TRIBUNAL
JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 MAI 2024
AFFAIRE N° RG 22/08246 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WWDS
N° de MINUTE : 24/00238
Chambre 9/Section 1
DEMANDEURS
Monsieur [D] [O]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par Maître Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0165
Madame [W] [M] épouse [O]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Maître Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0165
C/
DÉFENDEURES
Association AFUL LES VENELLES DU LANDY
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0055
S.A.S. SABIMMO
[Adresse 5]
[Localité 7]
représentée par Me Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0055
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS
Président : Monsieur Ulrich SCHALCHLI, Vice-Président siégeant à juge rapporteur, conformément aux dispositions des articles 805 et suivants du code de procédure civile, ayant rendu compte au tribunal dans son délibéré
Assisté de Madame Anyse MARIO, Greffière.
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Monsieur Bernard AUGONNET, Premier Vice-Président,
Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente,
Monsieur Ulrich SCHALCHLI, Vice-Président,
DÉBATS
Audience publique du 18 Janvier 2024
Délibéré fixé au 21 mars 2024, prorogé au 23 mai 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
Exposant qu’étant copropriétaires au sein de la résidence LES VENELLES DU LANDY I (volume 3) située [Adresse 1] et [Adresse 3] dont le syndic est la société LARS’JEAN, ils sont en cette qualité membres de l’AFUL LES VENELLES DU LANDY ayant pour objet la gestion des équipements et ouvrages constituant le lot de volume n°8, que le 22 juin 2022 l’assemblée générale de l’AFUL a pris plusieurs résolutions dont ils contestent la validité, Monsieur et Madame [O] demandent, par assignation du 16 août 2022, que soient annulées les résolutions n° 2, 3, 10 et 11 de l’assemblée générale de l’AFUL, que soit désigné un administrateur judiciaire en qualité d’administrateur provisoire de l’AFUL avec mission de gérer et administrer l’association syndicale avec les pouvoirs du président et de convoquer une assemblée générale en vue de l’élection d’un nouveau président, que la société SABIMMO soit condamnée sous astreinte à transmettre à l’administrateur désigné les fonds et archives de l’AFUL, que les frais et honoraires de l’administrateur soient mis à la charge de la société SABIMMO et que celle-ci soit condamnée à leur payer la somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles.
Ils font valoir :
- que l’AFUL n’est régie que par ses statuts et par les dispositions légales spécifiques aux associations syndicales et non par les dispositions relatives à la copropriété ;
- que lors de l’assemblée générale du 22 juin 2022 la société SABIMMO a appliqué les règles de majorité prévues par la loi du 10 juillet 1965, a autorisé les votes par correspondance en application des dispositions de la loi de 1965 alors que les statuts ne le prévoient pas;
-que l’assemblée s’est tenue en l’absence du rapport du syndicat ;
- qu’a été voté selon une “majorité de l’article 24" une demande de remboursement d’une facture d’eau de 2012 présentée par le syndicat des copropriétaires de la résidence les venelles du Landy bâtiment 4 et 5A alors que la majorité article 24 n’existe pas dans les statuts, que le syndicat des copropriétaires demandeur n’est pas membre de l’AFUL, que cette demande en remboursement est manifestement prescrite, que cette facture ne concerne pas des charges ou dépenses communes au sens des statuts et que rien ne justifie donc sa prise en charge par l’AFUL et que la prise en charge par l’AFUL constituerait une modification de l’objet social et des règles de répartition des charges nécessitant l’unanimité des membres ;
- que la convocation mentionne un calcul des voix en tantièmes alors que les statuts prévoient la répartition des voix en m2 de SHON construites ;
- que l’irrégularité de cette résolution 2 affecte nécessairement la résolution 3 portant sur l’approbation des comptes et la résolution 10 portant sur le quitus donné au trésorier ;
- que la résolution 11 porte désignation de la société SABIMMO en qualité de trésorier alors qu’une telle fonction n’est pas prévue par les statuts ;
- qu’il n’existe pas de syndicat au sein de l’AFUL, la société SABIMMO ayant accaparé tous les pouvoirs en violation des statuts ;
- que seul le président, élu par le syndicat et non par l’assemblée générale, peut convoquer l’assemblée générale et que la société SABIMMO n’est pas présidente ;
- que l’ordre du jour doit être fixé par le syndicat et non par le président ;
- que l’annulation de la résolution 11 privant la société SABIMMO de tout pouvoir de représentation, il est nécessaire de désigner un administrateur provisoire ;
L’AFUL et la société SABIMMO concluent au débouté des demandeurs en toutes leurs prétentions et demandent qu’ils soient condamnés à payer chacun la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles à l’AFUL.
