TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 22 MAI 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/04304 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XS6G
N° de MINUTE : 24/00783
DEMANDEUR
S.A.S. CEETRUS FRANCE, représentée par la société NHOOD Services France, anciennement dénommée Trimogest,
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Morgan JAMET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0739
C/
DEFENDEUR
S.A.R.L. ROSA
[Adresse 5]
Centre commercial [4]
[Localité 3]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 06 Mars 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte sous seing privé en date du 25 septembre 2020, la S.A.S. CEETRUS FRANCE, représentée par son mandataire la société NHODD SERVICES FRANCE, a donné à bail à la S.A.R.L. ROSA un local commercial, portant le numéro 3, au sein de la galerie marchande « Auchan l'Ilo - Epinay » sise [Adresse 5]), pour une durée de 10 années entières à compter du 18 septembre 2021, moyennant un loyer annuel de base de 30.000,00 € HT HC, auquel s'ajoutait un loyer variable additionnel correspondant à 2,50% hors taxes du chiffre d'affaires hors taxes réalisé par le preneur. La destination des locaux a été fixée aux termes du bail comme étant celle de « cuisiniste », le tout sous l'enseigne « Cuisine Privée ».
Par exploit en date du 29 juin 2022, la société CEETRUS FRANCE a fait signifier à la société ROSA un commandement de payer visant la clause résolutoire aux fins de s'acquitter, dans un délai d’un mois, à titre principal, d’un arriéré locatif de 67.843,20 € arrêtée au 23 juin 2022, outre le coût du commandement.
Par exploit d'huissier du 14 décembre 2022, la société CEETRUS a fait assigner la société ROSA devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référé aux fins de solliciter à titre principal la condamnation de la société ROSA à lui payer la somme provisionnelle de 97.471,50 euros TTC, selon décompte établi au 3 novembre 2022, outre les intérêts légaux et conventionnels applicables.
Par ordonnance de référé du 23 février 2023, le président du tribunal judiciaire de céans a déclaré n'y avoir lieu à référé.
Par ordonnance du 21 décembre 2022, suite à requête du 14 décembre 2022, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bobigny a autorisé la société CEETRUS à faire pratiquer une mesure de saisie conservatoire de créance d'un montant arrêté à la somme de 97.471,50 euros entre les mains des établissements bancaires dans les livres desquels la société ROSA serait titulaire de comptes bancaires.
Une mesure de saisie conservatoire a été réalisée le 13 janvier 2023 entre les mains de l'établissement BNP Paribas à hauteur de 3.195,20 euros.
Par exploit d’huissier délivré le 24 avril 2023, la société CEETRUS a fait assigner la société ROSA devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :
- Constater que la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de bail conclu le 25 septembre 2020 entre la société Ceetrus France, représentée par son mandataire, la société Nhood Services France, et la société Rosa, portant sur le local commercial numéro 3 d'une superficie d”environ 164 m2 situé au sein la galerie marchande du centre commercial [4] sis [Adresse 5], est acquise depuis le 29 juillet 2022.
En conséquence,
- Constater la résiliation dudit contrat de bail à compter de cette date ;
- Ordonner l'expulsion de la société Rosa et de tous occupants de son chef, des locaux en cause avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire ;
- Condamner la société Rosa au paiement d'une d'indemnité d'occupation d'un montant forfaitaire de 168,36 euros par jour, établi sur la base du double du loyer global de la dernière année de facturation, outre les charges et indexation telles que prévues au bail, à compter du 30 juillet 2022, jusqu'à justification de la libération totale des lieux et remise des clés à la société Ceetrus France ;
- Condamner la société Rosa à payer à la société Ceetrus France la somme en principal d'un montant de 112.158,87 euros TTC, selon le décompte locatif édité à la date du 24 mars 2023, le deuxième trimestre 2023 étant inclus, ladite somme restant à parfaire ;
- Juger que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront productrices d'un intérêt de retard au taux d'intérêt légal, majoré de trois points, à compter de leur date d'échéance respective ;
- Juger que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront, sans préjudice de ce qui précède, également forfaitairement majorée à hauteur de 10% à compter du 2 juillet 2022 et jusqu'à parfait paiement, sauf mémoire et sans préjudice de toutes autres ;
- Juger que le dépôt de garantie actualisé s'é1evant à la somme de 7.681,37 euros sera réputé acquis à la Ceetrus France en sa qualité de bailleur ;
En tout état de cause :
- Condamner la société Rosa à payer à la société Ceetrus France la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les rais de commandement, de signification et d'expulsion ;
- Rappeler que l'exécution provisoire est de droit.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement citée, la S.A.R.L. ROSA n’a pas constitué avocat.
