TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 22 AVRIL 2024
Chambre 6/Section 5
AFFAIRE: N° RG 21/11676 - N° Portalis DB3S-W-B7F-VYIR
N° de MINUTE : 24/00250
Madame [L] [F] épouse [H]
née le [Date naissance 4] 1977 à [Localité 11]
[Adresse 1]
[Localité 8]
représentée par Maître Sandrine COHEN de la SELARL ATTLAN-PAUTRE-COHEN-LETAILLEUR, avocats au barreau de l’ESSONNE
Monsieur [S] [H]
né le [Date naissance 5] 1970 à [Localité 10] (ALGÉRIE)
[Adresse 1]
[Localité 8]
représenté par Maître Sandrine COHEN de la SELARL ATTLAN-PAUTRE-COHEN-LETAILLEUR, avocats au barreau de l’ESSONNE
DEMANDEURS
C/
Maître [Y] [J], Notaire associé de la Selarl CORNELLI & [J], Notaires associés
[Adresse 2]
[Localité 7]
représenté par Me Thierry KUHN, de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 0090
Madame [P], [B], [N] [D]
[Adresse 6]
[Localité 9]
représentée par Me Déborah BENECH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 0641
DEFENDEURS
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.
DÉBATS
Audience publique du 05 Février 2024, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Avril 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, greffier.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Suivant acte authentique reçu le 26 mai 2021, Mme [F] épouse [H] et M. [H] (les époux [H]) ont consenti à Mme [D] une promesse unilatérale de vente, stipulée sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, portant sur un bien situé [Adresse 3] moyennant un prix de 235 000 euros, pour une durée expirant le 25 août 2021.
Mme [D] a versé entre les mains de Me [J] la somme de 11 750 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.
Les époux [H] ont accepté la demande de report jusqu’au 16 août 2021 pour l’obtention du prêt et jusqu’au 8 septembre 2021 pour la levée de l’option ou la signature de l’acte authentique.
Mme [D] n’a pas obtenu de crédit bancaire.
Par courrier daté du 9 septembre 2021, le conseil de Mme [D] a sollicité la restitution de l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre les mains de Me [J].
C’est dans ces conditions que les époux [H] ont, par actes d’huissier des 26 et 29 novembre 2021, fait assigner Me [J] et Mme [D] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de leur préjudice.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 2 novembre 2023 par ordonnance du même jour, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 5 février 2024.
Le jugement a été mis en délibéré au 22 avril 2024, date de la présente décision.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 avril 2023, Mme [F] épouse [H] et M. [H] (les époux [H]) demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- condamner Mme [D] à leur verser la somme de 23 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2021 au titre de l’indemnité due en compensation de l’immobilisation du bien ;
- ordonner la remise entre leurs mains de la somme de 11 750 euros séquestrée entre les mains de Me [J] dans le cadre de la promesse de vente en date du 26 mai 2021 ;
- condamner Mme [D] à leur verser la somme de 14 343,88 euros en réparation du préjudice économique subi ;
- déclarer le jugement opposable à Me [J] ;
- débouter Me [J] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- débouter Mme [D] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
- dire n’y avoir lieu à suspension de l’exécution ;
- condamner Mme [D] à leur verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la même aux entiers dépens.
*
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er août 2023, Mme [D] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- débouter les époux [H] de leurs demandes ;
- ordonner la mainlevée du séquestre entre les mains de Me [J], notaire de la SELARL Cornelli & [J], notaires à [Localité 12] ;
- ordonner la remise à Mme [D] de la somme de 11 750 euros par Me [J] ;
- dire y avoir lieu à exécution provisoire ;
- condamner solidairement et conjointement les époux [H] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.
*
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mars 2022, Me [J] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- désigner telles personnes qu'il lui plaira afin qu’il puisse se départir de la somme séquestrée en l'office au profit de qui il appartiendra ;
- condamner la partie qui succombe à l'instance à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
*
Pour un plus ample exposé des moyens développés par la ou les parties ayant conclu, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande principale en paiement de l’indemnité d’immobilisation
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1304-3 du même code prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
A défaut d’exécution du contrat, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment, selon l'article 1217 du même code, agir en exécution forcée et/ou réclamer des dommages et intérêts.
Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, les époux [H] sollicitent le paiement de l’indemnité d’immobilisation ainsi stipulée à la promesse :
« Les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de VINGT-TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS (23.500,00 EUR).
Versement par le BENEFICIAIRE
Le BENEFICIAIRE déposera à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes, la somme de ONZE MILLE SEPT CENT CINQUANTE EUROS (11.750,00 EUR) représentant partie de l'indemnité ci-dessus convenue, et ce dans un délai maximum de 8 jours.
Le défaut de versement de ladite somme dans le délai ci-dessus convenu emportera caducité des présentes à la seule demande du PROMETTANT.
Nature de ce versement
La somme ci-dessus versée ne constitue pas des arrhes. En conséquence, les dispositions de l'article 1590 du Code civil ne lui sont pas applicables.
Sort de ce versement
La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.
Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :
a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s'imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu VENDEUR ;
b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ;
Observation étant ici faite que l'intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration des présentes. En aucun cas cette somme ne fera l'objet d'une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n'a pas été fixé en considération de la durée de l'immobilisation.
