TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 AVRIL 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/02998 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XPBO
N° de MINUTE : 24/00589
DEMANDEURS
Madame [H] [C] [X] épouse [M]
[Adresse 5]
[Localité 7]
représentée par Me David LEVY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 95
Monsieur [F] [E] [P] [T]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représenté par Me David LEVY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 95
C/
DEFENDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic, la société Cabinet LARIGAUDRY
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Maître Romain HAIRON de la SELEURL RHA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire :
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 21 Février 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Madame [H] [C] [X] épouse [M] et Monsieur [F] [E] [P] [T], venant aux droits de Madame [Y] [K] [V], décédée le 23 octobre 2002, sont propriétaires du lot n°10 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 8] (93).
Une assemblée générale s'est tenue le 18 octobre 2022 et a notamment donné lieu à la désignation du cabinet LARIGAUDRY en qualité de syndic ainsi qu'au vote du budget prévisionnel des exercices 2023 et 2024.
Par exploit d'huissier délivré le 20 mars 2023, Madame [H] [C] [X] épouse [M] et Monsieur [F] [E] [P] [T] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic, la société Cabinet LARIGAUDRY, devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :
Déclarer Madame [H] [M] et Monsieur [F] [T] recevables et bien fondés en leur action et leurs demandes.
Annuler l'assemblée générale ordinaire du 18 Octobre 2022 et toutes les résolutions qui y ont été adoptées.
Annuler le procès verbal de l'assemblée générale ordinaire du 18 Octobre 2022 et sa notification du 25/01/2023.
Annuler en tant que de besoin les appels de provision du 17/02/2023 et tous les appels qui suivront jusqu'au prononcé du jugement à intervenir.
Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à payer à Madame [M] et Monsieur [T] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.
Madame [M] et Monsieur [T] font valoir, au soutien de leurs prétentions, que la convocation à l'assemblée générale du 18 octobre 2022 a été adressée à Monsieur [S] [M] qui n'a pas la qualité de copropriétaire. De fait, ni Madame [M] ni Monsieur [T] n'aurait été convoqué à celle-ci. Il précise que Monsieur [M] a adressé une lettre recommandée avec avis de réception au syndic bénévole à l'origine de la convocation afin que l'assemblée générale soit reportée et que les demandeurs soient convoqués en bonne et due forme, sans que cela ne soit suivi d'effet. De même, ces derniers ne se seraient pas vu notifier le procès-verbal de ladite assemblée générale, celui-ci ayant été adressé à Monsieur [M]. En l'absence de convocation valable à l'assemblée générale des copropriétaires, ils en déduisent que celle-ci doit être annulée en son entier.
Madame [M] et Monsieur [T] soutiennent également que le procès-verbal afférent à cette assemblée générale est nul, en l'absence de plusieurs mentions obligatoires dont notamment la liste des copropriétaires présents ou représentés, le résultat de chaque vote permettant notamment de prendre connaissance des noms et prénoms des copropriétaires ou associés opposants, abstentionnistes ou défaillants ainsi que la reproduction de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. Ils relèvent de surcroît l'absence de toute feuille de présence annexée audit procès-verbal et la notification tardive de celui-ci, plus de trois mois après la tenue de l'assemblée.
Enfin, Madame [M] et Monsieur [T] considèrent qu'il y a lieu d'annuler les appels de provision du 17 février 2023, ceux-ci portant sur la somme totale de 1.111,07 euros alors que le budget prévisionnel voté lors de l'assemblée générale du 18 octobre 2022 portait sur la somme de 00,00 euros au titre de leur lot selon le projet de budget joint à la convocation adressée le 26 septembre 2022 à Monsieur [M].
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat mais n'a jamais conclu et ce, malgré deux renvois ordonnés à cette fin.
*
L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 novembre 2023, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 21 février 2024. Elle a été mise en délibéré au 24 avril 2024, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
1 – Sur la demande principale en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 18 octobre 2022
Selon l'article 7 du décret du 17 mars 1967, « Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. Sauf s'il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic. »
L’article 9 du décret du 17 mars 1967 dispose que la convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. (…) Sauf urgence, elle est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.
Aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
Selon l'article 18 du décret du 17 mars 1967 :
"Le délai prévu au deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l'assemblée générale court à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants. Dans le cas prévu à au premier alinéa de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, cette notification est adressée au représentant légal de la société lorsqu'un ou plusieurs associés se sont opposés ou ont été défaillants.
La notification ci-dessus prévue doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte du deuxième alinéa de l'article 42 de ladite loi.
En outre, dans le cas prévu à au premier alinéa de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, un extrait du procès-verbal de l'assemblée est notifié au représentant légal de la société propriétaire de lots, s'il n'a pas assisté à la réunion."
En l'espèce, seul Monsieur [S] [M] a été convoqué le 26 septembre 2022 en vue de l'assemblée générale du 18 octobre 2022. Or il est démontré, au travers du titre de propriété versé en procédure, que les copropriétaires du lot n°10 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 8] (93) sont Madame [H] [M] et Monsieur [F] [T], non Monsieur [S] [M]. De surcroît, outre l'absence de toute convocation à ladite assemblée générale, Madame [M] et Monsieur [T] ne se sont pas vus notifier le procès-verbal de celle-ci.