En application de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.
*
L'ordonnance de clôture a été rendue le 07 décembre 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 06 mars 2024. Elle a été mise en délibéré au 22 mai 2024, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
1 - Sur l’acquisition de la clause résolutoire
La société CEETRUS FRANCE sollicite que soit constaté l'acquisition de la clause résolutoire, la société ROSA n'ayant pas procédé au paiement de l'arriéré locatif dans le mois de signification du commandement de payer.
Selon les dispositions de l’article L.145-41 du Code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l’espèce, le contrat de bail commercial contient bien une clause résolutoire en son article 17, selon laquelle :
« ll est expressément stipulé qu'a défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de Loyer (et notamment a défaut de règlement du Loyer variable additionnel visé a l'Article 3.1 du Bail ou de tout nouveau Loyer, ou de l'arriéré de Loyer suite a la fixation du Loyer au bail de renouvellement), d'un seul terme ou fraction de terme de l'indemnité d'occupation (due soit contractuellement dans les termes du présent Article, soit dans les termes de l'Article L 145-28 du Code de Commerce, dans l'hypothèse où un congé avec refus de renouvellement serait délivré par le Bailleur. où dans le cas où ce dernier exercerait son droit d'option), de toutes sommes dues au titre du dépôt de garantie et notamment par l'effet du réaiustement ou de la reconstitution du dépôt de garantie conformément aux stipulations de l'Article 3.7, des Charges afférentes aux Parties Communes et des Charges afférentes au Local incombant au Preneur aux termes de l'Article 3.12. des intérêts ou pénalités de retard de tous frais des contributions dues au titre du Fonds Commun de l'Article 3.14 et, plus généralement, de toutes sommes qui viendraient a être dues par le Preneur au Bailleur, quelle que soit l'origine de cette dette ou encore en cas d'inexécution d'une seule des conditions du Bail ou de non-respect des Annexes et notamment du Code éthique partenaire, du Règlement Intérieur et du Cahier des Charges Techniques y compris toutes les sommes qui y sont visées, le Bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur et sans qu'il y ait lieu de remplir aucune formalité judiciaire si, dans un délai d'un (1) mois suivant un commandement ou une mise en demeure délivré par Huissier de justice visant la présente clause et mettant le Preneur en demeure soit de payer soit d'exécuter l'obligation ainsi méconnue, il n'a pas été satisfait à ce commandement ou cette mise en demeure, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs a l'expiration du délai ci-dessus, et ce sans préjudice de dommages et intérêts dont le Bailleur pourrait se prévaloir.
En cas d'inobservation par le Preneur des obligations a sa charge, le Bailleur aura la faculté distincte, un (l) mois après une sommation d'exécuter ou commandement délivré par Huissier de justice et resté infructueux. de faire exécuter l'obligation méconnue par toute entreprise de son choix, aux frais, risques et périls du Preneur. Les frais de cette intervention s’ajoutant de plein droit au premier terme de Loyer suivant.»
Le commandement de payer délivré le 29 juin 2022 par exploit d’huissier à destination de la société ROSA vise expressément ladite clause ainsi que le délai d’un mois laissé au preneur pour régler en principal la somme de 67.843,20 euros au titre des « loyers et charges impayés au 23/06/2022 ».
Cependant, faute de transmettre le décompte joint à ce commandement de payer, la société CEETRUS ne justifie pas avoir mis la société ROSA en mesure de pouvoir identifier la nature des sommes réclamées au titre de l'arriéré locatif ainsi que l’évolution de la dette du preneur. Dès lors, il ne peut être vérifié la validité dudit commandement de payer.
En conséquence, la société CEETRUS sera déboutée de sa demande de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail du 25 septembre 2020, ainsi que de ses demandes de voir ordonner l'expulsion de la société ROSA, sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ainsi qu'à la conservation du dépôt de garantie.
