TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 MAI 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/04263 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XQGK
N° de MINUTE : 24/00660
DEMANDEUR
ETABLISSEMENT PUBLIC PLAINE COMMUNE
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Claire-marie DUBOIS-SPAENLE de , avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0498
C/
DEFENDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la Société DIAKITE GESTION IMMOBILIERE, SARL, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège,
[Adresse 3]
[Localité 7]
représentée par Me Boubacar SOGOBA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 40
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 12 Mars 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
L'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il s'agit d'un ensemble de 41 lots à usage mixte, comprenant 17 lots d'habitation, 2 lots à usage commercial et 22 lots de cave.
Le syndicat des copropriétaires est actuellement représenté par la société DIAKITE GESTION IMMOBILIERE, dont le mandat a été renouvelé lors de l'assemblée générale du 15 juin 2022, en qualité de syndic.
Par exploit du 20 avril 2023, l'établissement public Plaine Commune (ci-après l'EP Plaine Commune) a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic, la société DIAKITE GESTION IMMOBILIERE, devant le Président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de :
- DESIGNER tel administrateur provisoire qu'il lui plaira à l'effet d'administrer le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 6] cadastré section [Cadastre 8] et [Cadastre 4]
- FIXER la durée de la mission de l'administrateur provisoire à une durée minimale de douze mois ; - DONNER mission à l'administrateur provisoire ainsi désigné de :
o De se faire remettre par le CABINET DIAKITE GESTION IMMOBILIERE, les fonds éventuellement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat,
o D'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence de faire procéder à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
o De prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ;
- CONFIER à l'administrateur provisoire désigné tous les pouvoirs du syndic et de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que ceux du conseil syndical ;
- RESERVER les dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 19 juin 2023, l'EP Plaine Commune a demandé au président du tribunal de céans de :
- DESIGNER tel administrateur provisoire qu’il lui plaira à l’effet d’administrer le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 6] cadastré section [Cadastre 8] et [Cadastre 4]
- FIXER la durée de la mission de l’administrateur provisoire à une durée minimale de douze mois
- DONNER mission à l’administrateur provisoire ainsi désigné de :
• De se faire remettre par le CABINET DIAKITE GESTION IMMOBILIERE, les fonds éventuellement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat,
• D’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence de faire procéder à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
• De prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ;
- CONFIER à l’administrateur provisoire désigné tous les pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que ceux du conseil syndical ;
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires des l’immeuble sis [Adresse 1] – [Localité 6], de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
- RESERVER les dépens.
Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 05 juin 2023, il a demandé au président du tribunal de céans de :
• DEBOUTER L’ETABLISSEMENT PUBLIC PLAINE COMMUNE de toutes ses demandes fins et prétentions ;
• CONDAMNER L’ETABLISSEMENT PUBLIC PLAINE COMMUNE à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] [Localité 6], la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
• CONDAMNER L’ETABLISSEMENT PUBLIC PLAINE COMMUNE aux entiers dépens de la procédure.
En application des dispositions de l'article 62-3 du décret du 17 mars 1967, le procureur de la République a été avisé de la présente procédure.
Après plusieurs renvois, l'affaire a été plaidée à l'audience du 12 mars 2024.
