TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 5]
[Localité 8]
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N° RG 24/00323 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2A2
Minute :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Du : 24 Mai 2024
Société [Adresse 10]-[Adresse 3], SNC
C/
Monsieur [P] [R]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Après débats à l'audience publique du 03 Avril 2024, l'ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 24 Mai 2024 ;
Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffière ;
DEMANDEUR :
Société [Adresse 10]-[Adresse 3], SNC
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE
DÉFENDEUR :
Monsieur [P] [R]
[Adresse 3]
[Localité 7]
comparant en personne
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Yoni MARCIANO,
Monsieur [P] [R]
Expédition délivrée à :
Par exploit délivré le 19-01-24 , la société [Adresse 10]-[Adresse 3] a fait assigner M. [R] [P] devant le juge des référés aux fins d'obtenir :
- la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire visant les loyers impayés,
- l'expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier,
- la séquestration des meubles garnissant le logement,
- la condamnation de M. [R] [P] au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 36831.13 euros, au titre des loyers et charges ,
- la fixation de l'indemnité d’occupation,
- la condamnation de M. [R] [P] au paiement d'une indemnité de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement.
A l'audience le conseil de la société [Adresse 10]-[Adresse 3] a maintenu ses demandes et a indiqué que la dette s’établit à la somme de 36 831.13 euros au 01-01-24 .
M. [R] [P] sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire .
Le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement et de versements mensuels suspendant la clause résolutoire .
MOTIFS:
Sur la prescription
Les texte applicable est l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24-03-2014.
“Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.” et seule une citation en justice , un commandement ou une saisie , signifiés au locataire interrompent la prescription et les délais pour agir .
Dès lors il y a lieu d’appliquer les dispositions de loi du 24-03-2014 qui prévoit que les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans .
En l’espèce le bailleur a assigné en justice M. [R] [P] le 19-01-24 , il ne peut donc réclamer que les redevances postérieures au 19-01-21. Les demandes antérieures au 19-01-21 sont donc prescrites .
Selon décompte au 19-01-21 , la somme de 14802.86 euros est prescrite .
Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :
Il est constaté qu'en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 la saisine de la CCAPEX est réputée constituée quand le bailleur a signalé la situation aux organismes payeurs des aides au logement . Tel est le cas en l'espèce .
Il résulte des pièces versées aux débats , que le représentant de l'Etat dans le Département a bien été avisé de l'assignation en expulsion plus de deux mois avant la présente audience , la demande étant en conséquence recevable.
Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Par acte du 22-11-23 , la société [Adresse 10]-[Adresse 3] a fait délivrer à M. [R] [P] un commandement de payer au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire pour un montant de 36172.17 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, lequel est demeuré infructueux.
Les sommes visées au commandement n'ayant pas été réglées ni dans le délai de deux mois selon la clause résolutoire inscrite au bail, ni dans le délai de six semaines prévu par la loi, ni dans le délai demandé dans le commandement de payer , il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22-01-24 .
Le bailleur n’est pas opposé à l’octroi des délais de paiement demandés par le preneur , ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire .
Selon l’article 24 de loi du 6 juillet 1989 dans sa version du 29-07-23 “VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”.
En l’espèce les parties ont convenu de l’octroi de délais de paiement permettant de suspendre la clause résolutoire avec déchéance de cette suspension à défaut de paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif .
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [R] [P] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues, et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.
Par suite , l’expulsion sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision .
La partie défenderesse étant donc occupant sans droit ni titre à compter de cette date , son expulsion est ordonnée .
Sur le montant du loyer et de l’ indemnité d’occupation
L'occupation des locaux du bailleur justifie la fixation d'une indemnité d'occupation.
Le bail fait mention d’un F2 non meublé au 3ème étage de 39 m2 pour un loyer de 648.93 euros , soit un loyer d’un montant de 16.63 euros le m2 , soit au-delà des normes du grand est parisien. Il convient d’adapter le montant de l’ indemnité d’occupation à la surface et l’équipement du bien immobilier .
En l’espèce , il n’est mentionné au bail aucun élément de confort . Il est indiqué le mode de chauffage individuel électriques et les charges locatives ne sont pas justifiées .
Il convient donc de fixer le loyer , et le montant de l’ indemnité d’occupation en cas de résiliation du bail pour non respect de l’échéancier , à la somme de 585 euros par mois à laquelle s’ajouteront les charges locatives justifiées .
Sur la demande en paiement des loyers et charges :
Le bailleur a présenté à l’audience une demande additionnelle tendant à actualiser le montant de sa créance afin que soit pris en compte les sommes dues entre la date de l’assignation et la date de l’audience .
Conformément aux dispositions de l’article 16 du Code de Procédure Civile , cette demande est recevable dans la mesure où la demande formulée dans l’acte introductif d’instance par le demandeur a eu pour effet de porter à la connaissance du défendeur que la dette était susceptible d’évoluer .
En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [R] [P] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation, de sorte qu'à ce titre reste due à la date du 01-01-24 la somme de 22028.27 € , soit la somme de 36 831.13 euros moins 14802.86 euros , somme prescrite .
La créance n'étant pas sérieusement contestable, il convient en conséquence de condamner M. [R] [P] au paiement à titre provisionnel de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 01-01-24 .
Sur les demandes accessoires :
Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société [Adresse 10]-[Adresse 3] les sommes exposées dans la présente instance et non comprise dans les dépens.
M. [R] [P] , qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer.
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique , statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent et par provision, vu l'urgence,
FIXONS le loyer à la somme de 585 euros à compter du 22-01-24 qui suivra l’indexation prévue au bail ,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 22-01-24 ,
CONDAMNONS M. [R] [P] à payer à titre provisionnel à la société [Adresse 10]-[Adresse 3] la somme de 22028.27 € au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 01-01-24, avec intérêts au taux légal à compter du 01-01-24,
AUTORISONS M. [R] [P] à s’acquitter de la dette , article 700 du Code de procédure civile et frais d’huissier compris , par mensualités de 200 € le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants,
puis par mensualités de 400 € à compter du 01-01-2025
puis par mensualités de 600 € à compter du 01-01-2026
étant rappelé qu’au plus tard la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette,
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si M. [R] [P] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant,
DISONS qu’à défaut de paiement d'une seule échéance de l’arriéré ou d'un seul loyer courant :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigiblela clause résolutoire reprendra son plein effetfaute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [R] [P] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécutionle sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécutionFIXONS alors, le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 585 euros , et CONDAMNONS M. [R] [P] à payer l'indemnité mensuelle d'occupation ainsi fixée au bailleur , à compter de la reprise des effets de la clause résolutoire du bail, jusqu'à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l'effet de l'expulsion ,
DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
CONDAMNONS M. [R] [P] à payer à la société [Adresse 10]-[Adresse 3] la somme de 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS M. [R] [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 22-11-23 ,
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
