TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 27 MAI 2024
Chambre 6/Section 3
AFFAIRE: N° RG 18/12609 - N° Portalis DB3S-W-B7C-SL4Q
N° de MINUTE : 24/00344
Monsieur [F] [B] [H] [I]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Alexandre KOENIG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : 234
Madame [I] [R] [A] [H] épouse [I]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Alexandre KOENIG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : 234
DEMANDEURS
C/
Madame [P] [J] [X] [I]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Valérie SAADA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2116
Direction nationale des interventions domaniales, en qualité de curateur de la succession vacante du défunt [L] [E], décédé le 24 octobre 2019
[Adresse 1]
[Localité 4]
défaillant
DEFENDEURS
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur [T] [V], juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 18 Mars 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Mai 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 11 avril 2017, Monsieur [L] [E] et Madame [P] [J] [X] [I], en qualité de vendeurs, et Monsieur [F] [B] [H] [I] et Madame [I] [R] [A] [H], en qualité d’acquéreurs, ont signé un compromis de vente portant sur un appartement situé [Adresse 1]), moyennant un prix de 128 500 euros.
Le 4 avril 2018, Maître [N] [Y], notaire, a établi un procès-verbal de carence constatant l’absence de Monsieur [L] [E] et de Madame [P] [J] [X] [I]. La vente n’a pas été réitérée.
Par acte d’huissier en date du 22 octobre 2018, les consorts [I]-[H] ont fait assigner Monsieur [L] [E] et Madame [P] [J] [X] [I] devant le tribunal judiciaire de Bobigny afin que la vente soit ordonnée et aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.
Monsieur [L] [E] est décédé le 24 octobre 2019. Par ordonnance du 7 juillet 2022, le juge de la mise en état a déclaré sa succession vacante et a désigné Direction nationale d’interventions domaniales en qualité de curateur de la succession vacante.
Par acte d’huissier en date du 26 août 2022, les consorts [I]-[H] ont fait assigner en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Bobigny la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID) en qualité de curateur de la succession de Monsieur [L] [E] aux fins de l’attraire à la cause.
Une première ordonnance de clôture est intervenue le 9 novembre 2022.
Par jugement du 1er juin 2023, le tribunal a :
- révoqué l’ordonnance de clôture du 9 novembre 2022 ;
- enjoint les parties à justifier de la communication de leur assignation initiale et de leurs dernières conclusions à la Direction nationale d’interventions domaniales ;
- invité le conseil de la défenderesse à préciser le fondement juridique de l’irrecevabilité tirée de la forclusion.
La clôture de l’instruction est intervenue 8 novembre 2023 par ordonnance du même jour et l’affaire a été renvoyée pour plaidoirie à l’audience à juge unique le 18 mars 2024 devant le tribunal judiciaire de Bobigny.
Au terme de l’audience du 18 mars 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2024.
Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 31 mai 2021, les consorts [I]-[H] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny :
- d’ordonner la vente du bien situé [Adresse 2]) » objet du compromis de vente signé le 11 avril 2017 ;
- de dire que le présent jugement vaut vente ;
- de condamner Madame [P] [J] [X] [I], divorcée [E] à débarrasser le bien des meubles le garnissant à leur frais et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du présent jugement ;
- de dire que le présent jugement sera publié au bulletin des hypothèques ;
- à titre subsidiaire, d’ordonner à Madame [P] [J] [X] [I] de procéder à la régularisation de la vente sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement, et de se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ;
- de condamner Madame [P] [J] [X] [I] au paiement de 30.000 euros de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal capitalisé ;
- ou à titre très subsidiaire, de condamner Madame [P] [J] [X] [I] au paiement de la somme minimale de 12.850 euros au titre de la clause pénale réévaluée, assortie des intérêts au taux légal capitalisé ;
- en tout état de cause, de condamner Madame [P] [J] [X] [I] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;
- d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.
Se fondant sur les articles 1583 et 1589 du code civil, les consorts [I]-[H] indiquent que la vente était parfaite le 11 avril 2017 en raison de l’accord des volontés des vendeurs et des acquéreurs sur la chose et le prix. Ils rappellent que le compromis de vente comportait une clause selon laquelle le vendeur ne pourrait pas se refuser à réaliser la vente en se prévalant de l’article 1590 du code civil. Selon les demandeurs, malgré la réalisation de toutes les conditions suspensives, Monsieur [L] [E] et Madame [P] [J] [X] [I] ne se sont pas présentés aux rendez-vous fixés par le notaire, sous des prétextes qu’ils qualifient de fallacieux. S’agissant plus précisément de la condition suspensive tendant à l’obtention du prêt, ils expliquent que les parties ont décidé de proroger la date de la vente au 4 janvier 2018, que les fonds ont bien été consignés puis débloqués de sorte que Madame [P] [J] [X] [I] ne saurait arguer de la caducité du compromis de vente, ce d’autant qu’elle s’était engagée devant notaire à régulariser l’acte de vente définitif.
Leur demande subsidiaire tendant à ce que Madame [P] [J] [X] [I] soit astreinte à venir signer l’acte authentique se fonde sur les articles 1217 et 1221 du code civil. Les consorts [I]-[H] considèrent que l’exécution en nature de la vente n’est ni impossible ni disproportionnée et que la signature de l’acte authentique suffirait à achever le transfert de propriété. Pour solliciter une astreinte de 250 euros par jour de retard, ils insistent sur la résistance abusive de Monsieur [L] [E] et Madame [P] [J] [X] [I] constituée par leur absence aux différents rendez-vous fixés par le notaire et par le fait qu’ils n’aient pas déféré à la mise en demeure de venir régulariser la vente.
Au visa des articles 1104 et 1231-1 du code civil, les consorts [I]-[H] rappellent que la date de réalisation de la vente avait été fixée au 30 juin 2017, que l’absence de Monsieur [L] [E] et Madame [P] [J] [X] [I] aux rendez-vous chez le notaire et leur inertie face aux différentes sollicitations caractérisent leur absence de bonne foi et leur résistance abusive et s’analysent en des manquements à leur engagement contractuel à l’origine d’un préjudice moral et matériel. S’agissant de leur préjudice moral, ils exposent qu’en tant que parents d’enfants en bas âge, le retard à l’acquisition de ce bien a bouleversé leur projet de vie et que Monsieur [L] [E] et Madame [P] [J] [X] [I] les ont maintenus dans une incertitude complète. S’agissant de leur préjudice matériel, les consorts [I]-[H] indiquent avoir exposé des frais pour se rendre aux trois rendez-vous fixés pour la signature de l’acte authentique, avoir au déblocage des fonds nécessaires au financement du bien qui engendre des frais bancaires, avoir réalisé des actes nécessaires afin d’assurer la pérennité de leurs droits tels que la sommation d’huissier et la publication du procès-verbal de carence. Ils ajoutent que la mobilisation du notaire lors des trois rendez-vous et toutes ses diligences auront nécessairement une répercussion sur le coût final de l’acte. Sur le moyen tiré de la caducité du compromis de vente, ils estiment que Madame [P] [J] [X] [I] ne peut, sans se contredire, s’être engagée devant notaire à régulariser l’acte de vente, avoir donné une procuration à sa fille pour la signature puis arguer de la caducité du compromis ; que les parties ont décidé de proroger la vente au 4 janvier 2018, que toutes les diligences en ce sens ont été accomplies.
A titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, ils rappellent l’existence d’une clause pénale à la page 8 du compromis de vente mais estiment que son montant de 12.850 euros est manifestement dérisoire au regard des préjudices subis.
Par conclusions récapitulatives notifiées le 3 novembre 2023, Madame [P] [J] [X] [I] demande au tribunal de :
- débouter les consorts [I]-[H] de leurs demandes indemnitaires ;
- prendre acte de son accord pour procéder à la régularisation de la vente ;
- d’ordonner à les consorts [I]-[H] de signer l’acte authentique sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement ;
- de condamner in solidum les consorts [I]-[H] au paiement de 20.000 euros de dommages et intérêts ;
- de condamner in solidum les consorts [I]-[H] au paiement de 5.000 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.
