France, Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 1/section 5, 05 avril 2024, 23/01975

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-
Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 23/01975 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YG5B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 AVRIL 2024
MINUTE N° 24/00995
----------------

Nous, Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 18 Mars 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE L’ENVIE DU JOUR, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 6]

Madame [H] [T] ÉPOUSE [X], demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]

Monsieur [B] [X], demeurant [Adresse 2] [Localité 5]

Tous représentés par Maître Olivier GROC de la SELEURL GROC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1624

ET :

LA SOCIETE PACIFICA, dont le siège social est sis [Adresse 4],

représentée par Me Soledad RICOUARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0536

LE SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] [Localité 6], représenté par son syndic LA SOCIETE CPI -SYNERGI, dont le siège social est sis [Adresse 3] à [Localité 8]

représentée par Me Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 004

*******************

EXPOSE DU LITIGE

Le 22 février 2008, Monsieur et Madame [X] ont fait l'acquisition du lot 3 situé au rez-de-chaussée d'un ensemble immobilier à [Localité 6], [Adresse 1] à savoir une boutique, une arrière-boutique, une chambre, salle à manger, cuisine et vestibule ainsi que du lot 52 à savoir une cave portant le numéro 23.

Selon acte du 4 janvier 2011, Monsieur et Madame [X] ont consenti à la société PLACE DE BENGALE un bail commercial portant sur les locaux précités. Le 7 septembre 2012, la société SUSHI DAY, par la suite dénommée ORIENTAL DAY, a acquis le fonds de commerce de la société PLACE DE BENGALE.

Le 18 novembre 2014, le maire de [Localité 6] a pris un arrêté de fermeture provisoire du restaurant de la société SUSHI DAY en raison de "manquements graves aux règles d'hygiène" de nature à porter atteinte à la salubrité publique et à la santé des consommateurs. Parmi les trente-six désordres distincts listés dans l'arrêté, il était mentionné le fait que "les murs et le plafond de la première salle, du cabinet d'aisance et de la cuisine sont dégradés par des dégâts des eaux".

Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 23 décembre 2024, le preneur a mis en demeure le bailleur de réaliser des travaux de remise en état et a sollicité une dispense de paiement des loyers jusqu'à leur réalisation.

Par ordonnance de référé du 18 février 2015, Monsieur [F] a été désigné en qualité d'expert. Les opérations d'expertise ont été rendues communes à la SCI Salem, copropriétaire du lot situé au-dessus de celui exploité par le preneur, ainsi que le syndicat des copropriétaires.

Le 30 janvier 2015, le maire de [Localité 6] a refusé d'abroger son arrêté de fermeture en raison de la persistance de certains désordres. Le 23 avril 2015, le bailleur a signifié au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le 16 mars 2017, l'expert a déposé son rapport en l'état.

Par jugement du 15 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Bobigny a notamment annulé le commandement de payer visant la clause résolutoire et prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts des bailleurs.

Par arrêt rendu le 30 novembre 2022, la cour d'appel de Paris a notamment condamné Monsieur et Madame [X] à indemniser la société Orientale Day à hauteur de 77.779 euros tous postes de préjudices confondus comprenant notamment la perte du fonds de commerce en raison de l'impossibilité d'exercer l'activité dans les locaux loués.

Le 25 novembre 2021, la SAS l'Envie du Jour a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés. Elle a pour président Monsieur [B] [X]. Monsieur et Madame [X] lui ont consenti un bail commercial à effet au 10 novembre 2021 portant sur les locaux précités pour l'exercice d'une activité de restauration traditionnelle, restauration rapide, snack, sandwicherie, cafétéria, sans vente de boissons alcoolisées.

Le 18 décembre 2021, la SAS l'Envie du Jour a souscrit un contrat d'assurance multirisque professionnelle, formule PLUS PRO AVEC LOCAUX, auprès de la SA Pacifica.

À la demande de la mairie de [7], le tribunal administratif de Montreuil a ordonné, le 7 novembre 2022, une expertise judiciaire de l'immeuble situé [Adresse 1] et a désigné pour y procéder Monsieur [O] [K] lequel a déposé son rapport le 10 novembre 2022.

Le 30 novembre 2022, a été notifié aux occupants de l'immeuble situé au [Adresse 1] un arrêté de mise en sécurité - procédure d'urgence prescrivant l'évacuation des logements situés au premier et 2e étage, porte de droite dans un délai de 10 jours avec interdiction temporaire d'habitation et à tout usage. L'activité commerciale de la SAS l'Envie du Jour devant également être suspendue dans un délai de 10 jours.

Le 25 janvier 2003, un procès-verbal de constat a été établi à la demande de Monsieur [B] [X].

Le 17 juillet 2023, le conseil des demandeurs a adressé une mise en demeure à la SA Pacifica d'avoir à verser à ses clients la somme de 25.991,14 euros au titre du contrat multirisque professionnel garantissant notamment la perte d'exploitation, en vain.

Par exploits d'huissier des 13 octobre et 8 novembre 2023, Monsieur et Madame [X] et la SAS L'ENVIE DU JOUR ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et la SA PACIFICA à comparaître devant le Président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés aux fins d'être indemnisés au titre de la perte d'exploitation et voir réaliser sous astreinte les travaux prescrit par le mairie de [7].

Lors des débats :

Dans leurs conclusions déposées à l'audience, Monsieur [B] [X] et Madame [H] [T], son épouse, et la SAS L'ENVIE DU JOUR demandent au juge des référés de :
Vu l'article 835 du code de procédure civile
Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965
Vu les articles 544, 1241 du Code civil
DEBOUTER les défenderesses de leurs demandes Sur les demandes de la société l'Envie du Jour
CONDAMNER solidairement la société PACIFICA et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à payer à la société L'Envie du Jour, à titre de provision, la somme de 24.191,74 euros représentant deux mois de perte d'exploitation du 15 février 2023 au 31 août 2023 JUGER que la société PACIFICA après paiement des condamnations sera subrogée dans les droits de la société L'Envie du Jour pour le remboursement de l'indemnité de perte d'exploitation par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à payer à la société L'Envie du Jour, à titre de provision, la somme de 84.470,75 euros représentant la perte d'exploitation pour la période du 15 février 2023 au 31 août 2023 ; Sur les demandes de Monsieur et Madame [X]
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à faire réaliser les travaux prescrits dans l'arrêté de mise en sécurité pris le 30 novembre 2022 par la mairie de la commune de [Localité 6] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ; JUGER que Monsieur et Madame [X] seront dispensés de toute participation aux frais de la procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et la société PACIFICA à payer à la société L'Envie du Jour la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à payer à la société L'Envie du Jour la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et la société PACIFICA aux entiers dépens.
Dans ses conclusions déposées à l'audience, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] [Localité 6], représenté par son syndic le CABINET CPI-SYNERGI, demande au juge des référés de :
Dire et juger que les demandes de Monsieur [B] [X], Madame [H] [T] épouse [X] et la société L'ENVIE DU JOUR se heurtent à contestations sérieuses;Dire n'y avoir lieu à référé;Débouter Monsieur [B] [X], Madame [H] [T] épouse [X] et la société L'ENVIE DU JOUR de l'intégralité de leurs demandesCondamner solidairement ou à défaut in solidum Monsieur [B] [X] et Madame [H] [T] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la somme provisionnelle de 18.859,41 euros au titre des charges arrêtées au 1er trimestre 2024.Condamner Monsieur [B] [X], Madame [H] [T] épouse [X] et la société L'ENVIE DU JOUR, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], chacun la somme de 1.500 euros outre les entiers dépens.
Dans ses conclusions déposées à l'audience, la SA PACIFICA demande au juge des référés de :
A titre principal,
CONSTATER l'existence de contestations sérieuses sur la demande de provision formée par la société L'ENVIE DU JOUR à l'encontre de la SA PACIFICA. DIRE N'Y AVOIR LIEU à référé sur cette demande. DEBOUTER la société L'ENVIE DU JOUR de sa demande de provision. DEBOUTER la société L'ENVIE DU JOUR de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Subsidiairement, si par impossible la SA PACIFICA était condamnée au bénéfice de de la société L'ENVIE DU JOUR,
CONDAMNER SUR JUSTIFICATIFS DE PAIEMENT, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à rembourser à la SA PACIFICA l'indemnité de perte d'exploitation versée la société L'ENVIE DU JOUR. CONDAMNER la société L'ENVIE DU JOUR, ou qui mieux le devra, à payer à la SA PACIFICA la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Il convient de se référer à l'exploit introductif d'instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