Elles font valoir :
- que la référence à “l’article 24" dans le procès-verbal est une simple erreur matérielle sans conséquence, d’autant que la majorité mentionnée dans cet article de la loi de 1965 est la même que celle mentionnée dans les statuts ;
- que nonobstant l’emploi du terme “tantièmes” dans le procès-verbal, qui signifie simplement le nombre de voix affecté à chaque membre, les demandeurs ne prouvent pas que le nombre de voix qui est attribué à leur ensemble immobilier ne correspond pas à la répartition prévue par les statuts ;
- que les statuts n’imposent pas que le rapport du syndicat soit annexé à la convocation à l’assemblée générale ;
- qu’il résulte du procès-verbal d’assemblée générale 2021 qu’un comité syndical a bien été désigné ;
- que ce sont bien les membres du syndicat qui ont nommé le 22 juin 2022 la société SABIMMO en qualité de président ;
- que le moyen relatif au vote par correspondance ne pourrait qu’entraîner la nullité de l’intégralité de l’assemblée générale, ce que les époux [O] ne demandent pas et qu’ils ne pourraient demander puisqu’ils ont participé à l’assemblée par l’intermédiaire de leur syndic ;
- que la contestation de la résolution n°2 tend à refuser de participer à toute indemnisation amiable du syndicat des copropriétaires des bâtiments 4 et 5A de l’ensemble immobilier ;
- que lors de la construction, ce syndicat a été le premier à être livré et que toutes les charges lui ont ensuite été imputées lorsque la construction s’est poursuivie alors qu’il n’en était pas réellement redevable, ce qui explique la demande indemnitaire mise à l’ordre du jour ;
- que l’éventuelle prescription n’est pas de nature à invalider le vote des membres de l’AFUL;
- que l’objet de la résolution n°2 n’est pas de modifier les statuts ou la répartition des charges qui y est prévue mais d’examiner la demande indemnitaire ;
MOTIFS DE DÉCISION
Selon l’article L322-1 du code de l’urbanisme “les associations foncières urbaines sont des associations syndicales régies par les dispositions de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires [...], constituées entre propriétaires intéressés pour l'exécution des travaux et opérations énumérés à l'article L. 322-2";
Selon l’article L322-2 de code de l’urbanisme “peuvent faire l'objet d'une association foncière urbaine :
[...]
3° La construction, l'entretien et la gestion d'ouvrages d'intérêt collectif tels que voirie, aires de stationnement, et garages enterrés ou non, chauffage collectif, espaces verts plantés ou non, installations de jeux, de repos ou d'agrément”;
Selon l’article 9 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1 juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, l’association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts; le syndicat règle, par ses délibérations, les affaires de l'association ;
Selon l’article 3 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1 juillet 2004 les droits et obligations qui dérivent de la constitution d'une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l'association et les suivent, en quelque main qu'ils passent, jusqu'à la dissolution de l'association ou la réduction de son périmètre ;
Selon l’article 7 de la même ordonnance, les statuts de l'association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations ;
Il s’ensuit que chacun des propriétaires membre de l’AFUL en raison de l’inclusion de son bien dans le périmètre de l’association se trouve tenu de contribuer pour une quote-part aux charges de celle-ci et soumis à cette égard aux règles de majorité déterminées par les statuts ;
Il va en conséquence de soi que les organes de l’association ne peuvent valablement prendre des décisions et surtout décider des dépenses que strictement relatives à l’objet de l’association, les différents membres n’étant partiellement dépossédés de leur autonomie par les règles de majorité de la personne morale que relativement à cet objet ;
Ainsi, une association foncière ne pourrait-elle évidemment pas inscrire à son budget et imposer à chacun de ses membres une contribution en faveur d’une oeuvre caritative, aussi louable en soit l’objet ;
