TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 5]
[Localité 8]
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N° RG 23/00624 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YHUA
Minute :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Du : 28 Mai 2024
E.P.I.C. SEINE-SAINT-DENIS HABITAT (OPH)
C/
Monsieur [X] [D]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Après débats à l'audience publique du 09 Avril 2024, l'ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2024 ;
Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffière ;
DEMANDEUR :
E.P.I.C. SEINE-SAINT-DENIS HABITAT (OPH)
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Me Nathalie GARLIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS substitué par Me Floriane BOUST, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
DÉFENDEUR :
Monsieur [X] [D]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 7]
comparant en personne
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Nathalie GARLIN
Monsieur [X] [D]
Expédition délivrée à :
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 8 décembre 2017, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat a donné en location à Monsieur [X] [D] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 4] [Localité 7], moyennant un loyer mensuel révisable de 247,75 €.
Le 27 avril 2022, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat a fait délivrer à Monsieur [X] [D] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 107,61 € selon décompte arrêté au 26 avril 2022.
Par courrier du 4 mai 2022, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Par assignation délivrée à étude le 11 septembre 2023, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat a attrait Monsieur [X] [D] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin.
L'OPH Seine-Saint-Denis Habitat a demandé à la juridiction, au bénéfice de l'exécution provisoire :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [X] [D] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et ce sous astreinte de 230 € par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [X] [D] ;De condamner Monsieur [X] [D] à fournir à l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat son attestation d'assurance locative, et ce sous astreinte de 77 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;De condamner Monsieur [X] [D] au paiement des sommes suivantes :3 875,25 € au titre de l'arriéré locatif, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance comprenant notamment le coût du commandement de payer.Le 13 septembre 2023, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 9 avril 2024 après deux renvois afin que l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat puisse justifier des sommes dues et de l'application d'un surloyer (SLS).
Lors de l'audience, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat représenté par son conseil maintient ses demandes, sauf concernant l'assurance locative qui a été produite à l'audience et à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 2 avril 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 1 425,66 €. Il précise que cette somme inclut un SLS pour les mois de janvier et février 2022 qu'il estime être dû. Il ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement.
Monsieur [X] [D] expose que cette dette est uniquement liée à l'application du SLS, qui a eu lieu suite à une usurpation d'identité sur ses déclarations d'impôts 2020 et 2021 qui a gonflé ses ressources. Il indique qu'après une plainte, il a pu régulariser la situation auprès des impôts et du bailleur, mais que le SLS à l'origine de la dette n'a pas été supprimé. Subsidiairement, si une dette restait due, il demande des délais de paiement à hauteur de 50 € par mois.
L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. Elle confirme les informations données par Monsieur [X] [D] à l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 19 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 27 avril 2022, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions procédurales relatives au commandement de payer telles qu'issues de cette réforme mais telles qu'elles étaient en vigueur jusqu'au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (notification de l'assignation au préfet, conditions d'octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux...) sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l'entrée en vigueur de cette loi.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 13 septembre 2023, soit plus de huit semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.
L'action est donc recevable.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Aux termes de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation applicable aux logements à loyer modéré, l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…). A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'État. Suivant l'article R. 441-20 du même code, le montant mensuel du supplément de loyer de solidarité est égal au produit de la surface habitable du logement par le coefficient de dépassement du plafond de ressources et par le supplément de loyer de référence mensuel par mètre carré habitable.
En l'espèce, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 2 avril 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 1 425, 66 €.
Cependant, le bailleur ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de ce que Monsieur [X] [D] n'aurait pas communiqué au bailleur les renseignements permettant de déterminer si il était ou non redevable du supplément de loyer de solidarité qui lui a été facturé conformément aux dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, aucun justificatif d'envoi par courrier recommandé avec demande d'avis de réception de la mise en demeure prévue par les dispositions de l'article précité n'étant versé aux débats.
Au surplus, il ressort des débats que Monsieur [X] [D] a justifié de sa situation ultérieurement au bailleur qui a supprimé l'application du surloyer à compter d'avril 2022, confirmant que ce dernier n'était in fine pas dû au regard du montant de ses ressources.
Il convient donc de déduire du montant facturé à Monsieur [X] [D] la somme totale de 1522, 59 € au titre des suppléments de loyer de solidarité pour les mois de février 2022 (1 015, 06 €) et mars 2022 (507, 53 €).
Il en résulte un solde créditeur de 92, 93 € en faveur de Monsieur [X] [D].
La demande en paiement de l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat sera par conséquent rejetée.
SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 11) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Monsieur [X] [D] le 27 avril 2022, pour un montant principal de 2 107,61 €.
Cette somme comprenait un surloyer indu d'un montant de 1 522, 59 €. Or, entre le 27 avril 2022 et le 28 juin 2022, Monsieur [X] [D] a payé au bailleur la somme totale de 1 415, 56 €, apurant ainsi les causes restantes du commandement.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies et de rejeter les demandes en expulsion, indemnités d'occupation et astreinte de l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons, tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, eu égard à la solution donnée au litige, il y a lieu de condamner l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat au paiement des dépens et de rejeter sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,
CONSTATONS la recevabilité de l'action intentée par l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat ;
REJETONS la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif de l'OPH Seine-Saint-Denis
Habitat ;
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contractuelle ne sont pas réunies ;
REJETONS en conséquence les demandes en expulsion, indemnités d'occupation, astreinte de l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat ;
REJETONS la demande de l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat au paiement des dépens ;
RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE
