TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 JUIN 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/02989 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XQEP
N° de MINUTE : 24/00864
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES D’UNE PROPRIETE SISE [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic, la SARL SABIMMO, SAS
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0055
C/
DEFENDEUR
Etablissement public DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES Pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [B] [X] [U] Veuve [Z],
[Adresse 5]
[Localité 4]
dispensé de représentation
Etablissement public DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES Pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [O] [Z],
[Adresse 5]
[Localité 4]
dispensé de représentation
INTERVENANT FORCÉ
Etablissement public DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES Pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [H] [Z],
[Adresse 5]
[Localité 4]
dispensé de représentation
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 24 Avril 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [O] [Z] et Madame [B] [X] [U] épouse [Z] étaient propriétaires des lots n°12, 34, 53 et 54 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] (93).
Monsieur [Z] est décédé le 25 juillet 1997. Madame [U] veuve [Z] est décédée le 18 avril 2015. Ces deux successions étant vacantes, la Direction Nationale d'Interventions Domaniales (ci-après la DNID) a été désignée en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [Z], par jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 04 mars 2021, puis à la succession vacante de Madame [U] veuve [Z], par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 08 décembre 2020.
Par actes d’huissier de justice du 28 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SABIMMO, a fait assigner la DNID es qualité de curateur aux successions vacantes de Monsieur et Madame [Z] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux. Cette affaire a été enregistrée sous le numéro RG21/09764.
La DNID a informé le syndicat des copropriétaires que Monsieur [H] [Z] ayant accepté la succession de son père, elle a sollicité sa décharge à l'égard de la succession de Monsieur [O] [Z].
L'affaire RG21/09764 a fait l'objet d'une radiation par ordonnance du juge de la mise en état du 16 juin 2022 en l'absence de régularisation de la procédure par le syndicat des copropriétaires. Elle a néanmoins été rétablie le 20 mars 2023 sous le numéro RG23/02989 à la demande du syndicat des copropriétaires qui a informé le juge de la mise en état que Monsieur [H] [Z] était décédé le 23 août 2017. Sa succession étant vacante, la DNID a été désignée en qualité de curateur de celle-ci par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 05 octobre 2022.
Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SABIMMO, a fait assigner en intervention forcée la Direction Nationale d'Interventions Domaniales es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [H] [Z].
Aux termes de ces dernières conclusions, signifiées à la DNID, es qualité de curateur aux successions vacantes de Monsieur [O] [Z], Madame [B] [X] [U] veuve [Z] et de Monsieur [H] [Z], et notifiées par RPVA le 21 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- Constater que Madame [B] [X] [U] veuve [Z] et Monsieur [O] [Z] est propriétaire dans une propriété sise à [Adresse 1], sans numéro, représentée par son syndic, la SARL SABIMMO, des lots n°12, 34, 53 et 54,
- Dire et juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires d’une propriété sise à [Adresse 1], sans numéro, représenté par son syndic, la SARL SABIMMO,
En conséquence,
- Condamner solidairement Monsieur le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de [B] [X] [U] veuve [Z] et Monsieur le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de [O] [Z], à verser au syndicat des copropriétaires d’une propriété sise à [Adresse 1], sans numéro, représenté par son syndic, la SARL SABIMMO, les sommes suivantes :
37.973,76 € au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 19/01/2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 janvier 2021,690,88 € au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 19/01/2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 janvier 2021,1500 € à titre de dommages et intérêts,2500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner in solidum Monsieur le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de [B] [X] [U] veuve [Z] et Monsieur le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de [O] [Z] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
La DNID, es qualité de curateur aux successions vacantes de Monsieur [O] [Z], Madame [B] [X] [U] veuve [Z] et de Monsieur [H] [Z], a constitué avocat.
Aux termes de son dernier mémoire, daté du 20 novembre 2023, régulièrement notifié au syndicat des copropriétaires, elle a demandé au tribunal de :
- dire et juger que la succession de M. [O] [Z] a été acceptée par l'effet de l'attestation immobilière après décès publiée le 25 novembre 2004 ;
- débouter le demandeur de toutes prétentions formées contre la Direction nationale d'interventions domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [O] [Z] ;
- statuer ce que de droit sur la demande de paiement des charges de copropriété et travaux justifiés sur la période du 13 juin 2016 au 19 janvier 2023 pour un montant de 37.973,76 €, la Direction nationale d'interventions domaniales, ès qualités, s'en rapportant à Justice sur ce point ;
- débouter purement et simplement le Syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement des frais de procédure et de contentieux pour un montant total de 690,88 € ;
- le débouter encore de sa demande de paiement de la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-6 alinéa 3 du Code civil ;
- le débouter également de sa demande de paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- le débouter enfin de sa demande formée au titre des dépens ;
- dire qu'en tout état de cause, la Direction nationale d'interventions domaniales, ès qualités, ne saurait être-tenue au paiement des dettes des trois successions que dans la limite et jusqu`à concurrence de leurs actifs successoraux respectifs.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 25 janvier 2024 et fixée à l'audience du 24 avril 2024. Elle a été mise en délibéré au 05 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant au 20 février 2020 de la qualité de copropriétaire de Monsieur [O] [Z] et de Madame [B] [X] [Z] ;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 25 juin 2015, 13 juin 2016, 27 juin 2017, 18 juin 2018, 11 juin 2019, 30 juin 2020, 18 juin 2021 et du 16 juin 2022 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés aux copropriétaires,
- le contrat de syndic en vigueur du 18 juin 2018 au 17 juin 2020 ainsi que celui en vigueur du 16 juin 2022 au 15 juin 2024.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Le relevé de compte établi au 14 septembre 2021 mentionne la reprise d'un solde débiteur au 13 juin 2016 à hauteur de 263,67 euros au titre de « Répartition des charges 01.01.2015-31.12.2015 », qui n'est pas justifié, faute d'avoir versé le procès-verbal d'assemblée générale ayant approuvé le budget prévisionnel de l'exercice 2015 ou les comptes de cet exercice. Pour autant, la DNID ne s'opposant pas à cette demande, cette somme ne sera pas déduite du solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire du Directeur de la DNID pris en sa double qualité de curateur à succession vacante de Madame [B] [X] [U] veuve [Z] et de curateur à succession vacante de Monsieur [O] [Z]. Il reconnaît pourtant, dans le corps de ses dernières conclusions, que la DNID a justifié de ne plus être le curateur de la succession de Monsieur [O] [Z], celle-ci ayant été acceptée et donc dévolue à Monsieur [H] [Z]. De fait, le syndicat des copropriétaires développait dans le corps de ses écritures une demande de désistement d'instance à l'encontre de la DNID es qualité de curateur à la succession de Monsieur [L] [Z] (sic). Pour autant, aucune prétention n'est formalisée à l'encontre de la DNID es qualité de curateur à succession vacante de Monsieur [H] [Z].
La DNID constate dans son mémoire la demande de désistement d'instance développée par le syndicat des copropriétaires dans ses écritures et l'absence de reprise de celle-ci dans le dispositif de ses conclusions. Elle sollicite en conséquence le débouté du syndicat de toutes ses demandes formulées à son encontre en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [O] [Z].
Au regard des éléments justifiant la décharge de la DNID à l'égard de la succession de Monsieur [O] [Z], ce qui n'est pas contesté par le syndicat des copropriétaires, ce dernier sera débouté de ses demandes formulées à ce titre.
Il n'y a donc pas lieu de statuer sur le moyen relatif à la solidarité soutenu par le syndicat des copropriétaires.