En l’espèce, l’association est selon ses statuts propriétaire des équipements, constructions et ouvrages communs de l’ensemble immobilier édifié par la SNC [Adresse 9] sur le terrain cadastré P [Cadastre 2] lieudit “[Adresse 8] et [Adresse 9]” sur la commune d’[Localité 6], a pour objet notamment la gestion des équipements et ouvrages communs du “volume HUIT” comprenant le tréfonds de l’ensemble immobilier, les venelles et voies de circulations pour piétons, les espaces verts du coeur d’îlot et les bassins de rétention des eaux en sous-sol, leur entretien, surveillance, sécurité, réfection, réparation et même reconstruction;
Elle a pour mission générale d’assurer l’harmonie, la police, l’unité fonctionnelle et la conservation des biens compris dans son périmètre, d’effectuer toutes opérations financières, mobilières et immobilières nécessaires à cet effet, de décider et d’exécuter tous travaux en vue d’assurer à l’ensemble des utilisateurs une jouissance de leurs droits aux services d’intérêt collectif aussi complète que possible, de conclure tous traités et marchés à passer avec toutes entreprises pour la fourniture normale et régulière des services d’intérêt collectif gérés par elle, la répartition des dépenses entre les membres, le recouvrement et le paiement de ces dépenses et d’une manière générale le règlement de toutes difficultés relatives aux services d’intérêt collectif et aux ouvrages communs ;
Sont membres de l’association tous les propriétaires de locaux à usage privatif dépendant de l’ensemble immobilier ;
Les propriétaires de lots dépendant d’une copropriété sont représentés à l’assemblée générale par le syndic de cette copropriété, chaque membre de l’assemblée dispose d’un nombre de voix égal au nombre de mètres carrés de surface hors d’oeuvre nette construite de ses locaux et les décisions sont prises à des majorités variant selon leur objet ;
Sur les irrégularités invoquées;
Au soutien de sa demande d’annulation de 4 résolutions seulement sur les 18 votées par l’assemblée générale du 22 juin 2022, le demandeur invoque différentes irrégularités de forme et de fond :
- les votes par correspondance : nonobstant l’absence de mention de cette possibilité dans les statuts, le recours à ce procédé n’est pas en lui-même de nature à fausser la sincérité des votes ou à avantager l’un ou l’autre des membres et ne saurait justifier l’annulation des résolutions adoptées ;
- la mention d’une “majorité article 24" spécifique aux copropriétés et non prévue par les statuts : si une telle mention révèle une certaine désinvolture de la société SABIMMO dans la rédaction des procès-verbaux, il n’est ni soutenu ni démontré que les majorités mentionnées qui se sont dégagées des votes soient effectivement contraires aux règles de majorité prévues par les statuts et les résolutions adoptées ne sauraient être annulées du seul fait de cette mention grossièrement erronée ;
- l’absence de rapport du syndicat : là encore cette omission ne saurait entraîner que la nullité de l’assemblée et non de certaines résolutions seulement si elle était de nature à fausser la sincérité des scrutins; dès lors cette seule bévue de la société SABIMMO ne saurait fonder les annulations requises ;
- le calcul des voix en “tantièmes” au lieu de M2 de SHON : le terme “tantième” n’est pas spécifique aux copropriétés et peut être valablement utilisé pour désigner le nombre de M2 de SHON représenté par chacun des votants même si cette mention révèle encore une fois le caractère approximatif du travail de la société SABIMMO ;
Sur les résolutions n° 2, 3, et 10 de l’assemblée générale du 22 juin 2022;
La résolution n°2 porte décision de “régulariser la facture d’eau payée à tort par le SDC géré par HCL lors de la livraison de l’immeuble” et augmentation consécutive des charges 2021 à la somme de 85346,90 € ;
La résolution n°3 porte approbation des comptes 2021 ;
La résolution n°10 donne quitus au trésorier pour la gestion 2021 ;
Des pièces produites et des débats, il ressort que la résolution n°2 a eu pour objet de mettre à la charge de l’AFUL une facture d’eau émise le 14 juin 2013 par la société VEOLIA au nom de “SDC SNC LES VENELLES DU LANDY” pour un montant de 22564,72 € qui aurait été payée indûment par le syndicat des copropriétaires des bâtiments 4 et 5A auquel toutes les charges avaient été imputées parce que ces bâtiments avaient été les premiers à être livrés ;