A l'audience, l'EP Plaine Commune a fait valoir qu'en application de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 2023, il est recevable à solliciter la désignation d'un administrateur provisoire. Il soutient que cette désignation s'impose, la situation financière du syndicat des copropriétaires étant gravement compromise. Il relève que s'il existe un solde positif de trésorerie, celui-ci est insuffisant au regard des soldes débiteurs des copropriétaires et des dettes de la copropriété, ce que le syndicat ne conteste d'ailleurs pas. Il expose que cinq des huit copropriétaires sont débiteurs à l'égard de la copropriété et que si ces impayés se montaient à la somme de 33.993,84 euros lors de l'exercice 2017, ils étaient de 53.846,32 euros en 2019 et de 83.384,82 euros en 2020. Le compte de l'exercice 2020 ayant été approuvé à hauteur de 55.744,92 euros, il s'en déduit que le taux d'impayés représentait 150% du budget. En 2021, alors que les comptes ont été approuvés à la somme de 36.936,90 euros, le montant de la dette des copropriétaires était de 70.942,73 euros soit 200% du budget réalisé. Si des actions étaient mises en œuvre aux fins de recouvrir cet arriéré de charges, l'EP Plaine Commune relevait qu'en 2022 le taux d'impayés représentait encore 137,5% du budget prévisionnel approuvé. Il fait valoir que la trésorerie du syndicat des copropriétaires ne permet dès lors pas de faire face aux dépenses courantes et à l'apurement des dettes à l'égard des fournisseurs, qui s'élevaient à la somme de 43.149,81 euros en 2021 tandis que la trésorerie était de 5.355,12 euros. L'absence de suspension des contrats par les fournisseurs ne peut suffire selon lui à effacer la réalité de la situation financière de la copropriété. L'EP Plaine Commune soutient que les budgets prévisionnels sont manifestement sous-évalués, ce qui conduit à des appels de régularisation élevés, susceptibles d’accroître la dette des copropriétaires. Il fait état de l'étude pré-opérationnelle réalisée par l'OPAH-CD SOLIHA, dans le cadre du projet de signature d'une convention pour une opération programmée d'amélioration de l'habitat « Copropriété Dégradée » (OPAH-CD), selon laquelle le coût du programme de travaux nécessaires à la copropriété est de 717.344,00 euros. L'établissement public Plaine Commune considère, au regard de ces éléments, qu'il est nécessaire de désigner un administrateur provisoire.
Le syndicat des copropriétaires a soutenu quant à lui que les demandes de l'EP Plaine Commune reposent uniquement sur l'étude de l'association SOLIHA, qui n'étudie pas en profondeur les pièces comptables de la copropriété. Il fait valoir qu'aucune des deux conditions fixées par l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour justifier la désignation d'un administrateur provisoire n'est remplie. Ainsi, il fait état de l'absence de toute suspension des contrats des prestataires principaux de l'immeuble ainsi que de tout arrêté d'insalubrité. Il rappelle avoir mis en œuvre des actions afin de recouvrir les impayés au travers de la signification de sommations de payer auprès des cinq copropriétaires débiteurs, ce qui a permis de réduire de façon particulièrement significative la dette de deux d'entre eux et précise que deux instances en recouvrement d'impayés sont en cours devant le tribunal judiciaire de Bobigny. Le syndicat des copropriétaires fait ainsi valoir la diminution de la dette des copropriétaires en 2023 par rapport à 2020 et 2021 et soutient que la seule dette fournisseur importante est celle à l'égard de la société VEOLIA, avec laquelle un protocole d'accord est en cours de signature. Il conteste la sous-évaluation des budgets prévisionnels qui lui est opposée par l'EP Plaine Commune, relevant que c'est à tort que celui-ci incorpore dans les budgets les montants appelés au titre de travaux. Il rappelle également avoir d'ores et déjà mis en œuvre un certain nombre de travaux de rénovation. Il estime de surcroît que le fait que le conseil syndical soit uniquement composé du copropriétaire détenant 49,4% des tantièmes de la copropriété ne constitue pas une preuve de dysfonctionnement. Enfin, il fait valoir que le syndic réalise toutes les diligences nécessaires et qu'il y a donc lieu de rejeter les demandes de l'EP Plaine Commune.
L'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2024.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de désignation d'un administrateur provisoire
Aux termes de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, « I. Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, par le représentant de l'Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l'objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.
Le président du tribunal judiciaire charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l'assemblée générale, convoqués et présidés par l'administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l'administrateur provisoire. L'administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal judiciaire sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d'administrateur provisoire de la copropriété.
La décision désignant l'administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Si aucun rapport mentionné à l'article 29-1B n'a été établi au cours de l'année précédente, l'administrateur rend, au plus tard à l'issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat. Le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, modifier la mission de l'administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l'administrateur provisoire, même si celui-ci n'a été désigné que pour convoquer l'assemblée générale en vue de désigner un syndic, d'un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l'Etat dans le département, du maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, du procureur de la République ou d'office. »
Aux termes du point IV de l’article 62-11 du décret 67-223 du 17 mars 1967, « Pour l'application de la dernière phrase du troisième alinéa du I de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire statue « selon la procédure accélérée au fond » le cas échéant, au vu des rapports ou pré-rapports susmentionnés ainsi que des réponses écrites faites par l'administrateur provisoire aux observations régulièrement transmises au greffe, « sauf en cas de demande émanant de l'administrateur provisoire, auquel cas il est saisi par requête ». En cas de saisine d'office, il fait convoquer l'administrateur provisoire désigné ainsi que le président du conseil syndical. »
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne verse que la balance générale de la copropriété au 05 juin 2023 pour apprécier de la situation financière de celle-ci. Aucune pièce comptable et financière relative aux exercices 2021 et 2022 ne sont transmises, ne permettant ainsi pas de pouvoir apprécier précisément de l'évolution des dettes copropriétaires et fournisseurs.
