COUR D’APPEL DE PARIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BOBIGNY
JUGEMENT DU 21 MAI 2024
Greffe des loyers commerciaux
Affaire N° RG 22/00008 - N° Portalis DB3S-W-B7G-V73T
Chambre 5/Section 4 - LC
Minute n° 24/00828
S.C.I. LE LOGIS
[Adresse 1]
[Localité 8]
représentée par Me Gilles OBADIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0072
C/
S.E.L.A.S. LE LABO PARC MONCEAU venant aux droits de la société BIO OPTIMA, société d’exercice libéral par actions simplifiées immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 429 574 387 et ayant son siège social au [Adresse 4] à [Localité 5] radiée à la suite d’une fusion-absorption depuis le 15 novembre 2021.
[Adresse 3] et [Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Maître Raphaël BENILLOUCHE de la SELARL RDB ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0519
S.E.L.A.S. BIO OPTIMA
[Adresse 4]
[Localité 5]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Madame Aliénor CORON,, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 26 Mars 2024
JUGEMENT
Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 5 mai 1986, la SCI LE LOGIS a donné à bail commercial à Monsieur [P] [Y] des locaux situés [Adresse 7] à[Localité 9]e (93), pour une activité de laboratoire de biologie médicale. Le bail a été renouvelé le 20 mai 1995, puis s’est tacitement prolongé.
Suivant acte sous seing privé du 6 février 2012 à effet au 1er février 2012, Monsieur [Y] a cédé son fonds de commerce à la société BIO OPTIMA, en ce compris le droit au bail.
Par actes extrajudiciaires du 10 et du 14 avril 2020, la société BIO OPTIMA a notifié à la SCI LE LOGIS une demande de renouvellement.
Par acte délivré le 9 juillet 2020, la société LE LOGIS a consenti au principe du renouvellement.
Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 9 novembre 2021, la SCI LE LOGIS a sollicité que le loyer annuel soit fixé à la somme de 40 000 euros hors taxes et hors charges.
Par acte de fusion-absorption en date du 26 avril 2021, la société BIO OPTIMA a été absorbée par la société LE LABO PARC MONCEAU avec effet à compter du 1er janvier 2021 d’un point de vue comptable et fiscal.
Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2022, la SCI LE LOGIS a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé.
Par jugement avant-dire droit du 8 novembre 2022, le juge des loyers commerciaux a constaté le renouvellement du bail à la date du 1er juillet 2020, ordonné une mesure d’expertise et désigné M. [F] [J] pour y procéder avec pour mission de déterminer la valeur locative des lieux loués et donner son avis sur le montant du loyer applicable à compter du renouvellement du bail.
L’expert a déposé son rapport le 3 janvier 2024, au terme duquel il a évalué la valeur locative à la somme annuelle de 30 800 euros.
Au terme de son mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 14 février 2024, la SCI LE LOGIS sollicite du juge des loyers commerciaux de :
- FIXER à 30 800 euros annuel H.T et hors charges le montant du loyer de renouvellement dû à compter du 1er juillet 2020 par la Société LABO PARC MONCEAU
- Ordonner en conséquence le réajustement du dépôt de garantie que la Société LABO PARC MONCEAU doit verser et le paiement du complément dû à ce titre entre les mains de la SCI LE LOGIS
- CONDAMNER la Société LABO PARC MONCEAU au paiement des intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer payé par elle et le loyer qui sera fixé pour le bail renouvelé, et ce, à compter du 1er juillet 2020. jusqu'à parfait paiement
-DEBOUTER la société LE LABO PARC MONCEAU de l’ensemble de ses demandes
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir
- CONDAMNER la Société LABO PARC MONCEAU aux entiers dépens dont les frais d'expertise.
Au terme de son mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 21 mars 2024, la société LE LABO PARC MONCEAU sollicite du juge des loyers commerciaux de :
- FIXER le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020 à un montant annuel de 30 800 euros en principal hors charges et hors taxes,
- DEBOUTER la SCI LE LOGIS de sa demande de condamnation au paiement des
intérêts à compter du renouvellement au 1 er juillet 2020,
- DIRE que les intérêts de retard ne s’appliquent qu’à compter de l’assignation délivrée par la SCI LE LOGIS le 27 janvier 2022 ;
- DIRE que ce loyer sera dû à compter du 1er juillet 2020 ;
-Lui OCTROYER des délais de paiement sur 36 mois ;
En tout état de cause,
- CONDAMNER la société SCI LE LOGIS au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER la société SCI LE LOGIS aux entiers dépens de l’instance, en ce compris ceux afférents à l’expertise.
L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mars 2024 et mise en délibéré au 21 mai 2024.
MOTIFS
Sur le montant du loyer du bail renouvelé
Il y a lieu de constater l’accord des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé tel que proposé par l’expert judiciaire et de fixer celui-ci à la somme de 30 800 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2020, date du renouvellement.
Sur les autres demandes
En application de l’article 1231-6 du code civil, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter de la saisine de la présente juridiction, soit le 27 janvier 2022, puis au fur et à mesure des échéances échues.
En application de l’article R. 145-23 du code de commerce, la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d’une condamnation. Le juge des loyers commerciaux n’est donc pas compétent pour condamner la société LE LABO PARC MONCEAU au paiement de ces intérêts et la SCI LE LOGIS sera déboutée de sa demande à ce titre.
La société LE LABO PARC MONCEAU demande à bénéficier de délais de paiement sur 36 mois pour régler les arriérés de loyers. Il sera rappelé que le juge des loyers commerciaux n’a pas compétence pour condamner le preneur au paiement de l’arriéré des loyers, et ne peut donc avoir pour compétence de lui accorder de délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues à ce titre, et la société LE LABO PARC MONCEAU sera dès lors déboutée de sa demande.
La demande portant sur un éventuel réajustement de dépôt de garantie sera également rejetée comme ne relevant pas des pouvoirs du juge des loyers commerciaux, tout comme la demande en condamnation au paiement du complément dû.
La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties ; il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise. L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile et les demandes formées à ce titre seront rejetées.
L’exécution provisoire sera rappelée.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
-Fixe à la somme de 30 800 euros par an en principal, hors taxes et hors charges, à compter du 1er juillet 2020, le montant du loyer du bail révisé entre la SCI LE LOGIS d’une part, et la société LE LABO PARC MONCEAU d’autre part, portant sur les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 9] (93),
-Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 27 janvier 2022 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,
-Déboute la SCI LE LOGIS de sa demande en paiement des intérêts comme ne relevant pas des pouvoirs du juge des loyers commerciaux,
-Déboute la société LE LABO PARC MONCEAU de sa demande de délais de paiement comme ne relevant pas des pouvoirs du juge des loyers commerciaux,
-Déboute la SCI LE LOGIS de sa demande en réajustement du dépôt de garantie et en condamnation en paiement du complément comme ne relevant pas des pouvoirs du juge des loyers commerciaux,
-Partage les dépens par moitié entre les parties, en ce compris les frais d’expertise,
-Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-Rappelle que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.
La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.
LE GREFFIERLE JUGE
MADAME SEGHIRMADAME CORON
