| France, Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 5/section 1, 15 mai 2024, 23/10345

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 15 MAI 2024

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/10345 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YF5H
N° de MINUTE : 24/00721

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet L’IMMOBILIERE PARIROC, exerçant notamment sous la dénomination commerciale PECORARI
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

C/

DEFENDEUR

S.C.I. PHOENIX
[Adresse 2]
[Localité 5]
non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 06 Mars 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI PHOENIX est propriétaire des lots n°8, 14, 25, 27, 57 et 59 de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93).

Par actes de commissaire de justice du 13 octobre 2023 et 02 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet L'IMMOBILIERE PARIROC,exerçant notamment sous la dénomination commerciale PECORARI, a fait assigner la SCI PHOENIX aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER la SCI PHOENIX à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic :
- la somme de 19 683,93 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 29 septembre 2023, 4e trimestre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 4 septembre 2018, date de première mise en demeure,
- la somme de 548,43 euros au titre des frais nécessaires, tels que définis à l'article 10-1 de la loi du 10juillet 1965;
la somme de 5 000 euros au titre des dommages et intérêts;
- la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir;
CONDAMNER la SCI PHOENIX aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la SCI PHOENIX n’a pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 09 janvier 2024 et fixée à l'audience du 06 mars 2024. Elle a été mise en délibéré au 15 mai 2024.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI PHOENIX;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 12 avril 2016, 13 avril 2017, 27 avril 2018, 26 avril 2019, 20 juillet 2021, 13 juin 2022 et 09 mai 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que le budget prévisionnel 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic applicable du 1er juillet 2023 au 30 juin 2026.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 19.683,93 euros au titre des charges impayées arrêtées au 29 septembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, hors frais contentieux et de recouvrement alors que le décompte du 29 septembre 2023 mentionne un solde débiteur de 19.655,52 euros. Il ne peut en conséquence être fait droit à la demande formulée qui ne correspond pas à la somme réellement due par la SCI PHOENIX, telle qu'elle découle du décompte et des appels de fonds versés en procédure.

Enfin, dès lors que les appels de fonds du 1er octobre 2023, au titre du 4ème trimestre 2023, sont pris en compte dans les sommes demandées par le syndicat des copropriétaires au titre de l'arriéré de charges, les comptes ne peuvent être considérés comme arrêtés au 29 septembre 2023. En concordance avec les appels dont il est demandé le recouvrement, il y a lieu de les arrêter au 1er octobre 2023.

Ainsi, il convient de condamner la SCI PHOENIX à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 19.655,52 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2023, appels provisionnels du 4ème trimestre 2023 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, valant mise en demeure, faute de justifier que la mise en demeure du 04 septembre 2018 ait été adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, il est sollicité la somme de 576,84 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 depuis le jugement du tribunal d'instance d'Aubervilliers du 07 novembre 2017. Il n'est ainsi pas démontré l'envoi en recommandé des mises en demeure des 04 septembre 2018 et 22 octobre 2019.

Le syndicat des copropriétaires est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, il apparaît que la SCI PHOENIX a déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal d’instance d'Aubervilliers du 07 novembre 2017. Dès lors, en continuant de s'abstenir du paiement de l'intégralité de ses charges, alors qu’elle a été suffisamment éclairée par les motifs du jugement susvisé, elle a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, la SCI PHOENIX a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner la SCI PHOENIX, sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI PHOENIX sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE la SCI PHOENIX à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet L'IMMOBILIERE PARIROC, exerçant notamment sous la dénomination commerciale PECORARI, la somme de 19.655,52 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2023, appels provisionnels du 4ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet L'IMMOBILIERE PARIROC, exerçant notamment sous la dénomination commerciale PECORARI, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SCI PHOENIX à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet L'IMMOBILIERE PARIROC, exerçant notamment sous la dénomination commerciale PECORARI, la somme de 2.000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI PHOENIX à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet L'IMMOBILIERE PARIROC, exerçant notamment sous la dénomination commerciale PECORARI, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI PHOENIX aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 15 mai 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT