TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 15 MAI 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/09829 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YHFI
N° de MINUTE : 24/00720
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, SAS, pris en la personne de ses représentants légaux.
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Thierry BAQUET de la SCP DOMINIQUE-DROUX ET BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191
C/
DEFENDEUR
Monsieur [D] [V]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 06 Mars 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [D] [V] est propriétaire des lots n°203, 491 et 779 de la résidence SEVIGNE sise [Adresse 5] à [Localité 4] (93).
Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence SEVIGNE sise [Adresse 5] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a fait assigner Monsieur [D] [V] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- DECLARER le Syndicat des copropriétaires de la résidence SEVIGNE à [Localité 4] (93), recevable et bien fondé en ses demandes ;
EN CONSEQUENCE
Vu l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1240 et suivants du Code Civil,
- CONDAMNER Monsieur [D] [V] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence SEVIGNE à [Localité 4] (93) les sommes de :
o 9.552,59€ correspondant aux charges de copropriété impayées au 04 octobre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 03 novembre 2022 ;
o 534€ au titre de l'article 10-1 de laloi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 03 novembre 2022 ;
o 2000€ à titre de dommages intérêts pour résistance abusive ;
- CONDAMNER Monsieur [D] [V] en tous les dépens ainsi qu'à la somme de 2000€ au titre de l'article 700 du CPC ;
- RAPPELER que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement cité, Monsieur [D] [V] n’a pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 23 janvier 2024 et fixée à l'audience du 06 mars 2024. Elle a été mise en délibéré au 15 mai 2024.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [D] [V];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 27 octobre 2021, 31 mai 2022 et 27 juin 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2021 et 2022 ainsi que le budget prévisionnel 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic applicable du 27 juin 2023 au 27 juin 2026,
- la mise en demeure du 03 novembre 2022.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Ainsi, il convient de condamner Monsieur [D] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.552,59 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 04 octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 03 novembre 2022, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [D] [V], sur la somme de 3.695,69 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 534 euros au titre de ces frais.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 03 novembre 2022.
S'il est justifié de l'envoi de cette mise en demeure, il n'en est pas de même de la mise en demeure du 16 février 2023, dont il n'est pas démontré qu'elle ait été transmise selon les modalités prévues par l'article 64 du décret du 17 mars 1967. Il ne pourra donc pas être fait droit à la demande à ce titre.
Il est démontré l'envoi de relances les 24 novembre 2022 et 06 mars 2023. Cependant, le seul contrat de syndic transmis étant applicable à compter du 27 juin 2023, il ne peut être vérifié la concordance des sommes sollicitées au titre de la mise en demeure du 03 novembre 2022 et des relances des 24 novembre 2022 et 06 mars 2023 avec la tarification fixée par le contrat en vigueur à ces dates. Dès lors, ces demandes seront rejetées.
Enfin, il y est également imputé des frais d'assignation, à hauteur de 351,60 euros, correspondant aux honoraires d'avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, Monsieur [D] [V] n'a jamais réglé ses charges de copropriété sur la période étudiée, soit entre le 31 décembre 2021 et le 04 octobre 2023 et ce, malgré l'envoi de plusieurs mises en demeure et relances. Cette omission volontaire occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation et met le syndicat en situation de ne plus pouvoir assurer l'entretien et la conservation de la copropriété.
Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [D] [V], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [V] sera condamné aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;
CONDAMNE Monsieur [D] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SEVIGNE sise [Adresse 5] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, la somme de 9.552,59 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 04 octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêt au taux légal à compter du 03 novembre 2022, sur la somme de 3.695,69, et à compter de l'assignation pour le surplus ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence SEVIGNE sise [Adresse 5] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNE Monsieur [D] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SEVIGNE sise [Adresse 5] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [D] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SEVIGNE sise [Adresse 5] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [D] [V] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 15 mai 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