L'affaire a été retenue à l'audience des référés du 18 mars 2024 et la décision mise en délibéré au 5 avril 2024 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de provision
La SASU l'Envie du Jour sollicite la condamnation solidaire de la compagnie d'assurances Pacifica et celle du syndicat des copropriétaires à leur verser 24.191,74 euros et le syndicat à 84.470,75 euros représentant la perte d'exploitation pour la période du 15 février 2023 au 31 août 2023.

Au soutien de sa demande, elle considère notamment que :
-il appartenait au syndicat des copropriétaires d'entreprendre les travaux de mise en sécurité mentionnés dans l'arrêté municipal du 30 novembre 2022 ;
-son activité est réelle telle que cela ressort du constat dressé par commissaire de justice le 25 janvier 2023 et du bilan comptable établi au titre de l'année 2022 ;
-depuis l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris de 30 novembre 2022, des travaux dans les locaux concernés ont été réalisés de me que dans les parties communes ;
-la SA Pacifica est tenue d'apporter sa garantie dès lors qu'il est stipulé dans le contrat d'assurance qu'est indemnisable la perte d'exploitation en cas d'impossibilité d'accès au local à assurer, suite au sinistre, non subi dans un rayon de 1000 m à la demande des autorités publiques.

La compagnie Pacifica s'oppose à la demande de provision au motif que le litige porte sur une contestation sérieuse en ce que :
-la perte d'exploitation n'est garantie que dans certains cas limitativement énumérés dans les conditions générales et notamment en cas de glissement de terrain ce qui n'est pas le cas en l'espèce ;
-le délai de déclaration de 5 jours n'a pas été respecté, la déclaration ayant été régularisée le 15 février 2023 alors que l'arrêté a été notifié le 30 novembre 2022 ;
-lors de la souscription de la police d'assurance, l'assuré n'a pas porté à la connaissance de l'assureur plusieurs éléments notamment des sinistres précédents, à savoir des dégâts des eaux, ayant donné lieu à condamnation par la cour d'appel de Paris ;
-aucun élément financier sérieux ne permet de connaître la perte d'exploitation.

Le syndicat des copropriétaires s'oppose également à la demande de provision au motif que le litige porte sur une contestation sérieuse en ce que:
-la SASU l'Envie du Jour doit diriger ses demandes indemnitaires à l'encontre de ses bailleurs ;
-la SASU l'Envie du Jour a été créée artificiellement dès lors que les demandeurs avaient conscience qu'ils ne pourraient obtenir l'autorisation d'exploiter, ce refus ayant déjà été opposé au locataire, le local faisant l'objet d'une expertise ;
-la SASU l'Envie du Jour ne justifie d'aucune autorisation ni déclaration régularisée auprès de la mairie.

Conformément aux des dispositions du 2ème alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge, à la date de sa décision et non à celle de sa saisine, de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente. En outre, il doit être rappelé que le juge des référés ne peut pas interpréter un contrat sans trancher une contestation sérieuse. Cependant, le juge des référés est tenu d'appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis et qu'il ne tranche alors évidemment pas à cette occasion de contestation sérieuse.

S'agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur les demandes à l'égard de la compagnie d'assurances
En l'espèce, il est acquis aux débats que la SASU l'Envie du Jour a souscrit un contrat d'assurance multirisque professionnelle le 18 décembre 2021 auprès du LCL, société Pacifica, formule PLUS PROS AVEC LOCAUX, garantissant notamment la perte financière au niveau " confort " " optimum ", les cases OUI étant cochées (page 7 des conditions particulières). La perte de marge brute est assurée en cas d'impossibilité d'accéder au local assuré à la demande des autorités publiques, le seuil d'intervention nécessitant 3 jours consécutifs et la durée d'indemnisation étant de 2 mois dans la limite de 100.000 euros avec une franchise de 500 euros.

