TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 22 MAI 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/06728 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X3SP
N° de MINUTE : 24/00778
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 5] [Localité 8], représenté par son syndic, la société VALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE, SASU, agissant poursuites et diligences de ses représentaux légaux.
[Adresse 6]
- [Adresse 3] à [Adresse 4]
- [Adresse 2] à [Adresse 1]
[Localité 7]
représentée par Maître Eric CANCHEL de la SELEURL CANCHEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0937
C/
DEFENDEURS
Monsieur [W] [V]
[Adresse 5]
[Localité 8]
non représenté
Madame [N] [V]
[Adresse 5]
[Localité 8]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 20 Mars 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [W] [V] et Madame [N] [V] sont propriétaires du lot n°96 de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] (93).
Par actes de commissaire de justice du 06 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, la société VALIERE CORTEZ, a fait assigner Monsieur [W] [V] et Madame [N] [V] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
CONDAMNER in solidum Monsieur [W] [V] et Madame [N] [V] au paiement d'une somme de 1171 1,28 € au titre des charges de copropriété provisoirement arrêtées au 28 avril 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 11 juin 2020.
LES CONDAMNER in solidum au paiement d'une somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts.
DIRE ET JUGER que les frais engagés par le syndicat des copropriétaires à compter de la première mise en demeure du 17 juin 2020 adressée à Monsieur et Madame [V] pour le recouvrement de ses charges de copropriété, seront intégralement et uniquement imputés à Monsieur [W] [V] et Madame [N] [V].
En conséquence,
CONDAMNER in solidum Monsieur [W] [V] et Madame [N] [V] à payer au syndicat des copropriétaires les frais engagés à compter de la première mise en demeure du 11 juin 2020 qui lui fut adressée pour le recouvrement de ses charges de copropriété
CONDAMNER in solidum Monsieur [W] [V] et Madame [N] [V] au paiement d'une somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC.
CONDAMNER in solidum Monsieur [W] [V] Madame [N] [V] en tous les dépens.
DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement cités, Monsieur [W] [V] et Madame [N] [V] n’ont pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 21 novembre 2023 et fixée à l'audience du 24 janvier 2024 puis renvoyée à l’audience du 20 mars 2024.
Par conclusions signifiées aux consorts [V] par exploits de commissaire de justice du 14 mars 2024, et notifiées le 16 mars par RPVA, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de céans de :
CONDAMNER in solidum Monsieur [W] [V] et Madame [N] [V] au paiement d'une somme de 10972,95 € au titre des charges de copropriété provisoirement arrêtées au 12 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 11 juin 2020,
LES CONDAMNER in solidum au paiement d'une somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts,
DIRE ET JUGER que les frais engagés par le syndicat des copropriétaires à compter de la première mise en demeure du 17 juin 2020 adressée à Monsieur et Madame [V] pour le recouvrement de ses charges de copropriété, seront intégralement et uniquement imputés à Monsieur [W] [V] et Madame [N] [V],
En conséquence,
CONDAMNER in solidum Monsieur [W] [V] et Madame [N] [V] à payer au syndicat des copropriétaires les frais engagés à compter de la première mise en demeure du 11 juin 2020 qui lui fut adressée pour le recouvrement de ses charges de copropriété
CONDAMNER in solidum Monsieur [W] [V] et Madame [N] [V] au paiement d'une somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC.
CONDAMNER in solidum Monsieur [W] [V] Madame [N] [V] en tous les dépens.
DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que signifiées postérieurement à l'ordonnance de clôture, ces conclusions, qui tendent exclusivement à l'actualisation à la baisse de l'arriéré de charges dont il est sollicité le recouvrement, sont recevables en application des dispositions de l'article 802 du code de procédure civile.
A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 24 mai 2024.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [W] [V] et Madame [N] [V];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 20 mai 2021, 16 mai 2022 et du 06 juin 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce les frais d'assignation du 12 juillet 2023 à hauteur de 58,34 euros ainsi que les frais de mise en demeure du 27 juillet 2023 d'un coût de 36 euros.
De surcroît, il ne peut être fait droit aux demandes au titre du 2ème trimestre 2024, s'agissant de provisions non encore échues à la date de l'audience et relevant par conséquent de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et non de l'article 10 de ladite loi. Si le règlement de copropriété transmis précise dans son article « MUTATION- INDIVISION », en page 63, que le règlement des charges aura lieu au plus tard dans la quinzaine de l'envoi du compte, en l'absence de toute justification par le syndicat des copropriétaires de la date d'envoi des appels de fonds du 1er avril 2024 au titre des charges générales et du fonds travaux, il ne peut être vérifié que ces sommes étaient bien dues par les défendeurs au 20 mars 2024, date de l'audience.
Le règlement de copropriété prévoit expressément à ce même article « MUTATION - INDIVISION » la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot.
Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [W] [V] et Madame [N] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.138,63 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 12 mars 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, valant mise en demeure. Il ne peut en effet être retenu la mise en demeure du 11 juin 2020 qui est antérieure aux sommes dont il est demandé le recouvrement dans la présente procédure et qui a, de surcroît, été délivrée durant la période couverte par le jugement du tribunal de proximité d'Aubervilliers du 10 mai 2021.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de dire et juger que les frais engagés au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à compter de la mise en demeure du 17 juin 2020 seront intégralement et uniquement imputés à Monsieur et Madame [V].
Le tribunal ne peut cependant prononcer une condamnation générale et imprécise.
De surcroît, le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 11 juin 2020, dont il ne sollicite pas le recouvrement des frais. En outre, tous les justificatifs de mises en demeure et de relances qu'il verse en procédure sont antérieurs au 11 juin 2020. Le syndicat des copropriétaires est dès lors mal fondé à solliciter leur prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs, ces frais de recouvrement ayant tous été exposés avant la mise en demeure du 11 juin 2020.
Il est mentionné à l'extrait de compte une mise en demeure du 27 juillet 2023 d'un coût de 36 euros mais celle-ci n'étant pas justifiée en procédure, il ne peut y être fait droit.
Enfin, il est également imputé audit décompte des frais d'assignation le 12 juillet 2023, à hauteur de 58,34 euros, correspondant aux honoraires d'avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter cette demande.
Au regard de ces éléments, il convient de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, il apparaît que Monsieur [W] [V] et Madame [N] [V] ont déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal de proximité d'Aubervilliers du 10 mai 2021. Dès lors, en continuant de s'abstenir du paiement de l'intégralité de leurs charges, alors qu’ils ont été suffisamment éclairés par les motifs du jugement susvisé, ils ont occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.
En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [W] [V] et Madame [N] [V] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [W] [V] et Madame [N] [V], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [V] et Madame [N] [V] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [V] et Madame [N] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, la société VALIERE CORTEZ, la somme de 10.138,63 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 12 mars 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, la société VALIERE CORTEZ, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [V] et Madame [N] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, la société VALIERE CORTEZ, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [V] et Madame [N] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, la société VALIERE CORTEZ, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [V] et Madame [N] [V] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 22 mai 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
