TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 MARS 2024
Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/06624 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X2R6
N° de MINUTE : 24/00528
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2], représenté par son syndic la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATIONS DE BIENS SAS, agissant poursuites et diligences de ses représentaux légaux.
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Vanessa PERROT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J 134
C/
DEFENDEUR
Monsieur [W] [M] [R]
[Adresse 1]
[Localité 5]
non représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Mechtilde CARLIER, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 25 Janvier 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Mme [M] [R] est propriétaire du lot 263 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1], à [Localité 5] (93) soumis au statut des immeubles en copropriété.
Par jugement du 23 juin 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a condamné Mme [M] [R] au paiement de 6.119,25 euros au titre des charges impayées, 2e trimestre 2020 inclus, outre 300 euros de dommages-intérêts.
Par exploit du 29 juin 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], à [Localité 5] (93) (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner Mme [M] [R] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :
- 7.603,60 euros au titre des charges impayées au 19 juin 2023 (appel de fonds du 3e trimestre 2023 inclus) avec intérêts à compter du 23 septembre 2022, date de la mise en demeure et capitalisation ;
- 669,60 euros au titre des frais de recouvrement ;
- 5.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- outre les dépens.
Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement assignée par dépôt à l’étude du commissaire de justice, ce dernier ayant pu vérifier l’exactitude du domicile de Mme [M] [R] par la présence de son nom sur la boite aux lettres, la défenderesse n’a pas constitué avocat.
La clôture a été prononcée le 7 novembre 2023 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 25 janvier 2024 et mise en délibéré au 28 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété
Sur le quantum des charges
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :
- l’extrait de matrice cadastrale ;
- l’extrait du compte copropriétaires ;
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 16/05/2022, 11/07/2022, 18/04/2023,
- les pièces comptables suivantes :
* Pour 2019 : un bordereau d’apurement du 19/07/2022
* Pour 2020 : les appels de fonds du 01/07/2020 au 31/12/2020 et un bordereau d’apurement daté du 19/07/2022,
* Pour 2021 : les appels de fonds du 01/10/2021 au 31/12/2021 et le grand livre du syndic pour l’année 2021 ainsi qu’un bordereau d’apurement du 19/07/2022,
* Pour 2022 : les appels de fonds trimestriels et un bordereau d’apurement du 03/05/2023,
* Pour 2023 : les appels de fonds trimestriels, 3e trimestre inclus.
Il ressort de ces éléments que le bordereau d’apurement pour l’exercice 2020 fait apparaitre une somme de 10,87 euros à porter au crédit de Mme [M] [R] mais que cette somme a été portée au débit de la défenderesse le 31/12/2021. Après déduction de ce montant du total de la créance et réattribution au crédit de Mme [M] [R], le total des charges s’élève à 7.581,86 euros.
Au regard de ces éléments, il convient de condamner Mme [M] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.581,86 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 19 juin 2023 appel provisionnel du 3e trimestre 2023 inclus.
Sur les intérêts
En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.
Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
La condamnation au paiement des charges sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 5.425,26 euros à compter de la mise en demeure du 23 septembre 2022 avec capitalisation.
Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.
Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.
En l’espèce, seule la mise en demeure du 23 septembre 2022 envoyée par le conseil du syndicat des copropriétaires et ayant fait courir les intérêts moratoires a été nécessaire à la mise en œuvre de la présente procédure. Cette prestation est une prestation d’avocat qui devra être prise en compte au titre des frais irrépétibles. Les treize « relances » libellées dans le décompte pour un montant unitaire de 18 ou 57.60 euros n’ont pas été nécessaires à l’introduction de l’instance de sorte que les frais qui y sont associés n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi de 1965.
Par conséquent, la demande de prise en charge des frais de recouvrement par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.
Sur la demande indemnitaire
En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s'est octroyé d'office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d'ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d'autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens.
En l’espèce, il ressort des pièces produites que Mme [M] [R] ne règle pas régulièrement ni spontanément sa dette à la copropriété. Elle a laissé s’installer un passif conséquent par l’ampleur de la dette obligeant le Syndicat des copropriétaires à des diligences supplémentaires. Mme [M] [R] est coutumière du fait ayant déjà été condamnée par jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 23 juin 2021 sans qu’elle ne modifie ses pratiques.
Le demandeur justifie que cette situation est de nature à lui causer un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. L’inertie de la copropriétaire défaillante oblige les autres copropriétaires à suppléer sa carence en avançant ses charges à sa place et prive la communauté de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.
L’attitude de Mme [M] [R] relève de la mauvaise foi et justifie sa condamnation à des dommages et intérêts complémentaires.
Par conséquent, Mme [M] [R] sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros.
Sur les autres demandes
Mme [M] [R], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.
Mme [M] [R] sera également condamnée à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe,
Condamne Mme [M] [R] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], à [Localité 5] (93) la somme de 7.581,86 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 19 juin 2023 appel provisionnel du 3e trimestre 2023 inclus et avec intérêts au taux légal sur le montant de 5.425,26 euros à compter de la mise en demeure du 23 septembre 2022 avec capitalisation des intérêts ;
Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], à [Localité 5] (93) de sa demande au titre des frais de recouvrement ;
Condamne Mme [M] [R] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], à [Localité 5] (93) la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Condamne Mme [M] [R] aux dépens ;
Condamne Mme [M] [R] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], à [Localité 5] (93) la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
La minute de la présente décision a été signée par Madame CARLIER, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.
LE GREFFIERLE JUGE
MADAME SEGHIRMADAME CARLIER
