux entre le 1er octobre 2018 et le 16 octobre 2023 ; ce qui occasionne nécessairement un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.
En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [R] [M] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Sa carence est d'autant plus injustifiée que Monsieur [R] [M], qui n'habite pas dans ses lots au vu de l'adresse à laquelle les appels de fonds ainsi que l'assignation lui ont été signifiés, a vocation à pouvoir percevoir des revenus locatifs lui permettant de payer les charges appelées par le syndic.
Ces éléments ainsi que l'absence de prise en considération des multiples mises en demeure et relances qui lui ont été adressées démontrent sa mauvaise foi.
Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [R] [M], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [M] sera condamné aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE Monsieur [R] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, la somme de 10.140,65 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 17 octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2020 sur la somme de 2.168,91 euros et à compter de l'assignation pour le surplus;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;
CONDAMNE Monsieur [R] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, la somme de 1051,20 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;
CONDAMNE Monsieur [R] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [R] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [R] [M] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 05 juin 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
