TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE SAINT OUEN
[Adresse 4]
[Localité 5]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
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REFERENCES : N° RG 24/00212 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YVBU
Minute : 24/00079
Syndic. de copro. [Adresse 7]
Représentant : Me Nathalie AUFFRAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 003
C/
Monsieur [H] [U]
Copie exécutoire : Me Nathalie AUFFRAY
Copie certifiée conforme : Monsieur [H] [U]
Le 08 Avril 2024
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 25 Mars 2024;
Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge de ce tribunal assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 23 Janvier 2024 le jugement suivant a été rendu :
ENTRE DEMANDEUR :
S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 7], Pris en la personne de SELARL BLERIOT & ASSOCIES -
[Adresse 3]
représentée par Me Nathalie AUFFRAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [H] [U]
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté
.EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [H] [U] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 2].
Le 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 7], représenté par son administrateur judiciaire, la SELARL BLERIOT et Associés, a fait assigner Monsieur [H] [U] devant le tribunal de proximité de Saint Ouen aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de:
condamner Monsieur [H] [U] à lui payer la somme de 4 981,84 €, au titre des charges impayées au 6 novembre 2023,condamner Monsieur [H] [U] à lui payer la somme de 1 000,00 €, à titre de dommages et intérêts,condamner Monsieur [H] [U] à lui payer la somme de 15,00 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,condamner Monsieur [H] [U] aux entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 23 janvier 2024.
Au jour de l'audience, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 7], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [H] [U] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété. Il précise que Monsieur [H] [U] a déjà été condamné au paiement d’un arriéré de charges à plusieurs reprises, et par jugement du 28 mars 2023 pour la dernière fois.
Cité par acte déposé à l'étude du commissaire de justice, Monsieur [H] [U] ne comparaît pas.
L'affaire est mise en délibéré au 25 mars 2024.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
I. Sur les demandes principales
Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] verse aux débats:
un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [H] [U] est propriétaire des lots 34 et 124 situés [Adresse 2],un décompte daté du 6 novembre 2023,les appels de fonds,les décisions prises par l’administrateur judiciaire le 14 octobre 2021, le 30 novembre 2021, le 24 janvier 2022, le 23 mars 2022, le 5 juillet 2022, le 10 juillet 2023, le 21 juillet 2023, le 4 août 2023 et le 5 décembre 2023, et ayant notamment approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.
Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [H] [U] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 4 981,84 € (hors frais).
Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [H] [U] au paiement de la somme de 4 981,84 €, au titre des charges dues à la date du 6 novembre 2023, provisions de charges pour la période du 4ème trimestre 2023 incluses.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 23 novembre 2023.
Sur les sommes nécessaires au recouvrement
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les commissaires de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.
Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux commissaires de justice, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.
En l'espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [H] [U] seul, la somme de 15,00 €, correspondant à la lettre de mise en demeure reçue le 17 mai 2023 par le défendeur.
Par conséquent, Monsieur [H] [U] sera condamné à payer la somme de 15,00 € au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] au titre des frais de recouvrement nécessaires.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 23 novembre 2023.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.
En omettant de s’acquitter des charges dues, le défendeur a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Il convient à cet égard de prendre en considération le fait que Monsieur [H] [U] a déjà fait l’objet d’au moins une condamnation au paiement d’un arriéré de charges, prononcée par jugement du 28 mars 2023.
Cette situation cause au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.
En conséquence, Monsieur [H] [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] la somme de 600 €, à titre de dommages-intérêts.
II. Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [H] [U], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [H] [U] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 7], représenté par son administrateur judiciaire, la SELARL BLERIOT et Associés, la somme de 4 981,84 €, au titre des charges dues à la date du 6 novembre 2023, provisions de charges pour la période du 4ème trimestre 2023 incluses, ainsi que la somme de 15,00 € au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023 ;
CONDAMNE Monsieur [H] [U] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 7], représenté par son administrateur judiciaire, la SELARL BLERIOT et Associés, la somme de 600 €, à titre de dommages-intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [H] [U] aux entiers dépens de la présente instance ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 25 mars 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.
La greffière, La juge,
REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/00212 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YVBU
DÉCISION EN DATE DU : 25 Mars 2024
AFFAIRE :
Syndic. de copro. [Adresse 7]
Représentant : Me Nathalie AUFFRAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 003
C/
Monsieur [H] [U]
EN CONSÉQUENCE
la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.
POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME
revêtue de la formule exécutoire
P/le directeur des services de greffe judiciaires
