TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 22 MAI 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/10865 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YC4R
N° de MINUTE : 24/00790
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], pris en la personne de son administrateur judiciaire, SELARL [P] & ASSOCIES
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Nathalie AUFFRAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 003
C/
DEFENDEUR
S.C.I. ILANIT
Chez Madame [M]
[Adresse 1]
[Localité 5]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 06 Mars 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
La S.C.I. ILANIT est propriétaire des lots n°6, 21, 34 et 39 de l'immeuble sis [Adresse 3] (93).
Par acte d’huissier de justice du 14 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [P] & ASSOCIES, désignée en cette qualité par ordonnance de Monsieur le président du tribunal judiciaire de Bobigny du 17 octobre 2016, régulièrement prorogée depuis lors, a fait assigner la S.C.I. ILANIT aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
Recevoir Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son Administrateur Judiciaire, la SELARL [P] & ASSOCIES, en son exploit introductif d'instance et le dire bien fondé.
Y FAISANT DROIT,
Condamner la SCI ILANIT à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3]), pris en la personne de son Administrateur provisoire Maître [P], la somme de 22.094,61 € correspondant aux charges de copropriété et travaux dus au 3ème trimestre 2023 inclus, comptes arrêtés au 31/08/2023
La condamner au paiement de la somme de 5,37 € au titre des frais exposés conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
La condamner également au paiement d'une somme de 1.500 €, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice distinct et indépendant subi par le Syndicat des copropriétaires.
La condamner aux entiers dépens.
Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement citée, la S.C.I. ILANIT n’a pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 09 janvier 2024 et fixée à l'audience du 06 mars 2024. Elle a été mise en délibéré au 22 mai 2024.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la S.C.I. ILANIT;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux de décisions de l'administrateur provisoire des 27 octobre 2020, 02 avril 2021, 14 mars 2022, 24 octobre 2022, 21 décembre 2022, 10 mars 2023 et 31 mai 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er avril 2019 au 31 mars 2020, du 1er avril 2020 au 31 mars 2021 ainsi que les budgets prévisionnels du 1er avril 2021 au 31 mars 2022 et du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, en l'espèce la somme de 6,24 euros du 09 février 2021 au titre de « M.[P] MED 1T2021 », étant précisé que celle de 5,37 euros du 22 novembre 2022 au titre de « MED 4T2022 » avait déjà été déduite par le syndicat des copropriétaires.
En outre, il convient de déduire les appels de fonds travaux et de provision postérieurs au 31 mars 2023, faute de justifier de l'approbation du budget prévisionnel de la période du 1er avril 2023 au 31 mars 2024. Il y a en conséquence lieu de déduire les sommes de 33,22 euros au titre de « Fonds de travaux article 14-2 » du 1er avril 2023, 619,29 euros au titre de « Provision 2ème trimestre 2023 » du 1er avril 2023, 33,22 euros au titre de « Fonds de travaux article 14-2 » du 1er juillet 2023 et de 619,29 euros au titre de « Provision 3ème trimestre 2023 » du 1er juillet 2023.
Ainsi, il convient de condamner la S.C.I. ILANIT à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20.783,35 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 31 août 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus.
L'article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du prononcé du présent jugement.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 5,37 euros au titre de ces frais.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967.
Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de la mauvaise foi de la S.C.I. ILANIT, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Il ya en effet lieu de relever que la quasi totalité de la dette repose sur l'appel de fonds du 1er mai 2023 au titre de “travaux reprise planchers” d'un montant de 21.239,58 euros, faisant suite à une décision de l'administrateur provisoire du 10 mars 2023, donc nécessairement notifiée ultérieurement aux copropriétaires. Il ne peut dès lors être considéré que l'impossibilité pour la S.C.I. ILANIT de régler un tel montant dans un délai d'un mois après avoir été informée de la décision de mise en oeuvre de ces travaux soit constitutive d'une faute de nature à justifier des dommages-intérêts et ce, d'autant que la décision du 10 mars 2023 susvisée n'informait pas les copropriétaires de la date ou des dates auxquelles les fonds correspondants à ces travaux allaient être appelés.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. ILANIT sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;
CONDAMNE la S.C.I. ILANIT à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [P] & ASSOCIES, désignée en cette qualité par ordonnance de Monsieur le président du tribunal judiciaire de Bobigny du 17 octobre 2016, régulièrement prorogée depuis lors, la somme de 20.783,35 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 31 août 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus et ce, assorti des intérêts légaux à compter du présent jugement ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [P] & ASSOCIES, désignée en cette qualité par ordonnance de Monsieur le président du tribunal judiciaire de Bobigny du 17 octobre 2016, régulièrement prorogée depuis lors, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [P] & ASSOCIES, désignée en cette qualité par ordonnance de Monsieur le président du tribunal judiciaire de Bobigny du 17 octobre 2016, régulièrement prorogée depuis lors, de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la S.C.I. ILANIT aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 22 mai 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