2 – Sur les sommes dues au titre des loyers et charges impayés
La société CEETRUS FRANCE fait valoir que la société ROSA n'ayant pas réglé la totalité de ses loyers et charges, elle lui est redevable de la somme de 112.158,87 euros. Elle en déduit qu'il y a lieu de la condamner à lui payer cette somme assortie d'un intérêt de retard au taux légal majoré de trois points ainsi que d'une majoration de 10% et ce, en application des dispositions fixées contractuellement au bail.
Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
Le bail commercial conclu entre la société CEETRUS FRANCE et la société ROSA le 20 janvier 2021 prévoit en son article 3.1 du Titre III un loyer annuel en principal d’un montant de 30.000,00 euros hors taxes et hors charges, qui sera actualisé et indexé en fonction de la variation de l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE.
A ce loyer de base s'ajoute un loyer variable additionnel fixé à 2,50% hors taxes du chiffre d'affaires annuel hors taxes du preneur.
Les articles 3.15.1 et 3.15.2 du contrat de bail susvisé prévoient que le loyer de base ainsi que le loyer variable additionnel devront être versés par le preneur trimestriellement et d'avance, au 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre.
L'article 3.16 fixe quant à lui les modalités des pénalités et sanctions applicables en cas de défaut de paiement du loyer en précisant que « A défaut de paiement du Loyer et /ou des indemnités d'occupation, des accessoires et plus généralement de toutes sommes exigibles à chaque terme d'après le présent Bail, quarante-huit (48) heures après une lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée sans effet, les sommes dues seront automatiquement majorées de dix pour cent (10%) à titre d 'indemnité, forfaitaire de frais contentieux et ce, indépendamment de tous frais de commandement, de recettes et des droits proportionnels d 'encaissement qui seront à la charge du Preneur. Toute somme exigible payée en retard sera, d'autre part, productrice d'un intérêt de retard au taux d'intérêt légal majoré de trois (3) points, qui s'appliquera de plein droit et sans mise en demeure préalable à compter de la date d 'échéance. »
Le décompte arrêté au 24 mars 2023, au titre des loyers et charges impayés, fait apparaître l'ensemble des sommes appelées durant cette période, en application des dispositions du contrat de bail ci-dessus rappelées, ainsi que l'absence de tout versement de la part de la société ROSA depuis le 1er janvier 2022, soit un arriéré locatif d’un montant de 112.158,87 euros.
En tout état de cause, il ressort des pièces du dossier que les loyers et charges impayés correspondent au montant effectivement réclamé par le bailleur. Il conviendra cependant d'en ôter la somme de 381,20 euros, correspondant au coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 09 septembre 2022, qui n'entre pas dans les sommes dues au titre des loyers et des charges.
S'il sera fait application d'un intérêt de retard au taux légal majoré de trois points, tel que prévu à l'article 3.16 du contrat de bail, il n'en sera pas de même de l'application de la majoration de 10% prévue par ce même article, faute pour la société CEETRUS FRANCE de justifier des mises en demeure avec avis de réception transmises au preneur aux fins de paiement de ses loyers et charges restées sans effet, condition d'application de ladite majoration selon les termes de cet article.
La société ROSA sera en conséquence condamnée à payer la somme de 111.777,67 euros à la société CEETRUS FRANCE, au titre des loyers et charges dus au 24 mars 2023, deuxième trimestre 2023 inclus, outre intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-7 du code civil, à compter du présent jugement, majoré de trois points.
3 - Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La société ROSA, succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens.
- Sur les frais irrépétibles
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l'espèce, la société ROSA sera condamnée à payer à la société CEETRUS FRANCE la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Aux termes de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
En l'espèce, il n'y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
Déboute la S.A.S. CEETRUS FRANCE de ses demandes de mise en œuvre de la clause résolutoire, d'expulsion de la S.A.R.L. ROSA, en paiement d'une indemnité d'occupation et en conservation du dépôt de garantie ;
Condamne la S.A.R.L. ROSA à payer à la S.A.S. CEETRUS FRANCE la somme de 111.777,67 euros au titre des loyers et charges dus au 24 mars 2023, échéance du deuxième trimestre 2023 incluse, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, majoré de trois points;
Condamne la S.A.R.L. ROSA à payer à la S.A.S. CEETRUS FRANCE la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne la S.A.R.L. ROSA aux entiers dépens ;
Rejette les demandes plus amples ou contraires ;
Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 22 mai 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame [T] Madame [O]