Pour s’opposer aux demandes indemnitaires des consorts [I]-[H], Madame [P] [J] [X] [I] estime, en application des articles 1103, 1186 et 1187 du code civil, que le compromis de vente est devenu caduc le 6 juin 2017 faute de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt dans les délais requis et de prorogation de ce délai. Madame [P] [J] [X] [I] estime qu’aucune faute ne saurait lui être reprochée dans la mesure où elle était présente aux rendez-vous fixés les 4 et 9 janvier 2018 et où elle avait pris soin de donner une procuration à sa fille lors du rendez-vous du 12 février 2018, qu’il appartenait dès lors à l’étude notariale de convoquer cette dernière. Elle précise que, si elle était bien absente le 4 avril 2018, la sommation a été délivrée à étude alors qu’elle se trouvait au Vietnam. Elle ajoute enfin que le préjudice des consorts [I]-[H] n’est pas justifié dans son quantum. Elle indique, en application de l’article 1152 du code civil, que la clause pénale, qu’elle considère comme excessive, doit être minorée ; que dès leurs premières conclusions, elle et Monsieur [L] [E] étaient d’accord pour que la vente intervienne, que la procédure judiciaire n’a prospéré qu’à la faveur de la volonté des consorts [I]-[H] d’obtenir une indemnisation, que dès lors le bien s’est trouvé immobilisé durant de nombreuses années en raison de la publication de l’assignation aux services de la publicité foncière.
Bien que s’estimant libérée du compromis de vente, Madame [P] [J] [X] [I] souhaite la réalisation de cette vente et la signature de l’acte authentique afin d’opérer le transfert de propriété vers les consorts [I]-[H].
Au soutien de sa demande en dommages et intérêts à titre reconventionnel, Madame [P] [J] [X] [I] estime que la procédure de les consorts [I]-[H] est abusive.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
La Direction nationale d’interventions domaniales n’a pas communiqué de mémoire.
MOTIVATION
Sur la caducité
Le dépassement du délai pour réitérer la vente n'est pas sanctionné par la caducité de la promesse de vente (Cass. 3e Civ. 18 février 2009, n°08-10.677). L'expiration de la date limite détermine simplement le moment à compter duquel le contractant le plus diligent a la possibilité de mettre l'autre en demeure de régulariser l'acte authentique et, à défaut pour celui-ci de s'exécuter spontanément, de demander judiciairement soit l'exécution forcée ou la constatation de la vente, soit sa résolution (Cass. 3e Civ. 29 novembre 2000, n°98-20.502 ; Cass. 3e Civ. 30 novembre 2017 n°16-25.107). Toutefois la promesse est caduque si le délai est assorti de la sanction de la caducité en cas de dépassement, ou si les parties font de la réitération par acte authentique un élément constitutif de leur consentement (Cass. 3e Civ. 9 juillet 2014, n°13-12.470).
En l’espèce, il ne résulte pas du compromis de vente que la réitération devant notaire ait été un élément déterminant du consentement des parties.
En outre, il est constant que le compromis de vente a été signé sous condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt immobilier. Cependant, le contrat précise également que “cette condition suspensive est stipulée au seul profit de l’acquéreur”. Madame [P] [J] [X] [I], venderesse, ne saurait donc se prévaloir de l’absence d’obtention du prêt à la date de réitération initiale contractuellement prévue, ce qu’elle ne démontre pas au demeurant, pour établir la caducité du compromis de vente.
Partant, le compromis de vente n’est pas caduc.
Sur la demande principale tendant à ce que la vente soit ordonnée
Aux termes de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. Et l’article 1589 dispose que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.
En l’espèce, il n’est pas contesté, ni en demande ni en défense qu’il ait existé un accord sur la chose vendue, un appartement situé porte [Adresse 2]), et sur le prix de vente, soit 128 500 euros, aux termes du compromis de vente signé le 11 avril 2017.
Il convient en conséquence de constater que la vente entre les consorts [I]-[H] et Monsieur [L] [E] et Madame [P] [J] [X] [I] était parfaite dès le 11 avril 2017.
Le tribunal enjoint les parties à réitérer devant notaire et dans un délai de trois mois à compter de la signfication du présent jugement, la vente du bien situé porte [Adresse 2]) objet du compromis de vente signé le 11 avril 2017 ; à défaut, il sera dit que le présent jugement vaut titre de propriété, qu’il aura pour effet de fixer la date du transfert de propriété à cette date et qu’il sera publié au service de la publicité foncière à la requête de la partie la plus diligente .
