TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 MARS 2024
Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/06798 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X272
N° de MINUTE : 24/00526
DEMANDEUR
SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE RESIDENCE QUINTALSALOR, SITUE [Adresse 2] [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la société de GERANCE RICHELIEU, agissant poursuites et diligences de son Président.
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître François THOMAS de la SCP CALESTROUPAT THOMAS ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 186
C/
DEFENDEUR
Monsieur [Y] [I]
[Adresse 2],
[Localité 3]
non représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Mechtilde CARLIER, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 25 Janvier 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
M. [I] est propriétaire des lots 255 et 279 ainsi que des lots 256 et 280 au sein de la Résidence Quintalsalor sise [Adresse 2], à [Localité 3] (93) soumis au statut des immeubles en copropriété.
Par exploit du 10 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Quintalsalor sise [Adresse 2], à [Localité 3] (93) (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [I] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes:
- 10.884,78 euros au titre des charges impayées pour les lots 255 et 279 au 4 juillet 2023, appel du 3e trimestre 2023 inclus avec intérêts à compter du 22 décembre 2022 sur 9.129,54 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;
- 2.388,34 euros au titre des charges impayées pour les lots 256 et 280 au 4 juillet 2023, appel du 3e trimestre 2023 inclus avec intérêts à compter du 22 décembre 2022 sur 2.015,02 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;
- 1.200 euros à titre de dommages-intérêts ;
- 1.716,80 euros au titre des frais de recouvrement pour les quatre lots ;
- 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- outre les dépens.
Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement assigné par dépôt à l’étude du commissaire de justice, ce dernier ayant pu vérifier l’exactitude du domicile de M. [I] par la présence de son nom sur la boite aux lettres ainsi que sur l’interphone, le défendeur n’a pas constitué avocat.
La clôture a été prononcée le 7 novembre 2023 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 25 janvier 2024 et mise en délibéré au 28 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :
- l’extrait de matrice cadastrale ;
- l’extrait du compte copropriétaires ;
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des15/09/2020, 28/05/2021 et 19/05/2022 ;
- les appels de fonds ;
- le décompte de répartition des charges ;
Au regard de ces éléments, il convient de condamner M. [I] à payer au syndicat des copropriétaires d’une part la somme de 10.884,78 euros au titre des charges impayées pour les lots 255 et 279 au 4 juillet 2023, appel du 3e trimestre 2023 inclus avec intérêts à compter du 22 décembre 2022 sur 9.129,54 euros et pour le surplus à compter de l’assignation et d’autre part la somme de 2.388,34 euros au titre des charges impayées pour les lots 256 et 280 au 4 juillet 2023, appel du 3e trimestre 2023 inclus avec intérêts à compter du 22 décembre 2022 sur 2.015,02 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;
Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.
Doivent être qualifiés de «frais nécessaires» au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.
En l’espèce, seule la mise en demeure du 22 décembre 2022 ayant fait courir les intérêts moratoires a été nécessaire à la mise en œuvre de la présente procédure, les autres mises en demeure n’ont pas été nécessaires à l’introduction de l’instance de sorte que les frais qui y sont associés n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi de 1965. Les frais de mise en demeure de ces deux courriers ne sont toutefois pas facturés aux termes des décomptes produits.
Les frais de suivi contentieux et de recouvrement du syndicat des copropriétaires ne sont pas postérieurs à la mise en demeure. Les diligences fournies par le syndic entrent dans les missions normales d’un syndicat des copropriétaires. Les frais y afférents seront écartés.
Les frais d’huissier au titre de sommations ou de frais de procédure entrent dans la catégorie des dépens et non dans la catégorie des frais de l’article 10-1 de la loi de 1965.
Par conséquent, la demande de prise en charge des frais de recouvrement par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.
Sur la demande indemnitaire
En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires qui fait état de précédentes condamnations judiciaires n’en rapporte pas la preuve faute de produire les décisions y afférentes. Par conséquent, il n’est pas établi que M. [I] serait de mauvaise foi aussi le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.
Sur les autres demandes
M. [I], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance à l’exclusion des frais de commandements de payer qui n’apparaissent pas nécessaires à l’introduction de la présente instance.
M. [I] sera également condamné à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe,
Condamne M. [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Quintalsalor sise [Adresse 2], à [Localité 3] (93) :
- la somme de 10.884,78 euros au titre des charges impayées pour les lots 255 et 279 au 4 juillet 2023, appel du 3e trimestre 2023 inclus avec intérêts à compter du 22 décembre 2022 sur 9.129,54 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;
- la somme de 2.388,34 euros au titre des charges impayées pour les lots 256 et 280 au 4 juillet 2023, appel du 3e trimestre 2023 inclus avec intérêts à compter du 22 décembre 2022 sur 2.015,02 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Quintalsalor sise [Adresse 2], à [Localité 3] (93) de sa demande au titre des frais de recouvrement;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Quintalsalor sise [Adresse 2], à [Localité 3] (93) de sa demande à titre de dommages-intérêts;
Condamne M. [I] aux dépens à l’exclusion des frais de commandements de payer;
Condamne M. [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Quintalsalor sise [Adresse 2], à [Localité 3] (93) la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
La minute de la présente décision a été signée par Madame CARLIER, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.
LE GREFFIERLE JUGE
MADAME SEGHIRMADAME CARLIER
