TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 22 MAI 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/10683 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YFXA
N° de MINUTE : 24/00781
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société 2ASC IMMOBILIERS, SAS.
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Sophie LOPEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 2289
C/
DEFENDEUR
Monsieur [L] [N]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 20 Mars 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [L] [N] est propriétaire du lot n°0015 de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93).
Par acte de commissaire de justice du 08 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2ASC IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [L] [N] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
CONDAMNER Monsieur [N] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 14.727,88 € majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 9 juin 2021, date de la sommation de payer, au jour du parfait paiement ;
- CONDAMNER Monsieur [N] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive majorée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie ;
CONDAMNER Monsieur [N] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER Monsieur [N] [L] aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Sophie LOPEZ, Avocat au Barreau de PARIS, qui en assurera le recouvrement conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement cité, Monsieur [L] [N] n’a pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 06 février 2024 et fixée à l'audience du 20 mars 2024. Elle a été mise en délibéré au 22 mai 2024.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [L] [N];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 19 juillet 2017, 10 juillet 2019, 04 juin 2021 et 20 avril 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que le budget prévisionnel 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 10 juillet 2019 au 09 juillet 2022.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Toutefois, le relevé de compte établi au 20 juillet 2023 mentionne la reprise d'un solde débiteur au 19 janvier 2016 à hauteur de 7.473,47 euros au titre de « Concorde – reprise balance 19/01/1 », qui n'est pas justifié. Il convient de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.
Il convient également de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme totale de 246,34 euros.
Ainsi, il convient de condamner Monsieur [L] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.008,07 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 20 juillet 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 09 juin 2021, date de la sommation de payer notifiée à Monsieur [L] [N], sur la somme de 3.568,89 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, s'il n'est pas formalisé en tant que telle de demande au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, force est de constater, au regard des demandes figurant au dispositif de l'assignation du syndicat des copropriétaires ainsi qu'au vu des moyens développés et de l'extrait de compte transmis en pièce n°3, qu'il est sollicité la somme de 246,34 euros au titre de ces frais.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa sommation de payer du 09 juin 2021. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce les frais de relance des 17 mars 2016 et 09 mars 2020, d'un coût unitaire de 24 euros, dont il n'est au demeurant pas justifié en procédure.
Il y a lieu en revanche de retenir les frais d'huissier pour la signification de la sommation de payer susvisée, à hauteur de 198,34 euros, dont il est justifié.
Monsieur [L] [N] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 198,34 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 09 juin 2021, date de la sommation de payer.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, Monsieur [L] [N] paye irrégulièrement les charges de copropriété et n'a ainsi effectué aucun paiement depuis le 05 mai 2022 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.
En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [L] [N] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [L] [N], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [N] sera condamné aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;
CONDAMNE Monsieur [L] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2ASC IMMOBILIER, la somme de 7.008,07 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 20 juillet 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêt au taux légal à compter du 09 juin 2021 sur la somme de 3.568,89 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
CONDAMNE Monsieur [L] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2ASC IMMOBILIER, la somme de 198,34 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 09 juin 2021 ;
CONDAMNE Monsieur [L] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2ASC IMMOBILIER, la somme de 600 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts;
CONDAMNE Monsieur [L] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2ASC IMMOBILIER, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [L] [N] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 22 mai 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