Selon les défendeurs, il s’agirait de répartir cette facture sur l’ensemble des “membres de l’ensemble immobilier” ;
Néanmoins, il n’est ni allégué ni prouvé par les défendeurs que la facture d’eau litigieuse était afférente à la gestion des équipements et ouvrages communs appartenant à l’association ;
Nonobstant l’écoulement de 9 années entre l’émission de cette facture et l’adoption de la résolution litigieuse, on peut comprendre qu’il ait été envisagé de répartir entre les différentes copropriétés ou propriétés de l’ensemble immobilier cette facture, en admettant que cette consommation d’eau antérieure à la livraison de la plupart des lots ait profité à chacun d’eux;
Cependant, un tel “arrangement” aurait du être accepté par chacun des propriétaires ou des copropriétés concernés, chacun consentant à prendre en charge une quote-part, or la décision a été prise par l’AFUL selon les règles de majorité qui lui sont propres alors que celle-ci ne peut prendre des décisions de dépense que dans la limite de son objet propre et ne saurait en aucun cas se comporter comme représentant les divers propriétaires en dehors de cet objet spécifique;
Il apparaît au demeurant que la facture litigieuse a été émise au nom de la SNC LES VENELLES DU LANDY pour une consommation afférente selon les défendeurs à une époque où l’opération de construction n’était pas achevée, ce qui peut laisser penser que cette consommation a été engendrée par les travaux eux-mêmes et que son paiement pouvait incomber au constructeur lui-même ;
Ainsi la résolution n° 2 critiquée a-t-elle été prise en excédant les pouvoirs de l’assemblée générale de l’AFUL et sera-t-elle annulée ;
Les résolutions 3 et 10 emportant approbation des comptes et quitus au trésorier ne valent, conformément au libellé de l’ordre du jour que pour les charges hors la facture d’eau litigieuse dès lors que la résolution 2 est annulée; il n’y a donc pas lieu de les annuler ;
Sur la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 22 juin 2022 ;
La résolution n°11 porte élection de la SARL SABIMMO en qualité de secrétaire trésorier;
Il est constant que les statuts ne prévoient pas une telle fonction;
Cette résolution ne peut qu’être annulée ;
Sur la désignation d’un administrateur ;
Le demandeur fonde cette prétention sur le fait qu’en raison de l’annulation de la désignation de la société SABIMMO en qualité de trésorier l’association ne serait plus pourvue des organes nécessaires à son fonctionnement ;
Or, il est constant que les membres du comité syndical ont été élus par les résolutions 12-1, 12-2, 12-3 et 12-4 et les défendeurs produisent un procès-verbal de délibération du syndicat en date du 1er mars 2023 désignant la société SABIMMO en qualité de président de l’AFUL, ce qui est conforme à l’article 10-2 des statuts ;
Dès lors, le fonctionnement normal des organes de l’association n’étant pas interrompu, il ne sera pas fait droit de ce chef ;
Sur les frais irrépétibles ;
C’est en raison de l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée d’une résolution étrangère à l’objet de l’association par la société SABIMMO et de la rédaction approximative du procès-verbal que le demandeur a été contraint d’ester en justice ;
Il est équitable en conséquence de lui allouer la somme de 3500 € au titre des frais irrépétible à la charge de la société SABIMMO;
PAR CES MOTIFS,
LE TRIBUNAL
Statuant par jugement public, contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
- ANNULE les résolutions n°2 et n°11 votées par l’assemblée générale de l’AFUL LES VENELLES DU LANDY du 22 juin 2022 ;
- REJETTE le surplus des demandes ;
- CONDAMNE la société SABIMMO à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 3500 € au titre des frais irrépétibles ;
- CONDAMNE in solidum l’AFUL LES VENELLES DU LANDY et la société SABIMMO aux dépens.
La minute a été signée par Monsieur Bernard AUGONNET, Premier Vice-Président et Madame Anyse MARIO, greffière présente lors de la mise à disposition.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT
Anyse MARIOBernard AUGONNET