Il ressort des conditions générales de la police d'assurance, page 23, concernant l'indemnisation de la perte financière - perte de marge brute offerte aux garanties communes aux niveaux confort et optimum, non pas en page 22 tel qu'indiqué par la compagnie d'assurances qui concerne le niveau essentiel, que s'agissant de l'impossible d'accès suite à un accident, la perte financière est couverte notamment suite à une décision des autorités administratives judiciaires suite aux seuls événements suivants à savoir un effondrement ou arrêté de péril suite à un glissement de terrain, assassinats, suicide, décès, intoxication alimentaire, fuite de gaz et colis suspect.

Au regard des stipulations contractuelles précitées, il n'apparaît pas, avec l'évidence requise à la juridiction des référés, que la société Pacifica soit tenue à mobiliser sa garantie dès lors que le sinistre de l'assurée n'a pas pour origine les événements précités. En conséquence, la statue sera déboutée des demandes à son encontre.

Sur les demandes à l'égard du syndicat des copropriétaires
Il ressort de la comparaison des constats dressés par huissier de justice les 22 juillet 2020, 14 août 2021, et 25 janvier 2023 que les locaux dont son propriétaire Monsieur et Madame [X] ont été rénovés d'une manière significative ce qui est d'ailleurs attesté par la facture émise le 15 septembre 2021 par l'entreprise AMIS RENOV pour 23.639 euros. Enfin, il ressort du constat dressé le 25 janvier 2023 que les locaux concernés sont en bon état et qui sont aménagés pour que soit exercée l'activité de restauration, le commissaire de justice ayant constaté, photos à l'appui, une cuisine professionnelle aménagée ainsi qu'une salle de restaurant comportant plusieurs tables et chaises implantées dans un cadre décoré.

Il est donc établi que l'activité de la SASU l'Envie du Jour est effectivement une activité de restauration qui a été exercée pendant plusieurs mois au cours de l'année 2022 tels que cela ressort des éléments comptables versés aux débats. Enfin, il ne ressort ni des éléments de droit soutenus par le syndicat ni des pièces qu'il verse aux débats que l'activité ainsi exercée serait soumise à autorisation ni que l'autorité adminstrative avait fait interdiction aux précédents locataires d'exercer une telle activité de restauration, étant précisé que l'arrêté pris le 18 novembre 2014 par le maire de [Localité 6] concernait une fermeture provisoire du restaurant de la société SUSHI DAY. Enfin, aucune disposition légale ne s'oppose à ce que des propriétaires créent une société en vue de l'exercice d'une activité commerciale qu'ils exercent eux-mêmes.

Dès lors qu'il est établi par le rapport d'expertise judiciaire du 10 novembre 2022 et l'arrêté municipal du 30 novembre suivant que des travaux importants doivent être réalisés sur les parties communes de la copropriété dans lequel est implanté le local commercial pris à bail par la SASU l'Envie du Jour et que le syndicat ne rapporte pas la preuve d'avoir mis en œuvre de tels travaux et cela depuis plus de 15 mois après l'arrêté municipal, il a nécessairement commis une faute civile qui engage sa responsabilité.

Cependant, pour calculer la perte d'exploitation, la société demanderesse produit le bilan de l'année 2022 ainsi qu'un calcul de perte d'exploitation en pièce 12. Mais ce document n'est pas été établi par un expert-comptable. Dès lors que le juge des référés est le juge de l'évidence, seule sera indemnisée les charges fixes tel que mentionnées sur ce document à hauteur de 3.150 euros, dès lors qu'elles paraissent en adéquation avec le bilan comptable.

La société demanderesse sollicite une indemnisation au titre de la perte d'exploitation pour la période du 15 février au 31 août 2023 soit 6 mois et 15 jours. Par suite, la provision sera fixée à 20.475 euros (6,5 x 3.150).

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui payer cette somme.

