TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 27 MAI 2024
Chambre 6/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/09058 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YDM4
N° de MINUTE : 24/00353
Monsieur [P] [H]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Pascale VITOUX LEPOUTRE de la SCP VITOUX & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0273
Madame [R] [G] [Z] [D] épouse [H]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Pascale VITOUX LEPOUTRE de la SCP VITOUX & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0273
DEMANDEURS
C/
S.C.I. PASHA [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Christel THILLOU DUPUIS de la SELARL LE NAIR BOUYER & ASSOCIES, avocats au barreau de VAL D’OISE, plaidant, Me Renée WELCMAN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 204, postulant
DEFENDEUR
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Madame Reine TCHICAYA, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 18 Mars 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Mai 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Le 20 juin 2022, M. et Mme [H] – ci-après dénommés les époux [H] – ont conclu, en qualité de vendeurs, un compromis de vente avec la SCI Pasha [Localité 4], en qualité d’acquéreur, portant sur un bien immobilier sis [Adresse 2] (Seine-Saint-Denis), moyennant la somme de 355 000 euros, sous la condition suspensive d’obtention de prêt immobilier.
Le compromis de vente prévoyait que la vente soit réitérée par acte authentique au plus le 7 octobre 2022 et une clause pénale à hauteur de 35 500 euros.
La SCI Pasha [Localité 4] n’a pas obtenu de prêt immobilier et la vente n’a pas été réitérée.
Par acte d'huissier en date du 15 septembre 2023, les époux [H] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny la SCI Pasha [Localité 4] aux fins de paiement de la clause pénale.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 décembre 2023, les époux [H] demandent au tribunal de :
- condamner la SCI Pasha [Localité 4] à payer la somme de 35 500 euros au titre de la clause pénale, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2023, date de la mise en demeure ;
- condamner la SCI Pasha [Localité 4] à payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 décembre 2023, la SCI Pasha [Localité 4] demande au tribunal de :
- débouter les époux [H] de leurs demandes ;
- à titre subsidiaire, réduire le montant de la clause pénale ;
- condamner in solidum les époux [H] à payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 novembre 2023.
L'affaire a été inscrite au rôle de l'audience du 18 mars 2024, où elle a été appelée.
Sur quoi elle a été mise en délibéré au 27 mai 2024 afin qu'y soit rendue la présente décision.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient de signaler que le tribunal n’a pu obtenir le dossier de plaidoirie de
la SCI Pasha [Localité 4], dont les pièces n’ont ainsi pu être examinées, ce malgré deux relances à son conseil, lequel a indiqué par message du 12 mars 2024 qu’il n’entendait pas déposer de dossier de plaidoirie en raison d’un différend autour de ses honoraires.
I. Sur la clause pénale
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L'article 1304-3 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
Il résulte par ailleurs des dispositions d'ordre public de l'article L313-41 du code de la consommation que :
- lorsque la promesse de vente immobilière indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions du code de la consommation relatives au crédit immobilier, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement ;
- que la durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement ;
- que lorsque la condition suspensive n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ;
- que les parties ne peuvent imposer à l'acquéreur un délai intermédiaire pour déposer sa demande de prêt (voir en ce sens Cass, Civ 3, 12 février 2014, 12-27.182), ni lui imposer de notifier au vendeur la non-obtention du prêt dans le délai prévu (voir en ce sens Cass, Civ 1, 9 mai 1996, 94-12.133) ;
- que les parties peuvent en revanche exiger de l'acquéreur qu'il justifie avoir sollicité plusieurs établissements de crédit (voir en ce sens Cass, Civ 3, 21 juillet 1998) ;
- qu'il appartient au bénéficiaire de la promesse de vente de démontrer qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse, auquel cas, il revient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire a empêché l'accomplissement de la condition suspensive.
Aux termes de l’article 1231-5 alinéas 1 et 2 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
En l’espèce, il résulte de la promesse de vente que la SCI Pasha [Localité 4] s’est engagée, pour le financement de l’opération immobilière, à « déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins deux établissements financiers ou banques […] » – étant observé que le prêt sollicité devait répondre aux caractéristiques suivantes :
- durée maximum : 25 ans ;
- montant : 320 000 euros ;
- taux : 2 % (hors assurance).
La SCI Pasha [Localité 4] indique qu’elle a sollicité deux offres de prêt dans les termes dudit compromis auprès du LCL et de EFZA Patrimoine, mais que ces deux organismes bancaires ont refusé la demande de financement de la SCI Pasha [Localité 4].
Faute pour le tribunal de pouvoir examiner ces pièces, qui n’ont pas été communiquées au tribunal, il y a lieu de considérer que la SCI Pasha [Localité 4] n’a pas accompli les diligences et a commis une faute contractuelle.
Par conséquent, la condition suspensive, stipulée dans l’intérêt de la SCI Pasha [Localité 4], doit être considérée comme réalisée, de telle sorte que la SCI Pasha [Localité 4] est tenue de la clause pénale visée dans le compromis de vente.
Il n’y a pas lieu de réduire la clause pénale dès lors que les époux [H] justifient, par la production d’une attestation notariale, de ce qu’ils ont vendu le bien litigieux le 24 août 2023 pour un prix de 290 000 euros, soit à un prix inférieur de 65 000 euros à celui convenu dans le compromis de vente. Dans ces circonstances, il n’apparaît pas que le montant de la clause pénale de 35 500 euros soit manifestement excessif par rapport au préjudice subi du fait de l’inexécution contractuelle.
Partant, la SCI Pasha [Localité 4] sera condamnée à payer aux [H] la somme de 35 500 euros au titre de la clause pénale.
En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure – dont justifie la SCI Pasha [Localité 4] – en date du 8 juin 2023.
II. Sur les mesures de fin de jugement
A. Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à charge de l'autre partie.
La SCI Pasha [Localité 4] sera condamnée aux dépens.
B. Sur les frais irrépétibles
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
La SCI Pasha [Localité 4] sera condamnée à payer à M. et Mme [H] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
C. Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
CONDAMNE la SCI Pasha [Localité 4] à payer à M. et Mme [H] la somme de 35 500 euros au titre de la clause pénale, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2023 ;
CONDAMNE la SCI Pasha [Localité 4] aux dépens ;
CONDAMNE la SCI Pasha [Localité 4] à payer à M. et Mme [H] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement.
La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
