TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 MARS 2024
Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/06657 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X3C7
N° de MINUTE : 24/00513
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DÉNOMMÉ [Adresse 6] - [Adresse 3]/[Adresse 1] [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société SEQENS sous le nom commercial ISSYNDIC, prise en la personne de son représentant légal.
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0744
C/
DEFENDEUR
Monsieur [Y] [B] [K]
[Adresse 3]
[Localité 5]
non représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 25 Janvier 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
M. [K] est propriétaire des lots 14 et 93 au sein de la [Adresse 6], sise [Adresse 3]/[Adresse 1], à [Localité 5] (93) soumis au statut des immeubles en copropriété.
Par exploit du 4 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6], [Adresse 3]/[Adresse 1], à [Localité 5] (93) (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [K] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes:
- 12.706,87 euros au titre des charges et travaux impayés avec intérêts à compter du 18 mars 2021 et pour le surplus à compter de l’assignation ;
- 185,63 euros au titre des frais de recouvrement ;
- 1.500 à titre de dommages-intérêts ;
- 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Outre les dépens incluant les frais de la sommation du 18 mars 2021
Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement assigné par dépôt à l’étude du commissaire de justice, ce dernier ayant pu vérifier l’exactitude du domicile de M. [K] par la présence de son nom sur la boite aux lettres ainsi que par la confirmation par le voisinage, le défendeur n’a pas constitué avocat.
La clôture a été prononcée le 7 novembre 2023 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 25 janvier 2024 et mise en délibéré au 28 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété
Sur le quantum des charges
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :
- l’extrait de matrice cadastrale ;
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 13/04/2015, 12/04/2016, 20/06/2017, 12/06/2018, 13/06/2019, 20/12/2020, 28/02/2022 ;
- les appels de fonds ;
Le syndicat des copropriétaires ne produit pas de décompte exhaustif faisant apparaitre les paiements de M. [K], les régularisations de charges annuelles ainsi que la nature des charges appelées. Les appels de fonds produits et les procès-verbaux des assemblées générales ne sont pas suffisants pour disposer d’une vision de l’intégralité des mouvements de fonds intervenus entre le syndicat des copropriétaires et M. [K].
Le syndicat des copropriétaires produit un décompte en pièce n°6 qui ne contient que 5 lignes correspondant aux appels de fonds de l’année 2023. Aucun décompte n’est produit pour les années précédentes.
Par conséquent, le tribunal n’est pas en mesure de vérifier le bienfondé du quantum de la créance alléguée.
Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en principal ainsi que de sa demande d’intérêts.
Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.
Doivent être qualifiés de «frais nécessaires» au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.
En l’espèce, faute d’être bien fondé en ses demandes, la demande de prise en charge des frais de recouvrement par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.
Sur la demande indemnitaire
En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s'est octroyé d'office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d'ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d'autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens.
En l’espèce, il n’est pas établi que M. [K] serait de mauvaise foi aussi le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.
Sur les autres demandes
Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance. Il sera débouté de sa demande d’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6], [Adresse 3]/[Adresse 1], à [Localité 5] (93) de sa demande au titre des charges de copropriété ainsi que des intérêts de retard ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6], [Adresse 3]/[Adresse 1], à [Localité 5] (93) de sa demande au titre des frais de recouvrement;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6], [Adresse 3]/[Adresse 1], à [Localité 5] (93) de sa demande à titre de dommages-intérêts;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6], [Adresse 3]/[Adresse 1], à [Localité 5] (93) aux dépens;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6], [Adresse 3]/[Adresse 1], à [Localité 5] (93) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
Fait au Palais de Justice, le 28 mars 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA JUGE
Madame AIT Madame CARLIER
