TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 27 MAI 2024
Chambre 6/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/08735 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YCCQ
N° de MINUTE : 24/00352
S.C.I. ADELAÏDE [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Paméla AZOULAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire: PB 207, postulant et Me Magali LEVY, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 279, plaidant
DEMANDEUR
C/
S.A.R.L. PERFIA
[Adresse 2]
[Localité 4]
défaillant
DEFENDEUR
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 18 Mars 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Mai 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat de mandat à effet du 12 mai 2019, la SCI Adélaïde [Localité 5] a confié à la société Perfia la gestion locative de trois appartements.
Par acte d'huissier en date du 5 septembre 203, la SCI Adélaïde [Localité 5] a assigné société Perfia afin que le tribunal condamne celle-ci, avec exécution provisoire, à :
- payer la somme de 2 532,92 euros au titre de la garantie loyers impayés facturée mais non souscrite ;
- payer la somme de 2 475,70 euros au titre des charges d’eau et d’électricité des locataires ;
- payer la somme de 3 000 euros au titre de la rupture abusive du contrat de mandat de gestion ;
- remettre, sous astreinte de 200 euros par jour de retard les documents suivants :
- les diagnostics ERP et DPE des trois lots ;
- le justificatif du revenu foncier de 2022 ;
- les situations locatives des mois d’octobre et novembre 2022 ;
- les justificatifs des frais d’honoraires de février, mars, octobre et novembre 2022 ;
- les justificatifs des montants facturés en application des contrats garantie loyers impayés des mois d’octobre et novembre 2022 ;
- les états des lieux d’entrée et de sortie de tous les locataires ;
- le justificatif du règlement effectué par M. [O] au mois de décembre 2022 ;
- le justificatif de la facture du 9 novembre 2021 de 645 euros dans les dépenses de janvier 2022 ;
- payer la somme de 9 148,83 euros au titre des loyers perçus et non reversés ;
- payer la somme de 2 000 euros au titre de la résistance abusive ;
- payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.
La SCI Adélaïde [Localité 5] expose que la société Perfia n’a pas effectué les diligences afférentes à la souscription de la garantie loyers impayés tout en facturant les services ; que celle-ci n’a pas répercuté aux locataires les charges afférentes aux consommations d’eau et d’électricité ; qu’elle n’a pas respecté les dispositions contractuelles du contrat de mandat de gestion dans le cadre de la rupture dudit contrat ; qu’elle n’a pas effectué les travaux de remise en état du bien sis [Adresse 1] ; qu’elle n’a pas remis les documents contractuels sollicités par la demanderesse lors de la rupture du contrat de mandat de gestion ; qu’il existe un écart entre les appels de loyers et les loyers reversés par la société Perfia à la SCI Adélaïde [Localité 5].
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 novembre 2023.
L'affaire a été inscrite au rôle de l'audience du 18 mars 2024, où elle a été appelée.
Sur quoi elle a été mise en délibéré au 27 mai 2024 afin qu'y soit rendue la présente décision.
MOTIFS DE LA DECISION
I. Sur les demandes principales
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à
ceux qui les ont faits.
Aux termes de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
A. Sur l’absence de mise en œuvre de la garantie loyers impayés
En l’espèce, la SCI Adélaïde [Localité 5] produit le contrat de mandat de gestion, qui prévoit aux termes de l’article 5.9 que « s’agissant d’une assurance couvrant les risques de loyers impayés (et autres garanties subséquentes), le mandant déclare : […] vouloir souscrire une telle police d’assurances et charge le mandataire de cette souscription et pour son compte. Chaque dossier doit faire l’objet d’une validation en assurance loyer impayé. »
Il résulte de surcroît de l’article 6.2 du contrat que sont inclus, dans le cadre des honoraires au titre de prestations complémentaires, les frais d’interface entre le mandant et la compagnie d’assurances en cas de souscription à une assurance loyers impayés.
Or, la SCI Adélaïde [Localité 5] expose avoir payé la somme de 2 532,92 euros sans jamais avoir bénéficié de la prestation correspondante.
Elle produit un décompte reprenant les différentes fiches récapitulatives de gestion émises par la société Perfia ; la somme sollicitée est ainsi justifiée.
La société Perfia sera condamnée à payer à la SCI Adélaïde [Localité 5] la somme de 2 532,92 euros au titre de l’absence de mise en œuvre de la garantie loyers impayés.
B. Sur l’absence de facturation des charges d’eau et d’électricité
En l’espèce, la SCI Adélaïde [Localité 5] expose que la société Perfia n’a facturé que partiellement les charges d’eau et d’électricité aux locataires.
Le tribunal observe cependant d’une part que les contrats de bail souscrits ne prévoient pas de provision sur charges, et que d’autre part la demanderesse ne justifie pas avoir communiqué à la société Perfia les prélèvements effectués sur son compte au titre des charges d’eau et d’électricité, de telle sorte qu’il n’est pas certain que celle-ci ait été en mesure de les mettre à la charge des locataires.
La SCI Adélaïde [Localité 5] sera en conséquence déboutée de sa demande de ce chef.
C. Sur la rupture abusive du contrat
En l’espèce, le contrat de mandat de gestion locative prévoit en son article 9 qu’« en cas de cession du fonds de commerce par le mandataire ou si celui-ci confie l’exploitation dudit fonds à un locataire gérant, le présent mandat se poursuivra au profit du cessionnaire ou du locataire-gérant, ce que le mandat accepte expressément sous réserve que le successeur du mandataire remplisse les conditions issues de la loi du 2 janvier 1970. »
Or, dans un courrier de la société Perfia du 7 novembre 2022 envoyé à la SCI Adélaïde la première a indiqué à la seconde que « notre cabinet a été racheté partiellement, et notamment, quant à son activité gestion immobilière ; par ce fait, nous mettons fin à notre collaboration à effet immédiat et vous libérons de tout engagement à notre endroit ».
