TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]
REFERENCES : N° RG 24/00876 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YYI5
Minute : 24/133
S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 9] SIS [Adresse 4]
Représentant : Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22
C/
Madame [I] [U]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 28 mars 2024 ;
Par Madame Céline MARION, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 01 février 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sis [Adresse 4],
représenté par son syndic le Cabinet LOISELET& DAIGREMONT PARIS EST, SAS
[Adresse 2]
ayant pour avocat Me Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [I] [U],
demeurant [Adresse 3]
[Localité 6]
comparante en personne
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGEÂ :
Madame [I] [U] est propriétaire d'un appartement correspondant au lot numéro 778 au sein d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] situé [Adresse 4] à [Localité 6] (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner Madame [I] [U] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
9507,45 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure,296,34 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,150 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens.
À l'audience du 1er février 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes. Il est opposé à la demande de délais de paiement.
Il expose que Madame [I] [U], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de la propriétaire au paiement de dommages et intérêts.
À l'audience Madame [I] [U], reconnaît être redevable des charges de copropriété et demande au tribunal, de bénéficier de délais de paiement à hauteur de 1000 euros par mois.
Elle indique qu’un chèque de 3000 euros a été adressé au syndic peu avant l’audience. Elle explique la dette par des difficultés personnelles. Elle cumule deux emplois, l’un d’archiviste à l’hôpital, qui lui procure un salaire de 2000 euros et l’autre d’auxiliaire de vie, le soir et le week-end qui lui procure un salaire de 2000 euros.
L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2024.
Invité à confirmer en cours de délibéré le paiement de 3000 euros mentionné à l’audience, le syndicat des copropriétaires ne s’est pas manifesté.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires et des observations des parties que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par la copropriétaire défenderesse. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à la copropriétaire.
Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.
Il est tenu compte des condamnations prononcées par un précédent jugement du 18 novembre 2021, au titre des sommes dues au 30 juin 2021.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Si Madame [I] [U] a évoqué un paiement par chèque d’un montant de 3000 euros quelques jours avant l’audience, force est de constater qu'au jour des débats, le 1er février 2024, le chèque n’était pas encaissé par la banque du bénéficiaire. Le chèque de 3000 euros qui n'a pas été encaissé ne peut constituer au jour de l'audience un paiement libératoire au sens de l'article 1342 du code civil, à défaut de preuve de la remise à l'encaissement et d'encaissement dans les conditions de l'article L131-31 du code monétaire et financier. Le montant du paiement viendra en déduction des sommes dues au jour de son encaissement.
En conséquence, il convient de condamner Madame [I] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9507,45 euros, au titre des charges de copropriété dues au 8 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2024, date de l'assignation.
Sur les frais nécessaires au recouvrement :
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 296,34 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.
Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 2 mai 2023, d'une relance le 30 mai 2023, facturées 41,48 euros et 35,28 euros conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande pour la mise en demeure, à hauteur de 41,48 euros. En revanche, l’envoi d’une relance moins d’un mois après la mise en demeure portant sur les mêmes sommes, n’apparait pas nécessaire au recouvrement et la demande sera rejetée.
Les autres mises en demeures ne sont pas justifiées, si bien que les frais imputés à ce titre seront écartés.
Il convient également de déduire les frais de « ouverture contentieux », qui ne sont pas prévus par le contrat de syndic, et n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
Il convient dès lors de condamner Madame [I] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 41,48 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.Â
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, il apparaît que Madame [I] [U] qui a déjà fait l'objet de condamnations au paiement de charges de copropriété impayées selon deux précédents jugements, paye irrégulièrement les charges de copropriété. Le comportement et la résistance de la copropriétaire entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
Il convient de condamner Madame [I] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur la demande de délais de paiement :
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, Madame [I] [U] propose le remboursement de l’arriéré par mensualités de 1000 euros. Elle expose sa situation personnelle et financière. Les causes des précédentes condamantions ont été apurées. L’examen du compte de la copropriétaire montre des paiements importants récents, notamment un chèque de 7000 euros le 10 octobe 223.
Il convient dès lors d'accorder à Madame [I] [U] des délais afin de s'acquitter de sa dette en dix versements selon les modalités prévues au dispositif du jugement.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [I] [U] aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [I] [U] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE Madame [I] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] situé [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 9507,45 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 8 janvier 2024, appel du 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2024 date de l’assignation,
CONDAMNE Madame [I] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] situé [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 41,48 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNE Madame [I] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] situé [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts,
AUTORISE Madame [I] [U] à s’acquitter de sa dette en dix fois, en procédant à neuf versements de 1000 euros et un dixième versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,
DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l'échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,
RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou pénalités de retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision,
CONDAMNE Madame [I] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] situé [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [I] [U] aux dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
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