Ainsi, il convient de condamner Monsieur le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de [B] [X] [U] veuve [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 37.973,76 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 19 janvier 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus, dans la limite et jusqu'à concurrence des actifs successoraux disponibles.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, valant mise en demeure, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier en procédure de la mise en demeure du 18 janvier 2021 dont il fait état. La seule pièce datée du 18 janvier 2021 est un courrier de recours gracieux adressé à la DNID par le conseil du syndicat des copropriétaires, ce qui ne peut valoir mise en demeure.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 690,88 euros au titre de ces frais.
Cependant, et ainsi que la DNID le soulève, le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 18 mars 2023. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par la DNID es qualité de curateur à la succession vacante de Madame [B] [X] [U] veuve [Z] de la totalité des frais de recouvrement exposés, ces derniers étant tous antérieurs au 18 mars 2023.
Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la DNID es qualité de curateur à succession vacantes des époux [Z] au paiement d'une somme de 1.500 euros compte tenu des difficultés de trésorerie découlant de l'absence de paiement par la DNID de la quote-part des charges de copropriété des défunts ainsi que du préjudice financier occasionné par les frais considérés comme ne découlant pas de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon les tribunaux et qui pèsent en conséquence sur la collectivité de copropriétaires.
La DNID fait valoir qu'il ne peut être allégué une quelconque mauvaise foi, la dette étant postérieure au décès des consorts [Z]. De surcroît, elle ne peut être tenue, en sa qualité de curateur à succession vacante, qu'à hauteur des actifs successoraux disponibles or les successions des époux [Z] ne disposent d'aucunes liquidités en l'état et celle de Monsieur [H] [Z] ne dispose que de liquidités à hauteur de 2.026,79 euros.
*
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
Selon l'article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Il sera rappelé à titre liminaire que le syndicat des copropriétaires ne formule aucune demande à l'encontre de la DNID es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [H] [Z] et a été débouté de ses demandes à l'encontre de la DNID es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [O] [Z].
En l'espèce, la DNID n'étant à ce jour pas en mesure de régler l'arriéré de charges de copropriété au regard de l'état des liquidités successorales disponibles, il ne peut lui être reproché une quelconque faute. De fait, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve contraire et ne justifie pas non plus des frais dont il est fait état au soutien du préjudice financier que les copropriétaires subiraient.
Dès lors, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que de la mauvaise foi de la DNID es qualité de curateur à la succession vacante des défunts, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
- Sur les frais irrépétibles et les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Au regard des circonstances de l'espèce, notamment de l'absence de diligences du syndicat des copropriétaires dans le recouvrement de sa créance, de l'absence de ministère d'avocat obligatoire dans les litiges diligentés à l'encontre de la DNID es qualité de curateur à successions vacantes, et de l'état de la succession de Madame [Z], il convient de condamner Monsieur le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de [B] [X] [U] veuve [Z] au paiement de la somme de 261,60 euros au titre des frais irrépétibles exposés par le syndicat des copropriétaires et ce, dans la limite des actifs successoraux disponibles. Cette somme correspond en effet aux seuls frais irrépétibles justifiés par celui-ci (frais d'envoi et de suivi à avocat des 11 février 2020 et 22 juillet 2021 à hauteur de 100,80 euros chacun ainsi que la note d'honoraires de ce dernier du 18 novembre 2016 d'un coût de 60 euros). L'équité commande de surcroît de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.
- Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Aux termes de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
En l'espèce, il n'y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, la société SABIMMO, de ses demandes à l'encontre de Monsieur le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [O] [Z] ;
CONDAMNE Monsieur le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [B] [X] [U] veuve [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, la société SABIMMO, la somme de 37.973,76 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 19 janvier 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus, dans la limite et jusqu'à concurrence des actifs successoraux disponibles, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, la société SABIMMO, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, la société SABIMMO, de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [B] [X] [U] veuve [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, la société SABIMMO, la somme de 261,60 euros au titre de de l'article 700 du code de procédure civile, dans la limite et jusqu'à concurrence des actifs successoraux disponibles ;
LAISSE à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 05 juin 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