A supposer établie une telle cession, il est acquis, au regard des stipulations contractuelles précitées, qu’elle ne peut constituer un motif de rupture contractuelle valable, de telle sorte qu’il y a lieu de retenir que la société Perfia a commis une faute en cessant toute prestation avec son mandant.
La SCI Adélaïde [Localité 5] indique qu’elle a dû reprendre dans l’urgence la gérance des appartements loués – ce qui est cohérent avec la teneur du courrier de la société Perfia, aux termes duquel il était écrit que « vous voudrez bien prendre attache avec vos locataires pour leur indiquer sur quel compte ils devront dorénavant payer leur loyer, et/ou faire suivre votre dossier au confrère de votre choix », ainsi qu’avec la demande de renseignements de la SCI Adélaïde [Localité 5] effectuée par courrier du 24 novembre 2022.
Dans ces conditions, la SCI Adélaïde [Localité 5] est bien fondée à solliciter une indemnisation à hauteur de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts.
D. Sur les documents contractuels non remis
En l’espèce, il est produit aux débats un courrier du 24 novembre 2022 aux termes duquel la SCI Adélaïde [Localité 5] sollicitait « les contrats de baux de tous les locataires des lots 1, 2 et 3 […], les états des lieux d’entrée et de sortie, les diagnostics DPE et ERP ainsi que le contrat GLI ».
La SCI Adelaïde [Localité 5] expose qu’elle reste dans l’attente des documents suivants :
- les diagnostics ERP et DPE ;
- le justificatif du revenu foncier de 2022 ;
- les situations locatives des mois d’octobre et novembre 2022 ;
- les justificatifs de frais d’honoraires de février, mars, octobre, et novembre 2022 ;
- les justificatifs des montants facturés en application des contrats GLI des mois d’octobre et novembre 2022 ;
- les états des lieux d’entrée de Mmes [Z], [P] [H], [P] [G] et de M. [Y] ;
- les justificatifs de règlements effectués par M. [Y] aux mois de novembre et décembre 2022 ;
- le justificatif de la facture du 9 novembre 2021 de 645 euros dans les dépenses de janvier 2022.
La société Perfia sera condamnée sous astreinte, dans les conditions précisées au dispositif, à remettre ces documents à la SCI Adélaïde [Localité 5].
E. Sur l’écart entre les appels de loyers et les versements effectués par la société Perfia
En l’espèce, l’examen comparatif des montants résultant d’une part des loyers versés sur le compte de la SCI Adélaïde [Localité 5] par la société Perfia et d’autre part des appels de loyers correspondant aux contrats de location effectués par la société Perfia – après déduction des honoraires d’agence – révèle un manque à gagner à hauteur 9 148,83 euros au préjudice de la SCI Adélaïde [Localité 5].
Partant, la société Perfia sera condamnée à lui payer cette somme.
F. Sur la résistance abusive
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l’espèce, la SCI Adélaïde [Localité 5] reproche à la société Perfia de ne pas avoir accédé à ses requêtes abusivement, sans démontrer la mauvaise foi de celle-ci et sans justifier – autrement que par un seul courrier écrit par son conseil du 17 mars 2023 – des démarches ayant échoué, alors même qu’elle tire de ces éléments le bien-fondé de sa demande au titre de la résistance abusive.
Partant, elle sera déboutée de sa demande de ce chef.
II. Sur les mesures de fin de jugement
A. Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à charge de l'autre partie.
La société Perfia sera condamnée aux dépens.
B. Sur les frais irrépétibles
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
La société Perfia sera condamnée à la demanderesse à payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
C. Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
CONDAMNE la société Perfia à payer à la SCI Adélaïde [Localité 5] la somme de 2 532,92 au titre de l’absence de mise en œuvre de la garantie loyers impayés ;
CONDAMNE la société Perfia à payer à la SCI Adélaïde [Localité 5] la somme de 3 000 euros au titre des dommages-intérêts consécutifs à la rupture abusive du contrat ;
CONDAMNE la société Perfia à payer à la SCI Adélaïde [Localité 5] la somme de 9 148,83 euros au titre des écarts de loyers ;
DEBOUTE la SCI Adélaïde [Localité 5] de sa demande au titre des charges d’eau et d’électricité ;
DEBOUTE la SCI Adélaïde [Localité 5] de sa demande au titre de la résistance abusive ;
CONDAMNE la société Perfia à remettre à la SCI Adélaïde [Localité 5], sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant quatre mois à compter d’un délai de trois mois commençant à courir à compter de la signification du présent jugement, les documents suivants :
- les diagnostics ERP et DPE des trois lots ;
- le justificatif du revenu foncier de 2022 ;
- les situations locatives des mois d’octobre et novembre 2022 ;
- les justificatifs des frais d’honoraires de février, mars, octobre et novembre 2022 ;
- les justificatifs des montants facturés en application des contrats garantie loyers impayés des mois d’octobre et novembre 2022 ;
- les états des lieux d’entrée et de sortie de tous les locataires ;
- le justificatif du règlement effectué par M. [O] au mois de décembre 2022 ;
- le justificatif de la facture du 9 novembre 2021 de 645 euros dans les dépenses de janvier 2022 ;
CONDAMNE la société Perfia aux dépens ;
CONDAMNE la société Perfia à payer à la SCI Adélaïde [Localité 5] à payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement.
La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