Sur la demande d'exécution des travaux sous astreinte
Monsieur et Madame [X] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires a faire réaliser les travaux prescrits dans l'arrêté municipal du 30 novembre 2022 et cela sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

Le syndicat des copropriétaires considère que cette demande est sans objet dès lors qu'il a pris des mesures de sécurité en faisant poser des étais et que des études, indispensables à la réalisation des travaux, ont été votées lors de l'assemblée générale extraordinaire du 21 décembre 2023. Il ajoute que les travaux ne peuvent être engagés avant en raison de la carence de certains copropriétaires de s'acquitter des charges appelées notamment celle des demandeurs.

Conformément aux dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Il y a urgence toutes les fois qu'un retard dans la décision qui doit être prise serait de nature à compromettre les intérêts légitimes du demandeur ou conduirait à un préjudice irrémédiable pour l'une des parties.

Par ailleurs, aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s'ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, l'imminence d'un dommage ou la méconnaissance d'un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines.

En l'espèce, dans son rapport déposé le 10 novembre 2022, l'expert considère notamment " qu'il existe un danger grave et imminent pour la sécurité des personnes et des biens. En effet, la construction présente actuellement les risques ci-après détaillés :
-risques d'effondrement porteur entraient dans le plancher intermédiaires séparatives des lots sur rue en R + 2 / R + 3 (au droit de la courette Sud) ;
-risque de chute de matériaux depuis les voûtes de contreventement de la courette Nord ;
-risque d'électrocution du fait de l'état des installations électriques du lot en R + 2 - 1ère porte droite.

L'expert aux points 5.2 de son rapport fait état de plusieurs préconisations de mise en sécurité urgente dont il estime la réalisation pour une durée de 80 jours. Au point 5.3, l'expert fait des préconisations complémentaires de mise en sécurité.

Il est donc établi que les risques structurels constatés par l'expert portent sur les parties communes de la copropriété et qu'ainsi il appartient au syndicat des copropriétaires de procéder sans délai à la mise en œuvre des mesures préconisées par l'expert, la pose d'étais paraissant insuffisante à défaut de preuve contraire notamment d'une autorisation donnée par l'administration de permettre au logement situé au premier au 2e étage, porte de droite de réintégrer leur logement et à la SAS l'Envie du Jour de reprendre son activité.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à effectuer tous les travaux désignés par l'expert aux points 5.2 et 5.3 précités.

Conformément aux dispositions du 1er alinéa de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En application de l'article L. 131-2 du code précité, l'astreinte est provisoire ou définitive. C'est ainsi que l'astreinte est considérée comme provisoire à moins que le juge n'ait précisé son caractère définitif, étant précisé qu'une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu'après le prononcé d'une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine.

En l'espèce, il apparaît que depuis l'arrêté du 30 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires n'a fait que mandater une entreprise pour poser des étais mais n'a pas réalisé les travaux préconisés par l'expert pourtant urgents. Par ailleurs, l'assemblée générale extraordinaire du 21 décembre 2023 apparaît particulièrement tardive au regard de l'urgence explicitée par l'expert étant précisé qu'il ressort du procès-verbal qu'il ne s'agit pas d'un vote sur les travaux mais de diagnostics et audit alors même qu'une expertise a déjà été réalisée.

Pour ces raisons, il sera dit que que faute pour le syndicat des copropriétaires d'avoir fait procéder à la réalisation des travaux précités sous astreinte, comme il sera dit au présent dispositif.

Sur la demande reconventionnelle
Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [X] à lui payer 18.859,41 euros au titre des charges arrêtées au premier trimestre 2024. À l'appui de sa demande reconventionnelle, il produit un relevé de compte.

Monsieur et Madame [X] s'oppose à cette demande aux motifs que le relevé de compte copropriétaires avec une reprise de solde est insuffisant à prouver que la créance est certaine, liquide et exigible, en l'absence des appels de fonds individuels, du relevé de compte des copropriétaires et des procès-verbaux des assemblés générales.

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
-les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
-les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote de l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, pour justifier de sa créance, le syndicat des copropriétaires produit en pièce 14 un relevé de compte individuel de copropriétaire aux termes duquel le solde des charges dont seraient redevables Monsieur et Madame [X] s'élèverait à 18.859,41 euros. Cependant, cette somme n'est étayée par aucun autre élément tels que les appels de fonds, l'approbation des comptes, la répartition des charges.

