TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 JUIN 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/11150 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YNGV
N° de MINUTE : 24/00899
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 5] SITUÉ [Adresse 1], [Adresse 4] ET [Adresse 2], représenté par son syndic, la société TRANSIM 93, SARL, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 6]
représentée par Maître Anne SEVIN de la SCP MARTINS SEVIN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 05
C/
DEFENDEUR
S.C.I. ELAD INVESTISSEMENT
[Adresse 3]
[Localité 6]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 15 Mai 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
La S.C.I. ELAD INVESTISSEMENT est propriétaire du lot n°661 du [Adresse 5] sis [Adresse 1], [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 6] (93).
Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sis [Adresse 1], [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société TRANSIM 93, a fait assigner la S.C.I. ELAD INVESTISSEMENT aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
CONDAMNER la SCI ELAD INVESTISSEMENT à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] situé [Adresse 1], [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 6] les sommes suivantes :
➢ 10.250,93 € au titre des charges, apurement de charges et travaux pour la période du 1er trimestre 2020 au 4ème trimestre 2023 inclus outre intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 28 Septembre 2022 sur la somme de 2.456,23 € et à compter de l’assignation pour le surplus.
➢ 25,00 € au titre des frais exposés au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
➢ 1.200,00 € à titre de dommages et intérêts,
➢ 1.200,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile et dire n’y avoir à lieu à l’écarter.
CONDAMNER la SCI ELAD INVESTISSEMENT aux entiers dépens de la présente instance, lesquels comprendront notamment les frais de mise à exécution à intervenir et le coût de toute inscription légale ou judiciaire d’hypothèque dont distraction au profit de la SCP MARTINS SEVIN, Avocat, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement citée, la S.C.I. ELAD INVESTISSEMENT n’a pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 05 mars 2024 et fixée à l'audience du 15 mai 2024. Elle a été mise en délibéré au 05 juin 2024.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la S.C.I. ELAD INVESTISSEMENT;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 1er juillet 2021, 21 mars 2022 et 23 mars 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021 et 2022 ainsi que le budget prévisionnel 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 24 mars 2023 au 30 juin 2024.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Toutefois, il convient de déduire les frais de « appel étude avocat » des 1er janvier 2021, 1er avril 2021 et 1er juillet 2021, d'un montant unitaire de 9,24 euros, dont il n'est pas justifié en procédure qu'ils constituent des charges de copropriété.
Ainsi, il convient de condamner la S.C.I. ELAD INVESTISSEMENT à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.223,21 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera dû en l’espèce à compter de l'assignation, valant mise en demeure, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier avoir adressé selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 la mise en demeure notifiée à la S.C.I. ELAD INVESTISSEMENT le 28 septembre 2022.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 25 euros au titre de ces frais.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967, faute de verser en procédure l'accusé-réception attestant de la présentation à la S.C.I. ELAD INVESTISSEMENT de ladite mise en demeure. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge des frais de recouvrement par le seul copropriétaire défendeur.
Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que de la mauvaise foi de la S.C.I. ELAD INVESTISSEMENT, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. ELAD INVESTISSEMENT sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE la S.C.I. ELAD INVESTISSEMENT à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sis [Adresse 1], [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société TRANSIM 93, la somme de 10.223,21 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sis [Adresse 1], [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société TRANSIM 93, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sis [Adresse 1], [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société TRANSIM 93, de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la S.C.I. ELAD INVESTISSEMENT à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sis [Adresse 1], [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société TRANSIM 93, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la S.C.I. ELAD INVESTISSEMENT aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 05 juin 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