Néanmoins, il est notable au regard des sommations délivrées au cours de l'année 2022 aux copropriétaires débiteurs et de la balance générale de la copropriété susvisée que si la dette de Monsieur [C] [E] et celle de Monsieur [R] ont diminué, celle de la SCI HELLA est passée de 17.226,89 euros à 18.317,12 euros, celle de Monsieur [T] est passée de 21.136,16 euros à 26.301,34 euros et celle de Monsieur [S] de 4.728,15 euros à 6.298,01 euros. A la lecture de cette balance, la dette copropriétaires au 05 juin 2023 se montait de fait à 59.371,85 euros. Or le budget prévisionnel de l'exercice 2022, approuvé lors de l'assemblée générale du 06 août 2021, était de 43.170,00 euros tandis que celui de l'exercice 2023, approuvé lors de l'assemblée générale du 15 juin 2022, était de 41.330,00 euros. Le montant des dettes des copropriétaires en 2023 représenterait en conséquence entre 137% et 144% du budget prévisionnel approuvé au titre de ces deux exercices. Les chiffres transmis par l'EP Plaine Commune amènent cependant à établir que le taux d'impayés aurait en réalité été de 92% au titre de l'exercice 2023, les appels de fonds de cet exercice se montant à 56.050 euros tandis que le montant des impayés aurait été de 51.286 euros.
Le syndicat des copropriétaires fait état d'un protocole d'accord qui aurait été signé avec la société VEOLIA au titre de la dette de la copropriété à son égard mais n'en justifie pas. Les échanges qu'il transmet pour fonder ce moyen datant des mois de décembre 2022 et mai 2023, leur ancienneté laisse un doute quant à la réalité d'un tel protocole. L'absence de suspension des contrats ne peut en tout état de cause suffire à effacer la situation d'endettement de la copropriété à l'égard de certains fournisseurs essentiels tels que la société VEOLIA.
Enfin, il démontre également que sa propre évaluation des travaux nécessaires pour supprimer l'accessibilité au plomb au sein de la copropriété était de 99.102,44 euros au 06 février 2023, selon le devis de la société BV DE BRITO, soit un montant de plus du double du budget prévisionnel de l'exercice 2023. Or ces travaux ne sont pas les seuls rendus nécessaires par l'état de la copropriété au regard de l'évaluation réalisée dans le cadre de l'opération programmée d'amélioration de l'habitat « Copropriété Dégradée ».
L'équilibre financier de la copropriété s'avère dès lors manifestement gravement compromis, au sens de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, au vu notamment du montant des dettes copropriétaires et de la faiblesse de trésorerie, qui ne permettent pas de faire face aux dépenses d'entretien et de rénovation. Il sera en conséquence fait droit à la demande de désignation d'un administrateur provisoire.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort ;
DESIGNONS Maître Daniel VALDMAN, administrateur judiciaire, en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 6] (93) afin de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de ladite copropriété, le cas échéant, procéder aux opérations de liquidation du syndicat des copropriétaires de la copropriété et de procéder à la clôture des opérations de liquidation ;
CONFIONS audit administrateur tous les pouvoirs de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux paragraphes a) et b) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi du 24 mars 2014, ainsi que les pouvoirs du conseil syndical et du syndic et ce, pour une durée de un an à compter de la date de l'ordonnance ;
DISONS que la durée de la mission donnée ci-dessus pourra être prorogée, ou qu'il pourra y mettre fin, sur requête ou en référé ;
DISONS que conformément à l’article 62-5 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret n°2015-999 du 17 août 2015, la présente ordonnance sera notifiée dans le délai d’un mois à compter de ce jour par les soins de l'administrateur provisoire aux copropriétaires ; qui pourront nous en référer dans les deux mois de la publication de l’ordonnance, conformément à l’article 62-2 du décret du 17 mars 1965 ;
DISONS qu'il nous en sera référé en cas de difficultés.
DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic, la société DIAKITE GESTION IMMOBILIERE, la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic, la société DIAKITE GESTION IMMOBILIERE, aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 28 mai 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