En conséquence, et à défaut de rapport la preuve de sa créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de provision.

Sur les demandes accessoires
Le 2ème alinéa de l'article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En conséquence, le syndicat qui succombe sera condamné aux entiers dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le syndicat sera également condamné à indemniser la société demanderesse au titre de leurs frais irrépétibles ; il sera débouté de sa demande à ce titre. La SASU L'ENVIE DU JOU sollicite la somme de 3.000 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d'honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 2.000 euros lui sera allouée.

L'équité commande de débouter la compagnie d'assurance Pacifica de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément aux dispositions des deux derniers alinéas de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Par suite, il sera rappelé que Monsieur [B] [X] et Madame [H] [T], son épouse, seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] [Localité 6], représenté par son syndic le CABINET CPI-SYNERGI, à payer à la SASU L'ENVIE DU JOUR la somme de 20.475 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels au titre de la perte d'exploitation pour la période du 15 février au 31 août 2023 ;

Vu l'urgence et les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile,

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] [Localité 6], représenté par son syndic le CABINET CPI-SYNERGI, à faire réaliser à ses frais les travaux préconisés par l'expert judiciaire dans son rapport déposé le 10 novembre 2022 au point 5.2 Préconisations de mise en sécurité urgentes à savoir :
Evacuation des occupants des lots en R+1 - 1ère porte Droite et R+2 - 1ere porte droiteSuspension des réseaux des lots évacués. Evacuation des éventuelles bouteilles de gaz et produits inflammablesRestreindre l'accès aux lots évacués aux seuls professionnels en charge de la mise en sécurité du site. Le déménagement des biens mobiliers des occupants pourra être envisagé à l'avancement des mesures de soutenementSécurisation des accès aux lots d'habitation évacués par la pose de porte anti-intrusion en lieu et place des portes d'entréeSuspendre les activités commerciales des lots en RDC situés sur l'emprise des reprises de charges du confortementSoutènement par étais sur lisses basses et hautes, dans le respect des règles de l'art qui s'imposent, du plancher haut du R+2, sur l'ensemble de la zone dont les bois sont altérés (environ 3m de longueur). Une reprise de charges est attendue jusqu'au bon sol. A cette fin, les doublages et équipements sanitaires ou mobiliers seront déposés.Intervention par cordistes (A3) sur les voutes en courette Nord afin de purger les enduits menaçants, déposer les couvertines dégradées, contrôler l'intégrité des voutes et effectuer les reprises nécessaires à garantir l'intégrité des voutes (enduits, couvertine, décontamination végétale...)Intervention ENEDIS afin de sécuriser le point de livraison électrique du lot en R+2 - 1*re porte Droite. (42)
DISONS que faute pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] [Localité 6], représenté par son syndic le CABINET CPI-SYNERGI, d'avoir fait procéder aux travaux précités dans un délai de SIX mois à compter de la signification de la présente ordonnance, il sera redevable, passé ce délai, d'une astreinte provisoire dont le montant sera provisoirement fixé jusqu'au 31 mai 2025 à 50 euros par jour de retard ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] [Localité 6], représenté par son syndic le CABINET CPI-SYNERGI, de sa demande reconventionnelle de provision au titre des charges arrêtées au premier trimestre 2024 ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] [Localité 6], représenté par son Syndic le CABINET CPI-SYNERGI, à payer à la SASU L'ENVIE DU JOUR la somme globale de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] [Localité 6], représenté par son syndic le CABINET CPI-SYNERGI, et la SA PACIFICA de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] [Localité 6], représenté par son syndic le CABINET CPI-SYNERGI, aux entiers dépens ;

RAPPELONS que Monsieur [B] [X] et Madame [H] [T], son épouse, sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 05 AVRIL 2024.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELAHOYEID
LE PRÉSIDENT

Stephane UBERTI-SORIN

| France, Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 1/section 5, 05 avril 2024, 23/01975

Synthèse

Origine de la décision