Et le BENEFICIAIRE versera en pareille hypothèse au plus tard dans le délai de huit jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, la somme complémentaire de ONZE MILLE SEPT CENT CINQUANTE EUROS (11.750,00 EUR).
c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s'il se prévalait de l'un des cas suivants :
•si l'une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte :
•Si les biens promis se révélaient faire l'objet de servitudes ou mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou à les rendre impropres à leur usage, non indiquées aux présentes;
•si les biens promis se révélaient être grevés de privilèges, hypothèques, antichrèses ou saisies déclarés ou non aux présentes et dont la mainlevée ne pourra être amiablement obtenue lors de la signature de l'acte de vente au moyen des fond provenant du prix ;
•si les biens vendus venaient à faire l'objet d'une location ou occupation non déclarée aux présentes :
•si le PROMETTANT n'avait pas communiqué son titre de propriété et ne justifiait pas d'une origine de propriété trentenaire et régulière ;
•en cas d'infraction du PROMETTANT à une obligation administrative ou légale relative aux biens promis, non indiquées aux présentes ;
•si le PROMETTANT venait à manquer de la capacité, des autorisations ou des pouvoirs nécessaires à la vente amiable :
•et enfin si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul PROMETTANT. »
Ainsi, la vente n’ayant pas été réalisée, l’indemnité d’immobilisation doit revenir aux promettants (b), à moins que l’une des hypothèses stipulées au c) ne se soit réalisée, en l’espèce celle d’une défaillance d’une condition suspensive.
S’agissant de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, les parties ont prévu :
« Le BENEFICIAIRE déclare avoir l'intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application de l’article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :
• Organisme prêteur : tous organismes de son choix.
• Montant maximal de la somme empruntée : DEUX CENT TROIS MILLE DEUX CENTS EUROS (203.200,00 EUR).
• Durée maximale de remboursement : 25 ans.
• Durée minimale de remboursement : 20 ans.
• Taux nominal d'intérêt maximal : 1,20 % l’an (hors assurances).
• Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité.
Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.
La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 26 juillet 2021.
La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l'acte (article L 313-41 du Code de la consommation).
Le BENEFICIAIRE déclare qu'à sa connaissance :
• Il n'existe pas d'empêchement à l'octroi de ces prêts qui seront sollicités.
• Il n'existe pas d'obstacle à la mise en place d'une assurance décès-invalidité.
• Il déclare avoir connaissance des dispositions de l'alinéa premier de l’article 1304-3 du Code civil qui dispose que : "La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement."
L'obtention ou la non-obtention de l'offre de prêt devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.
A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre le BENEFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire. Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit.
Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait.
A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT.
Jusqu'à l'expiration du délai susvisé, le BENEFICIAIRE pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de l’article L 313-41 du Code de la consommation, soit en acceptant des offres de prêt à des conditions moins favorables que celles ci-dessus exprimées, et en notifiant ces offres et acceptation au PROMETTANT, soit en exprimant une intention contraire à celle ci-dessus exprimée, c’est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt et en doublant cette volonté nouvelle de la mention manuscrite voulue par l’article L 313-42 de ce Code ; cette volonté nouvelle et la mention feraient, dans cette hypothèse, l’objet d’un écrit notifié au PROMETTANT.
Refus de prêt – justification
Le BENEFICIAIRE s'engage, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le BENEFICIAIRE s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. »
En premier lieu, il est constant que les parties sont convenues de prolonger le délai d’obtention du prêt au 16 août 2021.
Antérieurement à cette date, Mme [D] a reçu trois refus :
- de la banque LCL, pour une demande de prêt de 171 600 euros sur 300 mois (conformément aux stipulations de la promesse de vente), le courrier n’indiquant pas le taux sollicité alors que la charge de la preuve incombe à la bénéficiaire ;
- de la Caisse d’épargne, pour une demande de prêt de 173 329,91 euros sur 300 mois (conformément aux stipulations de la promesse de vente) à un taux d’intérêt de 1,7% (supérieur à ce qui a été convenu) ;
- de la BRED, pour une demande de prêt de 173 330 euros sur 300 mois (conformément aux stipulations de la promesse de vente) à un taux d’intérêt de 1,7% (supérieur à ce qui a été convenu).
Pour autant, le tribunal relève que Mme [D] a sollicité plus de banques qu’exigé par la promesse, n’était à l’évidence pas maître du taux auquel les banques acceptaient ou non d’instruire ses demandes de prêt et a néanmoins cherché à diminuer le capital emprunté afin de maximiser ses chances.
Il se déduit de ces adaptations successives que, dans un contexte notoire de forte hausse des taux, les demandes initialement présentées avec un taux conforme à celui stipulé auraient été refusées.
Ce n’est donc que pour ne pas faire échec à la condition suspensive et avec l’intention de poursuivre l’opération en dépit des premiers refus bancaires essuyés que Mme [D] a sollicité une prolongation des effets de la promesse.
Il en résulte que Mme [D], qui démontre avoir agi avec diligence, n’a pas empêché la réalisation de la condition suspensive.
Il s’ensuit que la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation sera rejetée, de même que la demande en paiement à titre de dommages et intérêts.
Me [J], notaire de la SELARL Cornelli & [J], notaires à [Localité 12], sera autorisé à verser la somme séquestrée entre les mains de Mme [D].
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de Mme [F] épouse [H] et M. [H], succombant à l’instance.
Sur les frais irrépétibles
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).
Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, l’équité commande de débouter les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DEBOUTE Mme [F] épouse [H] et M. [H] de leurs demandes principales en paiement ;
DEBOUTE Mme [F] épouse [H] et M. [H] de leur demande tendant à voir ordonner la remise entre leurs mains de la somme de 11 750 euros séquestrée entre les mains de Me [J] dans le cadre de la promesse de vente en date du 26 mai 2021 ;
AUTORISE Me [J], notaire de la SELARL Cornelli & [J], notaires à [Localité 12], à verser entre les mains de Mme [D] la somme de 11 750 euros séquestrée au titre de la promesse de vente du 26 mai 2021 ;
MET les dépens à la charge de Mme [F] épouse [H] et M. [H] ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
