TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 JUIN 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/10930 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YMNK
N° de MINUTE : 24/00900
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5] SISE, [Adresse 5], représenté par son syndic, le Cabinet CAZALIERES, SAS
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R093
C/
DEFENDEUR
Madame [R] [S]
[Adresse 5]
[Localité 3]
non représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 15 Mai 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Madame [R] [S] est propriétaire des lots n°222 et 302 de la résidence [Localité 4] sise [Adresse 5] à [Localité 6] (93).
Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 4] sise [Adresse 5] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CAZALIERES, a fait assigner Madame [R] [S] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- CONDAMNER Madame [R] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
11.340,42 euros au titre de la dette de charges de copropriété arrêtée au 1er octobre 2023 (échéances du 4ème trimestre 2023 incluses) ;2.500,00 euros a titre de dommages et intérêts ;
- CONDAMNER Madame [R] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires une somme de 2.5oo,oo euros sur le fondement des dispositions de l'article 7oo du Code de Procédure Civile;
-CONDAMNER Madame [R] [S] aux entiers dépens de l'instance ;
JUGER n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement citée, Madame [R] [S] n’a pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 05 mars 2024 et fixée à l'audience du 15 mai 2024. Elle a été mise en délibéré au 05 juin 2024.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [R] [S];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 20 juin 2018, 16 juillet 2019, 28 janvier 2021, 26 juin 2021, 16 septembre 2022, 16 février 2023 et 13 juin 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que le budget prévisionnel 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 17 juin 2023 au 30 juin 2024.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Il convient cependant de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit la somme de 971 euros comprenant :
les frais de mise en demeure du 17 décembre 2018 de 43 euros,les frais de mise en demeure du 25 janvier 2022 de 48 euros,les frais de relance du 11 mars 2022 de 28 euros,les frais de mise en demeure du 17 mai 2022 de 48 euros,les frais de relance du 12 juin 2022 de 28 euros,les frais de mise en demeure du 08 août 2022 de 48 euros,les frais de mise en demeure du 28 octobre 2022 de 48 euros,les frais de préparation dossier transmission huissier du 14 mai 2023 de 340 euros,les frais de préparation dossier avocat du 06 septembre 2023 de 340 euros.
Ainsi, il convient de condamner Madame [R] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.369,42 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus.
L'article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. Le syndicat des copropriétaires ne formant aucune demande au titre des intérêts dans son dispositif, l'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du prononcé du présent jugement.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, il n'est pas formalisé, aux termes du dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires, de prétention au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cependant, au vu de la demande formulée par ce dernier au titre des charges de copropriété, à hauteur de 11.510,42 euros, qui se décomposait, selon les moyens développés au soutien de ses prétentions, par 10.445,42 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété au 1er octobre 2023 et 895 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de considérer qu'il est effectivement sollicité la somme de 895 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance. Il ne peut être en effet retenue la somme de 971 euros, correspondant au montant réel des frais de recouvrement exposés, le syndicat des copropriétaires ne sollicitant que 895 euros à ce titre aux termes de ses écritures.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie toutefois d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa sommation de payer du 24 mai 2023. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés antérieurement à cette date ; soit en l'espèce :
les frais de mise en demeure du 17 décembre 2018 de 43 euros,les frais de mise en demeure du 25 janvier 2022 de 48 euros,les frais de relance du 11 mars 2022 de 28 euros,les frais de mise en demeure du 17 mai 2022 de 48 euros,les frais de relance du 12 juin 2022 de 28 euros,les frais de mise en demeure du 08 août 2022 de 48 euros,les frais de mise en demeure du 28 octobre 2022 de 48 euros,les frais de préparation dossier transmission huissier du 14 mai 2023 de 340 euros.
Les seuls frais postérieurs au 24 mai 2023 sont les frais de « préparation dossier avocat » du 06 septembre 2023 de 340 euros. Or, bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, ils n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles. Il y a lieu en conséquence de les déduire.
Au regard de ces éléments, il convient de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, il ressort des pièces de la procédure que Madame [R] [S] n'a effectué aucun versement au titre de ses charges de copropriété et appels de fonds travaux entre le 29 septembre 2018 et le 1er octobre 2023. En outre, malgré son engagement le 13 juin 2023 d'apurer sa dette dans le cadre d'un protocole d'accord conclu avec le syndic, elle n'a respecté aucune des échéances fixées.
En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Madame [R] [S] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Son absence de respect du protocole d'accord auquel elle s'est personnellement engagée caractérise également sa mauvaise foi.
Il y a lieu en conséquence de condamner Madame [R] [S], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [R] [S] sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE Madame [R] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 5] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CAZALIERES, la somme de 10.369,42 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 4] sise [Adresse 5] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CAZALIERES, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNE Madame [R] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 5] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CAZALIERES, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Madame [R] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 5] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CAZALIERES, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [R] [S] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 05 juin 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