Dès lors, le délai de forclusion fixé à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n'a pas commencé à courir à leur égard. De ce fait, et compte tenu de leur qualité de propriétaires et d'une absence de toute convocation à l'assemblée générale du 18 octobre 2022, Madame [M] et Monsieur [T] sont recevables dans leur action en annulation de celle-ci et bien fondés à la solliciter.
Il y a lieu en conséquence d’annuler l'assemblée générale des copropriétaires du 18 octobre 2022.
2 – Sur la demande en annulation du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 18 octobre 2022
Au termes de l'article 17 du décret du 17 mars 1967 :
« Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.
Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l'article 15-1.
Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.
Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.
Les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire ou l'associé qui a eu recours à la visioconférence, à l'audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote sont mentionnés dans le procès-verbal.
La feuille de présence est annexée au procès-verbal.
Les procès-verbaux des assemblées générales sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.
Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par l'article 1366 du code civil. Dans ce cas, la feuille de présence et les procès-verbaux peuvent être établis sous forme électronique et sont signés dans les conditions prévues au second alinéa de l'article 1367 du code civil. »
En l'espèce, le procès-verbal de l'assemblée générale du 18 octobre 2022 ne porte pas mention, sous le résultat des votes, des noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés aux décisions, qui se sont abstenus ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 17 juillet 1965. Or aucune résolution n'ayant été adoptée à l'unanimité des voix des copropriétaires présents et représentés, il s'en déduit que pour chaque vote il aurait dû être mentionné les noms et nombre de voix de copropriétaires opposants, abstentionnistes ou défaillants. De surcroît, aucune feuille de présence n'est annexé audit procès verbal d'assemblée et celui-ci n'est signé ni par le président de séance ni par le scrutateur.
L'omission de ces mentions obligatoires retire toute force probante au procès-verbal querellé ; rendant dès lors ce dernier nul et de nul effet.
3 – Sur la demande en annulation de l'appel de fonds du 17 février 2023 et des appels subséquents
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
L’article 43 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précise que le budget prévisionnel, voté avant le début de l'exercice qu'il concerne, couvre un exercice comptable de douze mois. Selon l’article 45-1 du même décret, sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser par les copropriétaires en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat.
En l’espèce, l’appel de provisions du 17 février 2023 comprend une provision d’avance sur trésorerie permanente ainsi que deux provisions sur charges courantes, pour un montant total de 1.111,07 euros. Il sera en premier lieu observé que l’avance permanente de trésorerie n’existait pas dans le règlement de copropriété puisqu’elle a été créée par la résolution 9 de l’assemblée générale du 18 octobre 2022. Cette réolution ayant été annulée, l’appel de provision correspondant d’un montant de 277,77 euros n’est plus fondé.
En second lieu, cet appel du 17 février 2023, adressé uniquement à Monsieur [S] [M], porte sur les provisions appelées au titre des premier et deuxième trimestres 2023 à l'égard du lot n°10. L'annulation par le présent jugement de l'assemblée générale du 18 octobre 2022 ayant voté l'approbation du budget prévisionnel au titre de l'exercice 2023 rend dès lors la créance du syndicat des copropriétaires à ce titre incertaine et non exigible. En outre, cet appel portait sur des montants sans rapport avec ceux soumis au vote de cette assemblée puisque, aux termes du projet de budget prévisionnel 2023 transmis avec la convocation à ladite assemblée, aucune charge générale n'était redevable au titre du lot n°10.
Il y a lieu en conséquence de déclarer l'appel de provisions du 17 février 2023 nul et de nul effet. En revanche, au regard des pièces transmises, il ne peut être fait droit à la demande de Madame [M] et de Monsieur [T] à l'égard des appels de provisions suivants, les demandeurs ne démontrant pas l'existence de tels appels ni l'absence de toute nouvelle assemblée générale des copropriétaires survenue depuis lors.
4 - Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Le syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens.
- Sur les frais irrépétibles
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l'espèce, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés par Madame [M] et Monsieur [T].
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
Il y a lieu en l'espèce de dispenser Madame [M] et Monsieur [T] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.
- Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Aux termes de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
En l'espèce, il n'y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
PRONONCE l’annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] (93) du 18 octobre 2022 ;
DECLARE nul et de nul effet le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] (93) du 18 octobre 2022 ;
DECLARE nul et de nul effet l’appel de provisions du 17 février 2023 adressé à Monsieur [S] [M] par le cabinet LARIGAUDRY ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic, la société Cabinet LARIGAUDRY, à payer à Madame [H] [C] [X] épouse [M] et à Monsieur [F] [E] [P] [T] la somme de 2.000,00 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic, la société Cabinet LARIGAUDRY, au paiement des entiers dépens de l'instance ;
DISPENSE Madame [H] [C] [X] épouse [M] et à Monsieur [F] [E] [P] [T] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la décision est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 24 avril 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