Madame [P] [J] [X] [I] demeurant propriétaire jusqu’à la réitération de la vente ou jusqu’à l’expiration du délai susmentionné, il n’y pas lieu de la condamner sous astreinte à débarasser le bien immobilier de ses meubles.
Sur les demandes indemnitaires de les consorts [I]-[H]
En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes de l'article 1303-3 du code civil, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement.
En l’espèce, il résulte du compromis de vente que les parties se sont engagées à réitérer la vente devant notaire.
L’examen du procès-verbal de carence dressé par le notaire le 4 avril 2018 révèle que :
- l’avant-contrat a été conclu sous diverses conditions intégralement réalisées depuis et notamment l’obtention d’un prêt immobilier ;
- la date de réalisation a été fixée au 30 juin 2017 ;
- Madame [P] [J] [X] [I] a honoré les rendez-vous chez le notaire du 4 janvier 2018 et 9 janvier 2018, la vente n’étant pas réitérée du fait de l’absence de M. [E] ;
- le 12 février 2018, Madame [P] [J] [X] [I] s’est présentée en l’étude du notaire accompagnée de sa fille, indiquant devoir se rendre au Vietnam et régularisant une procuration à celle-ci à l’effet de vendre ;
- les consorts [I]-[H] ont délivré, dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, par exploit d’huissier, sommation à Madame [P] [J] [X] [I] de se trouver le 4 avril 2018 en l’office notariale à l’effet de procéder à la signature de vente consécutivement à l’avant-contrat ;
- Madame [P] [J] [X] [I] ne s’est pas présentée pour déférer à la sommation.
Le tribunal entend relever que Madame [P] [J] [X] [I] n’a manqué de se présenter aux rendez-vous des 4 et 9 janvier 2018 ; qu’il n’est pas contesté qu’elle se trouvait au Vietnam le jour de la signification de la sommation à comparaître ; qu’il est justifié que Madame [P] [J] [X] [I] a averti de son absence et donné procuration à sa fille ; qu’en conséquence, les acquéreurs, qui n’ont pas tenu compte de ces informations dans le cadre de leur sommation à comparaître, ne peuvent valablement lui reprocher d’avoir manqué à ses obligations contractuelles.
Ainsi, la responsabilité contractuelle de Madame [P] [J] [X] [I] n’est pas engagée et les acquéreurs seront déboutés de leurs demandes indemnitaires.
Sur la demande reconventionnelle de Madame [P] [J] [X] [I] tendant à la condamnation de les consorts [I]-[H] pour procédure abusive :
Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus de droit qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.
En l'espèce, il n’est pas démontré que la demande de les consorts [I]-[H] revêt un caractère abusif.
Il convient donc de rejeter la demande.
Sur les mesures de fins de jugement :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les consorts [I]-[H] seront condamnés in solidum aux dépens.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Au regard de l’économie générale du litige, il y a lieu de débouter les parties de leur demande de ce chef.
Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
ENJOINT Madame [P] [J] [X] [I] et la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID), curateur de la succession de Monsieur [L] [E], en qualité de vendeurs, et Monsieur [F] [B] [H] [I] et Madame [I] [R] [A] [H], en qualité d’acquéreurs, à réitérer devant notaire la vente du bien situé porte [Adresse 2]) dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut, à l’expiration de ce délai de trois mois, le présent jugement vaudra vente et titre de propriété, aura pour effet de fixer la date de transfert de propriété à cette date, et sera publié au service de la publicité foncière à la requête de la partie la plus diligente ;
DIT que dans cette hypothèse, Madame Madame [P] [J] [X] [I] devra livrer ledit bien libre de tout occupant et de tout bien et que Monsieur [F] [B] [H] [I] et Madame [I] [R] [A] [H] seront tenus de payer le prix ;
DEBOUTE Monsieur [F] [B] [H] [I] et Madame [I] [R] [A] [H] de leurs autres demandes ;
DEBOUTE Madame [P] [J] [X] [I] de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [B] [H] [I] et Madame [I] [R] [A] [H] aux dépens ;
DEBOUTE chacune des parties de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.
La minute est signée par M. François DEROUAULT, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
